地产行业动态跟踪报告：投资、开工如期回落，销售依旧呈现韧性

地产行业动态跟踪报告 投资、开工如期回落，销售依旧呈现韧性行业动态跟踪报告 行业报告 地产 2019 年 08 月 14 日 请务必阅读正文后免责条款 强于大市（维持） 行情走势图 相关研究报告 《行业周报*地产*成交环比回落，银保 监 启 动 地 产 业 务 专 项 检 查 》 2019-08-11 《行业周报*地产*政治局重申“房住不 炒 ” ， 资 金 端 延 续 收 紧 》 2019-08-04 《行业专题报告*地产*物业管理行业全景图：“城镇化+消费升级+渗透率提升”多重驱动，物管发展方兴未艾》 2019-07-29 《行业周报*地产*成交延续回落，苏州调控再升级》 2019-07-28 《行业周报*地产*多地获住房租赁财政支持试点》 2019-07-21 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 0755-22621493 YANGKAN034@PINGAN.COM.CN 研究助理 郑茜文 一般从业资格编号 S1060118080013 ZHENGXIWEN239@PINGAN.COM.CN 请通过合法途径获取本公司研究报 告，如经由未经许可的渠道获得研 究报告，请慎重使用并注意阅读研 究报告尾页的声明内容。 事项： 国家统计局公布 2019 年 1-7 月全国房地产开发投资及销售数据，其中房地产开发投资额同比增长 10.6%，新开工同比增长 9.5%；商品房销售面积同比下降 1.3%，销售额同比增长 6.2%。平安观点： 单月投资增速回落，后续将延续下行。2019 年 1-7 月全国房地产投资同比增长 10.6%，增速较上半年回落 0.3 个百分点；其中 7 月单月投资同比增长 8.5%，较 6 月回落 1.6 个百分点。我们认为投资增速回落主要受土地购置费增速下降影响，1-7 月施工面积同比增长 9%，增速较上半年扩大 0.2 个百分点。展望后市，随着融资端持续收紧，将逐步传递到拿地及开工端，带动地产投资增速持续下行。单月销售呈现韧性，后续将以稳为主。1-7 月全国商品房销售面积同比下降 1.3%，销售额同比增长 6.2%，较上半年分别上升 0.5 个和 0.6 个百分点。7 月单月销售面积同比增长 1.2%，增速由负转正；销售额同比增长 9.8%，增速较 6 月上升 5.6 个百分点。分区域来看，1-7 月西部、中部、东部、东北部地区销售面积增速分别较上半年提升 0.5 个、0.4 个、0.4 个、0.5 个百分点，整体呈现韧性。展望下半年，一二线随着多地政策及资金面边际收紧、政治局会议坚持“房住不炒”且明确不将房地产作为短期刺激经济手段，后续预计以稳为主；三四线楼市受制于供应充足、需求萎缩，压力或持续显现，维持全年全国销售面积同比小幅负增长的判断。新开工增速回落，中期趋势向下。1-7 月新开工同比增长 9.5%，较上半年降 0.6 个百分点；其中 7 月单月同比增长 6.6%，较 6 月下降 2.3个百分点。我们认为全国新开工仍将延续回落，主要因：1）2018H2以来房企拿地持续收缩，2019 年 1-7 月土地购置面积增速较 2018 年下降 43.6 个百分点至-29.4%，拿地强度下降制约可供开工土储；2）楼市降温趋势不改叠加资金面收紧，将逐步影响房企开工积极性；3）2018 年下半年基数逐步攀升。土地市场趋于稳定，竣工降幅逐步收窄。1-7 月全国土地购置面积同比降 29.4%，土地成交价款同比降 27.6%，降幅较上半年扩大 1.9 个百分点及持平；溢价率方面，7 月单月百城土地成交溢价率 11.4%，环比降8.1 个百分点，量、价均显示土地市场逐步走稳。随着资金面持续收紧，加快销售回笼、减缓拿地成为多数房企应对之策，预计后续房企拿地将更为理性。1-7 月商品房竣工面积同比降 11.3%，降幅较上半年收窄1.4 个百分点。考虑 2017、2018 年竣工已连续两年负增长，且2015-2018 年期房销售明显回升，交房刚性下预计后续竣工降幅或持续收窄。资金面收紧情形下，不排除后续房企因资金压力降低施工强度， -30%-20%-10%0%10%20%30%Aug-18 Nov-18 Feb-19 May-19沪深300地产证券研究报告 地产·行业动态跟踪报告 请务必阅读正文后免责条款 2 / 14 进而影响竣工增速回升节奏。  到位资金增速收窄，按揭利率逐步回升。2019 年 1-7 月房企整体到位资金 10 万亿，同比增长 7%，增速较上半年下降 0.2 个百分点。受益于 7 月销售增速回升，1-7 月定金及预收款增速较上半年提升 0.6 个百分点至 9.6%。1-7 月个人按揭贷款增速较上半年提升 0.2 个百分点至 11.3%，国内贷款增速较上半年提升 1.1 个百分点至 9.5%。从银保监 23 号文严控资金违规流入楼市，到房地产信托受控、境外发债仅限借新还旧、银行专项检查等，行业融资端持续收紧，7 月全国首套房贷利率已回升至 5.44%，预计下半年行业融资端仍将持续趋紧。  投资建议：市场风险偏好承压背景下，主流房企低估值、高股息率、业绩增长确定优势逐步显现，已公布业绩的保利、绿地、金地等中报均呈现高增，配置价值持续凸显。建议关注低估值、高股息率、业绩增长确定、融资占优的龙头房企如保利、万科，以及布局核心城市群及周边、销售及业绩维持高增的二线龙头如中南、阳光城、荣盛等。  风险提示：1）当前楼市整体有所降温，而三四线受制于供应充足、需求萎缩，加上此前未有明显调整，预计后续量价均将面临较大压力，未来或存在三四线楼市超预期调整导致销售承压，进而带来房企大规模减值及中小房企资金链断裂风险；2）受楼市火爆影响 2016 年起地价持续上升，而后续各城市限价政策陆续出台，预计板块未来面临毛利率下滑风险；3）近期行业资金面持续收紧，而多地亦相继政策微调以降低市场热度，后续楼市回归平稳过程中若超预期降温，部分偿债压力较大房企或面临资金链风险。 地产·行业动态跟踪报告 请务必阅读正文后免责条款 3 / 14 正文目录 一、 单月投资增速回落，后续将延续下行 .................................................................. 5 二、 单月销售呈现韧性，后续将以稳为主 .................................................................. 6 三、 新开工增速回落，中期趋势向下 ......................................................................... 8 四、 土地市场趋于稳定，竣工降幅收窄 ...................................................................... 9 五、 到位资金增速收窄，按揭利率逐步回升............................................................. 11