房地产行业2024年5月统计局数据点评：多项需求端政策落地带动5月销售降幅边际改善，开工与投资降幅仍在扩大

房地产 | 证券研究报告 — 行业点评 2024 年 6 月 17 日 强于大市 相关研究报告 《房地产行业 2024 年 5 月月报：5 月新房成交改善，二手房成交走弱；预计 6 月新政加持+年中冲刺，成交或有修复》（2024/06/12） 《这轮地产政策能刺激多少需求？》（2024/05/21） 《为什么是 3000 亿？》（2024/05/21） 《房地产行业 2023 年年报&2024 年一季报综述：房企销售与投融资均缩量，业绩与利润率持续探底》（2024/05/20） 《房地产 2024 年 4 月统计局数据点评：销售投资降幅扩大，开竣工降幅收窄但仍承压》（2024/05/19） 《房地产行业 2024 年 4 月 70 个大中城市房价数据点评：70 城房价环比创下九年多来最大跌幅；刚需产品房价下行压力较大》（2024/05/19） 《这次地产不一样？》（2024/05/13） 《房地产行业 2024年度策略——行业寒冬尚在延续，房企能否行稳致远？》（2024/01/03） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业 2024 年 5 月统计局数据点评 多项需求端政策落地带动 5 月销售降幅边际改善，开工与投资降幅仍在扩大 国家统计局发布 2024 年 1-5 月份全国房地产开发投资和销售情况。5 月销售面积 7390 万平，同比增速-20.7%（前值：-22.8%）；开发投资金额 9704 亿元，同比增速-11.0%（前值：-10.5%）；新开工面积 6580 万平，同比增速-22.7%（前值：-14.0%）。 统计局披露同比增速说明：投资、销售等指标的增速均按可比口径计算。报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素，不能直接相比计算增速。1）自 2023 年 3 月开始，统计局销售与投资等指标口径调整，剔除退房、非房地产开发性质的项目投资以及具有抵押性质的销售数据。2）自 2024 年 1-2 月开始，统计局进一步明确房地产开发统计界定标准，将符合房地产开发统计标准的项目纳入统计范围，剔除单纯一级土地开发等非房地产开发项目。以下报告中销售与投资相关数值均使用本次统计局直接公布的同比增速。 核心观点 1. 商品房销售：  销售同比降幅虽然收窄，但从绝对量来看，为 2013 年以来历史同期最低水平。1）商品房销售降幅收窄。5 月销售面积 7390 万平，同比下降 20.7%，降幅较 4 月收窄了 2.1 个百分点；销售金额7598 亿元，同比下降 26.4%，降幅较 4 月收窄了 4.1 个百分点。其中，住宅销售面积同比下降 22.8%，住宅销售金额同比下降 28.2%，降幅分别较 4 月收窄了 2.3、4.1 个百分点。5 月销售同比降幅有所收窄，主要是因为部分核心一二线城市因限购限贷松绑等利好新政加持迎来短期点状复苏，短期核心城市市场企稳，从而对全国市场形成支撑，不过，未来市场能否持续修复，仍依赖于接下来政策跟进节奏和力度，以及居民收入预期的改善。2）销售均价环比持续提升，同比降幅收窄。5 月商品房销售均价 10281 元/平，环比提升 0.9%，同比下降 7.2%，同比降幅较 4 月收窄了 2.7个百分点；其中住宅销售均价 10758 元/平，环比提升 1.0%，同比下降 7.0%，同比降幅较 4 月收窄了 2.6 个百分点。总体来看，和统计局 70 城房价增速有差异。3）各区域销售面积同比降幅均收窄。5 月东、中、西部地区销售面积同比增速分别为-21.4%、-16.3%、-22.8%，降幅较 4 月分别收窄了 0.4、8.8、0.7 个百分点。1-5 月全国商品房累计销售面积 3.66 亿平，同比下降 20.3%；销售金额 3.57 万亿元，同比下降 27.9%；销售均价 9733 元/平，同比下降 9.5%。 2. 房地产开发投资、新开工、竣工：  投资降幅扩大，主要是受土地和施工建安投资的双重拖累；东部地区投资降幅收窄。5 月开发投资金额 9704 亿元，同比下降 11.0%，降幅较 4 月扩大了 0.5 个百分点，今年以来同比降幅持续走扩。其中住宅开发投资金额 7432 亿元，同比下降 10.9%，降幅较 4 月扩大了 0.4 个百分点。1）受到市场仍然低迷、房企资金紧张等诸多因素影响，行业供给端大幅收缩，房企拿地意愿持续低迷，拖累房地产开发投资。2023 年下半年全国（300 城）土地成交总价同比下滑 23%，降幅较 2023年上半年的 11%显著扩大，进而影响到今年上半年的土地投资。2）施工建安投资持续低迷。5 月新开工面积 6580 万平，同比下降 22.7%，降幅较 4 月扩大了 8.7 个百分点，新开工规模处于 2007年以来同期历史最低水平。今年 1-5 月施工面积也有 11.6%的下降。从区域来看，以核心城市为主的东部地区投资降幅收窄，东部地区 5 月投资额同比下降 10.1%，降幅较 4 月收窄了 1.6 个百分点；中、西部投资同比增速分别为-13.1%、-9.0%，降幅分别较 4 月扩大了 4.0、1.1 个百分点。1-5 月累计开发投资金额 4.06 万亿元，同比下降 10.1%；新开工面积 3.01 亿平，同比下降 24.2%。  竣工面积同比降幅仍然较大。5 月竣工面积 3385 万平，同比下降 18.4%，降幅较 4 月收窄了 0.7个百分点。1-5 月累计竣工面积 2.22 亿平，同比下降 20.1%。单月降幅虽然有所收窄，但同比降幅仍然接近两成，主要是由于 2021 年下半年以来新开工明显缩量，同比持续负增长，按照 2-3年的工程进度来计算，竣工可能会持续承压。 3. 开发商资金：  房企到位资金降幅小幅扩大，主要是因为销售回款仍然承压，自筹资金同比降幅扩大；本月国内贷款同比增速转正。5 月房企到位资金 8535 亿元，同比减少 21.8%（前值：-21.3%）。1）房款3820 亿元，同比减少 37.3%（前值：-36.1%），房企销售回款仍然承压。定金及预收款同比减少34.7%，同比降幅较 4 月收窄了 1.6 个百分点，或与 4 月以来核心城市限购放松释放了一波集中成交有关；个人按揭贷款同比减少 42.1%，降幅较 4 月扩大了 6.4 个百分点。我们认为，随着 517信贷政策（央行全国层面调降商贷最低首付比例、取消房贷利率下限）在地方层面的逐步落地，个人按揭贷款降幅有望收窄，但实质性的改善仍需要等待销售回暖。2）非房款 4715 亿元，同比减少 2.2%（前值：-1.5%）。其中国内贷款 1227 亿元，同比增长 16.9%，同比增速时隔 5 个月由负转正，同比增速较 4 月提升了 31.1 个百分点。房地产融资协