房地产行业2024年5月70个大中城市房价数据点评：70城房价环比跌幅持续扩大；一线城市二手房房价下行压力较大

房地产 | 证券研究报告 — 行业点评 2024 年 6 月 18 日 强于大市 相关研究报告 《房地产行业 2024 年 5 月月报：5 月新房成交改善，二手房成交走弱；预计 6 月新政加持+年中冲刺，成交或有修复》（2024/06/12） 《这轮地产政策能刺激多少需求？》（2024/05/21） 《为什么是 3000 亿？》（2024/05/21） 《房地产行业 2023 年年报&2024 年一季报综述：房企销售与投融资均缩量，业绩与利润率持续探底》（2024/05/20） 《房地产 2024 年 4 月统计局数据点评：销售投资降幅扩大，开竣工降幅收窄但仍承压》（2024/05/19） 《房地产行业 2024 年 4 月 70 个大中城市房价数据点评：70 城房价环比创下九年多来最大跌幅；刚需产品房价下行压力较大》（2024/05/19） 《这次地产不一样？》（2024/05/13） 《房地产行业 2024年度策略——行业寒冬尚在延续，房企能否行稳致远？》（2024/01/03） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业 2024 年 5 月 70 个大中城市房价数据点评 70 城房价环比跌幅持续扩大；一线城市二手房房价下行压力较大 国家统计局发布 2024 年 5 月份 70 个大中城市商品住宅销售价格变动情况。70 大中城市新房价格环比下降 0.7%；二手房价格环比下降 1.0%。 核心观点  5 月 70 大中城市新房、二手房房价环比跌幅均扩大，其中二手房房价创 2011 年有数据以来单月环比最大跌幅。5 月 70 大中城市新房房价环比下降 0.7%，环比降幅较上月扩大 0.1 个百分点，创下较 2014 年 11 月以来单月最大环比降幅；二手房房价环比下跌 1.0%，环比降幅较上月扩大 0.1 个百分点，创下自 2011 年有数据统计以来的单月最大环比降幅（与 2014 年 9 月持平，环比也同样下降 1.0%）。新房房价已经连续 12 个月持续下滑；二手房房价已经连续 13 个月持续下滑。对比 2014 年的下行周期中新房、二手房房价均经历了 11 个月（2014 年 5 月-2015年 3 月）的环比负增长，此轮房价下行期的时长已经超过 2014 年。70 个大中城市中，新房房价环比下跌的城市数量有 68 个，较 4 月增加了 4 个，接近 2014 年9 月水平，新房房价下跌城市平均跌幅为 0.75%，较 4 月扩大 0.10 个百分点；所有 70 城二手房房价环比均下跌，历史上 70 城二手房房价单月环比全部下跌仅出现过 2 次，分别在 2014 年 9 月、2023 年 12 月。二手房房价下跌城市平均跌幅为1.00%，较 4 月扩大 0.04 个百分点，创自 2011 年有数据统计以来的单月最大跌幅。目前新房和二手房都出现了疲弱甚至相互竞争、循环降价的现象，不过整体而言，二手房市场的价格下行压力相对于新房更大，当前“以价换量”仍然延续，业主主动调降挂牌价加速出货。  一线城市二手房房价环比跌幅大于二、三线城市。1）新房：5 月一线城市新房房价环比下降 0.7%，环比降幅较上月扩大了 0.1 个百分点，仅上海继续逆势上涨。其中，北京环比下降 1.1%（前值：-0.7%）；上海环比上涨 0.6%（前值：+0.3%）；广州环比下降 1.4%（前值：-1.3%），已经连续 12 个月房价下滑；深圳环比下降0.8%（前值：-1.0%），已经连续 13 个月房价下滑。上海自 2019 年 8 月以来新房房价环比持续上涨，房价韧性最足，5 月上海环比涨幅位列 70 城首位，今年以来高价盘集中成交的影响下，带动新房房价持续提升。2）二手房：5 月一线城市二手房房价环比下降 1.2%，环比降幅较上月扩大了 0.1 个百分点，4 个城市均下跌。其中，北京环比下降 1.2%（前值：-1.6%）；上海环比下降 1.3%（前值：-0.8%）；广州环比下降 1.6%（前值：-1.4%）；深圳环比下降 1.0%（前值：-0.7%）。其中北京虽未跟进出台新政，但在 517 央行新政的带动下，二手房市场预期有所回升，部分业主降价意愿减弱，二手房房价跌幅收窄；上海二手房市场仍以“以价换量”态势为主，环比降幅扩大；广深二手房房价持续承压。  二线城市新房、二手房房价环比跌幅均扩大，二手房房价单月环比跌幅创 2011年有数据以来的最低值。1）新房：二线城市新房房价环比下降 0.7%，环比降幅较上月扩大了 0.2 个百分点。仅太原环比微增 0.1%，其余所有城市环比均下跌, 环比跌幅相对较大的城市有武汉、南宁、昆明、重庆、宁波、南京、厦门、长沙，跌幅均大于等于 1.0%。2）二手房：二线城市二手房房价环比下降 1.0%，环比降幅较上月扩大了 0.1 个百分点，单月环比跌幅创 2011 年有数据以来的最低值。所有城市环比均下跌，其中天津、石家庄、呼和浩特、杭州、宁波、福州、南昌、济南、青岛、武汉、长沙、成都、昆明、西安 14 个城市的环比跌幅均大于等于1.0%。虽然核心二线城市利好不断，但“以价换量”的形势仍将延续，房价仍面临持续下行的压力。  三线城市新房房价单月环比跌幅大于一二线城市，二手房房价环比跌幅持续较大。1）新房：三线城市新房房价环比下降 0.8%，环比降幅较上月扩大了 0.2 个百分点。所有城市均环比下跌，其中跌幅相对较大的城市有秦皇岛、吉林、牡丹江、扬州、金华、九江、济宁、常德，环比跌幅均大于等于 1.0%。2）二手房：三线城市二手房房价环比下降 0.9%，环比降幅与上月持平。所有城市环比增速均为负，跌幅相对较大的有：唐山、包头、丹东、吉林、徐州、金华、安庆、九江、济宁、洛阳、宜昌、襄阳、常德、惠州、泸州、南充、大理，跌幅均大于等于 1.0%。  5 月各类型产品房价持续下跌且跌幅较大，其中刚需刚改产品跌幅最大，单月环比跌幅达历史最大值。1）刚需产品：90 平以下新房房价环比下降 0.7%，环比降幅与上月持平；二手房房价环比下降 1.0%，环比降幅与上月持平，单月环比降幅为自 2011 年有数据以来最大值。2）刚改产品：90-144 平新房房价环比下降 0.7%，环比降幅较上月扩大 0.1 百分点；二手房房价环比下降 1.0%，环比降幅较上月扩大 0.1 个百分点，单月环比降幅为自 2011 年有数据以来最大值（与 2014 年 9 月持平）。3）改善型产品：144 平以上新房房价环比下降 0.7%，环比降幅较上月扩大 0.1 个百分点；二手房房价环比下降 0.9%，环比降幅与上月持平。 投资建议  70 个大中城市房价环比下跌已经超过了 1 年的时间，且 5 月单月二手房房价环比创