越秀地产(00123.HK)首次覆盖报告：双国资股东禀赋加持，多样化增储铸造壁垒

1 | 请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明 公司深度研究 | 越秀地产 双国资股东禀赋加持，多样化增储铸造壁垒 越秀地产（00123.HK）首次覆盖报告  核心结论 公司评级 增持 股票代码 00123.HK 前次评级 -- 评级变动 首次 当前价格 5.63 港元 近一年股价走势 分析师 周雅婷 S0800523050001 13828881824 zhouyating@research.xbmail.com.cn 联系人 许文胜 18930497614 xuwensheng@research.xbmail.com.cn 相关研究 【核心结论】我们预计 2024-26 年公司归母净利润分别为 35.4/38.0/41.7 亿元亿元，对应 EPS 分别为 0.88/0.94/1.04 元。考虑到公司区域龙头优势不断巩固，销售逆势增长，土储结构持续优化，双国资股东背景加持下资源禀赋优势明显，我们给予公司 2024 年 6.5 倍 PE，对应目标价 6.2 港元，首次覆盖给予“增持”评级。 销售逆势增长，多元化拿地保障补货，土储结构持续优化。行业销售下行期公司销售实现逆势增长，2023 年销售额同比增长 13.6%，增速位列 TOP20房企首位。投资端，特色“6+1”多元化拿地模式可保障多渠道补充优质土储，且方向上聚焦优势区域及核心城市，2023 年新增土储全部位于一线及核心二线城市。公司土储结构持续优化，2023 年底总土储中一二线城市占比合计达 95%，同比提升 2pct，高能级城市土储集中度进一步提升，去化更有保障。 TOD+房托打造独特竞争壁垒，有望受益于城中村改造加速推进。1）公司TOD 项目具备较高周转效率，股东优势协同下 TOD 战略持续深化，2023年于杭州获取广州以外的第二个项目星桥 TOD，未来有望实现更多拓展。2）公司可与越秀房托实现独特的双平台互动，实现商业资产闭环运营，拓宽商业资产退出渠道，助力提升资金使用效率。3）政策推动下广州城中村改造或将提速，公司有望凭借本地深耕优势以及丰富的旧改经验，深度参与本轮城中村改造。 三道红线稳定维持绿档，综合融资成本不断下行。截至 2023 年末，公司剔除预收款的资产负债率、净负债率以及现金短债比分别为 67.4%、57.0%和2.01，三道红线检测指标稳定保持绿档水准。双国资股东背景加持下，公司融资渠道通畅，融资成本不断下行，2023 年降至 3.82%，在重点房企中处于相对较低水平。 风险提示：销售不及预期风险；拿地节奏不及预期风险；政策调控超预期风险。  核心数据 2022 2023 2024E 2025E 2026E 营业收入（百万元） 72,416 80,222 88,211 94,905 101,417 增长率 26.2% 10.8% 10.0% 7.6% 6.9% 归母净利润 (百万元) 3,953 3,185 3,542 3,795 4,168 增长率 10.2% -19.4% 11.2% 7.1% 9.8% 每股收益（EPS） 1.28 0.85 0.88 0.94 1.04 市盈率（P/E） 6.9 6.9 5.9 5.6 5.1 市净率（P/B） 0.6 0.4 0.4 0.3 0.3 数据来源：公司财务报表、西部证券研发中心 -61%-50%-39%-28%-17%-6%5%2023-062023-102024-02越秀地产恒生指数证券研究报告 2024 年 06 月 18 日 公司深度研究 | 越秀地产 西部证券 2024 年 06 月 18 日 2 | 请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明 索引 内容目录 投资要点 .................................................................................................................................. 5 关键假设 ............................................................................................................................. 5 区别于市场的观点 .............................................................................................................. 5 股价上涨催化剂 .................................................................................................................. 5 估值与目标价 ...................................................................................................................... 5 越秀地产核心指标概览............................................................................................................. 6 一、 双国资背景加持，业务稳健发展 ..................................................................................... 7 1.1 深耕开发四十载，立足广州走向全国 .......................................................................... 7 1.2 股东实力强劲，战略优势凸显 ..................................................................................... 8 二、 销售韧性凸显，特色拿地模式护航增储 ........................................................................ 11 2.1 销售逆势增长，待结算资源较为充裕 ........................................................................ 11 2.2 多元化特色拿地，投资聚焦高线城市 ........................................................................ 14 三、 TOD+房托打造独特优势，城中村改造提速有望受益..................................