2019年1~7月国家统计局房地产行业数据点评：销售存降速压力，竣工现向好迹象

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2019 年 8 月 15 日 房地产 销售存降速压力，竣工现向好迹象 ——2019 年 1-7 月国家统计局房地产数据点评 行业动态 ◆销售短期难言见底，后续降速压力仍较大 7 月全国商品房销售量价增速环比齐升（销售额单月同比为全年第二高），结合部分城市房价、地价较快增长，背后隐含了较为复杂的国内外经济环境以及相对宽松的宏观流动性下，楼市预期有所回暖，资产价格存一定的上行压力。7 月 30 日政治局会议重申“房住不炒”的定位，首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，表明了政策决心和定力，重新引导社会和市场对房地产调控的预期回归平稳。 展望全年，我们认为顶层明确表态和近期一系列行业流动性管理措施的影响将逐步深化，房地产销售短期难言见底，后续降速压力仍较明显。对比 2018 年 1-7 月商品房销售面积同比+4.2%，7 月 31 日政治局会议提出“遏制房价上涨”后，8-12 月同比-1.7%。 ◆土地购置如期回落，成交溢价率全线下降 7 月全国土地购置面积、土地成交价款单月同比分别较 6 月-22.5pc、-15.8pc，成交如期降温。百城土地成交溢价率全线下降，其中一线、二线、三线环比分别-19.3pc、-5.2pc、-7.8pc。 ◆新开工、投资增速高位继续放缓，竣工现底部向好迹象 2019 年 1-7 月，房屋新开工同比+9.5%，环比-0.6pc；在待开发土地增速回落、开工库存低位回升、销售回款逐步趋缓、2018 年基数前低后高的作用下，预计全年同比增速下滑至+8%。 2019 年 1-7 月，房屋施工面积同比增速小幅提升 0.2pc 至 9.0%。考虑到后续新开工边际趋缓，预计 2019 年施工同比+8%。 2019 年 1-7 月，房屋竣工同比降幅收窄 1.4pc，其中 7 月单月同比降幅大幅收窄 13.3pc，已出现底部向好迹象。考虑到近期行业流动性管理趋严，信用能力较弱的中小房企融资困局或拖累后续竣工改善速度。 2019 年 1-7 月，房地产投资同比+10.6%，环比-0.4pc。展望全年，存量变现下施工类投资或稳定在当前高位，对冲土地购置费后续降速压力，托底房地产投资平稳回落。 ◆国内贷款、自筹资金降速明显，资金面压力将逐步显现 7 月房企资金来源中国内贷款、自筹资金单月同比已明显降速；由于销售反弹回款走强，整体到位资金单月同比仍略有提升。预计后续销售回款较难维持当前水平，行业资金面压力将逐步抬升。 ◆投资建议 政治局会议释放明确信号，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”彰显政策定力和决心。行业短期调控发力点转向金融端，房企信用能力进一步分化将加速行业集中度提升。建议关注具备拿地、融资优势的头部房企，如万科 A+H，保利地产、招商蛇口、金地集团、华润置地、中国金茂。 ◆风险分析 房地产持续调控，导致行业整体销售增速下行超预期；前期需求透支或棚改依赖度较高的三四线城市楼市存在回调压力；行业还款高峰来临，部分中小型房企信用风险抬升。增持（维持） 分析师 何缅南 (执业证书编号：S0930518060006) 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 王梦恺 (执业证书编号：S0930518110003) 021-52523855 wangmk@ebscn.com 联系人 黄帅斌 021-52523828 huangshuaibin@ebscn.com 行业与上证指数对比图 资料来源：Wind 相关研报居民长贷单月同比转负，融资抢跑外债发行放量——2019 年 7 月居民部门信贷数据点评 ····································· 2019-08-14 上海自贸区新片区公布，地产融资进一步收紧——光大地产 A+H 样本库重点公司动态跟踪报告（07.27-08.09） ····································· 2019-08-11 2019 年上半年房地产四维数据总结及下半年展望——光大地产行业动态跟踪报告 ····································· 2019-07-18 -20%-5%10%25%40%07-1810-1801-1905-19房地产沪深3002019-08-15 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 1、投资策略报告观点简要回顾 我们在 2018 年 12 月 15 日发布的年度投资策略报告和 2019 年 6 月 6日发布的下半年投资策略报告中提出： 预计 2019 年，政策面将在“房住不炒”前提下，窄通道内结构性微调以实现总量和价格相对平稳；新型城镇化重回都市圈核心城市，短期内二线要素集聚边际弹性更明显。 需求侧按揭投放高位趋缓，不同区域信贷政策将发生结构性变化。调控已久的一二线楼市迎来底部复苏，棚改减弱影响逐步显现，部分三四线城市存回调压力。预计 2019 年全国商品住宅销售额同比持平，销售面积-7%。 供给侧高位平缓回落，待开发土地增速下行、开工库存低位回升、销售回款趋缓下，全年新开工增速下滑至 8%，施工面积增速将保持在 8%的高位，施工类投资向好对冲土地购置费降速压力，房地产投资回落至 6%。 2、销售短期难言见底，后续降速压力仍较大 2019 年 7 月，全国商品房销售面积同比+1.2%，增速较 6 月+3.4pc；销售金额同比+9.8%，增速较 6 月+5.6pc。7 月全国商品房销售面积单月增速为全年第三高水平，销售额单月增速为全年第二高水平。 2019 年 7 月全国商品住宅销售面积同比+3.4%，增速较 6 月+5.2pc；销售金额同比+14.0%，增速较 6 月+7.0pc。7 月全国商品住宅销售面积单月增速为全年最高水平，销售金额单月增速为全年第二高水平。 2019 年 1-7 月，全国商品房销售面积同比-1.3%，降幅较 1-6 月+0.4pc；销售金额同比+6.2%，增速较 1-6 月+0.6pc。其中商品住宅销售面积同比-0.4%，降幅较 1-6 月+0.6pc；销售金额同比+9.2%，增速较 1-6 月+0.8pc。 拆分驱动因素，从绝对水平来看，2019 年 7 月商品房销售额增长仍主要来自于均价提升（单月同比+8.5%）；从边际变化来看，6 月、7 月商品房销售额增速持续回升主要由销售面积驱动。 图 1：全国商品房销售面积单月同比和累计同比 图 2：全国商品房销售金额单月同比和累计同比 资料来源：WIND，光大证券研究所 资料来源：WIND，光大证券研究所 -10.0%-5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%销售面积单月同比 销售面积累计同比 -5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%销售金额单月同比 销售金额累计同比 万得资讯2019-08-15 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 图 3：全国商品房销售面积、均价、金额单月同比 图 4：全国商品房销售面积、均价、金额累计同比 资料来源：