房地产行业2024年中期策略：政策坚定信心，基本面逐步修复

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 38 [Table_Page] 投资策略报告|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产行业 2024 年中期策略 政策坚定信心，基本面逐步修复 [Table_Summary] 核心观点： ⚫ 政策复盘及展望：防守到进攻，去库存、稳房价。24 年 4 月政治局会议表态出现积极转变，“517 新政”突破了原有的政策限制，目前除一线和海南重点区域外，均解除限购，首套房最低首付比例降至 15%，按揭利率下限取消，24 年二季度政策强度超预期，发力点在于核心城市房价企稳，对于本轮周期的恢复具有重要作用。 ⚫ 需求端：预计 24 年销售面积同比-15%，逐步改善。23 年 7 月以来，新房市场单月年化销售面积为 9-10 亿平米，并没有进一步恶化，销售面积降幅最大的阶段已经过去，目前新房需求相对稳定，517 新政后，6 月高频 53 城新房成交面积同比降幅收窄，14 城二手房成交单月同比转正，基本面逐步改善。我们预计 24 年全年商品房销售面积 9.5 亿平米，同比-15%，销售金额 9.5 万亿元，同比-18%，销售均价同比-4%，25 年价格同比回升，新房总量稳定。 ⚫ 供给端：投资压力依然较大。（1）新开工：在销售面积同比-15%的情况下，在房价确认上涨之前，年内开工表现弱于销售，预计 24 年全年新开工面积 7.7 亿平米，同比-20%；（2）竣工：从微观层面来看，32家房企 23 年土地储备面积 13.7 亿平米，同比-19%，储备的下降以及出险企业现金流压力的增加，24 年竣工承压下行，预计 24 年全国竣工面积同比-20%；（3）投资：低开工、高退出施工的压力依然存在，预计 24 年施工面积 74 亿平米，同比-12%，土地投资有一定滞后性，预计 24 年同比-15%，预计 24 年房地产开发投资总额 9.7 万亿元，同比-13%，25 年同比-10%，26 年同比转正。 ⚫ 价格是重要观测指标。根据中介数据，74 城市二手房价格环比跌幅最大的区间为 21Q3-Q4、22Q3、23Q3，从 23 年 7 月之后，单月环比降幅趋势性收窄，上海重点楼盘价格指数在 6 月也有企稳迹象，核心城市房价是观测本轮周期复苏节奏的关键指标，也是企业估值的关键。 ⚫ 板块投资：看好未来半年到一年的地产股投资机会。4 月中下旬至 5 月下旬（517 新政后）A 股及 H 股上市房企累积涨幅分别为 33%、50%，上涨时间分别为 23 天、30 天，这是本轮周期第四次政策博弈，市场对于基本面修复信心减弱，政策兑现后股价下跌速度及幅度逐次提升。对比 14-16 年周期，目前房地产处于预期落地到量价齐升的关键时期，当前资本市场对于市场成交持续性预期较低，下半年低基数阶段量价逐步企稳的概率将会显著提高，从半年到一年的维度，地产板块会超过前高并获得较好的绝对收益。 ⚫ 风险提示。政策效果不及预期，持续性不及预期；市场景气度进一步回落的风险；企业盈利能力的修复节奏低于预期。 [Table_Grade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2024-07-04 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn 分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-38003642 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 邢莘 SAC 执证号：S0260520070009 021-38003638 xingshen@gf.com.cn 分析师： 谢淼 SAC 执证号：S0260522070007 021-38003637 xiemiao@gf.com.cn 分析师： 李怡慧 SAC 执证号：S0260524040001 021-38003636 liyihui@gf.com.cn 请注意，乐加栋,邢莘,谢淼,李怡慧并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 -34%-23%-12%-2%9%20%07/2309/2311/2302/2404/2407/24房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 38 [Table_PageText] 投资策略报告|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE 收盘价 报告日期 （元/股） 2024E 2025E 2024E 2025E 2024E 2025E 2024E 2025E 万科 A 000002.SZ 人民币 7.16 2024/5/3 买入 10.51 0.92 0.91 7.3 7.3 6.9 7.4 4.1% 3.9% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 9.43 2024/3/19 买入 13.82 0.94 1.11 10.1 8.5 8.3 7.5 6.6% 7.3% 新城控股 601155.SH 人民币 9.42 2023/4/11 买入 21.94 1.77 2.47 5.3 3.8 6.3 7.2 6.0% 7.8% 金地集团 600383.SH 人民币 3.57 2023/9/21 买入 11.56 1.09 1.10 3.3 3.2 11.5 18.0 6.6% 6.2% 建发股份 600153.SH 人民币 8.80 2024/4/19 买入 14.98 1.84 2.09 4.8 4.2 3.2 3.5 7.3% 7.6% 华发股份 600325.SH 人民币 7.03 2024/5/3 买入 9.39 0.85 1.02 8.2 6.9 10.1 4.6 9.6% 10.3% 滨江集团 002244.SZ 人民币 8.29 2024/5/5 买入 12.44 1.13 1.44 7.3 5.8 2.5 2.4 12.1% 13.3% 首开股份 600376.SH 人民币 2.27 2023/5/3 买入 5.84 0.31 0.51 7.3 4.4 18.3 14.0 2.8% 4.4% 万科企业 02202.HK 港币 4.92 2024/5/3 买入 9.82 0.92 0.91 4.9 4.9 6.9 7.4 4.1% 3.9% 中国海外发展 00688.HK 港币 14.12 2024/4/25 买入 18.80 2.56 2.72 5.0 4.7 3.7 3.3 7.0% 6.9% 中国海外宏洋集团 00081.HK 港币 2.02 2024/4/4 买入 2.95 0.66 0.72 2.8 2.6 1.5 1.4 7.0% 7.1% 越秀地产 00123.HK 港币 5