2024年银行业中期策略：地产不良拐点将至

分析师：孙婷 SAC执业证书编号：S0850515040002 分析师：林加力 SAC执业证书编号：S0850518120003 分析师：董栋梁 SAC执业证书编号：S0850523100001 2024年06月17日 地产不良拐点将至 ——2024年银行业中期策略 证券研究报告 （优于大市，维持） 概要 1.开发商贷款风险到拐点 2.地产其他相关贷款风险评估 3.投资观点 4.风险提示 2 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 3 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 1.1 高层会议定调：地产 •4月30日政治局会议通稿有一整段文字聚焦“防范化解重点领域风险”，地产是该段落中篇幅占比最大的议题。 资料来源：中国政府网，中国青年报，海通证券研究所整理 表：近期政治局会议和中央经济工作会议对地产问题的表述 会议 涉及地产的内容 2024年4月政治局会议 继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。 2023年12月中央经济工作会议 要统筹化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，严厉打击非法金融活动，坚决守住不发生系统性风险的底线。积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。 2023年12月政治局会议 未具体提及地产问题，仅提到“要持续有效防范化解重点领域风险，坚决守住不发生系统性风险的底线。” 2023年7月政治局会议 要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲臵房产。 2023年4月政治局会议 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。规划建设保障性住房。 2022年12月中央经济工作会议 要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。 4 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 1.1 高层会议定调：地方政府 •对于地方政府债务问题，4月政治局会议也有较多涉及。 •我们认为地产、地方政府等领域的风险化解，有助于改善银行资产质量预期。 资料来源：中国政府网，中国青年报，海通证券研究所整理 会议 涉及地产的内容 2024年4月政治局会议 要深入实施地方政府债务风险化解方案，确保债务高风险省份和市县既真正压降债务、又能稳定发展。 2023年12月中央经济工作会议 统筹好地方债务风险化解和稳定发展，经济大省要真正挑起大梁，为稳定全国经济作出更大贡献。 2023年12月政治局会议 未具体提及地方政府债务问题，仅提到“要持续有效防范化解重点领域风险，坚决守住不发生系统性风险的底线。” 2023年7月政治局会议 要有效防范化解地方债务风险，制定实施一揽子化债方案。 2023年4月政治局会议 要加强地方政府债务管理，严控新增隐性债务。 2022年12月中央经济工作会议 要防范化解地方政府债务风险，坚决遏制增量、化解存量。 表：近期政治局会议和中央经济工作会议对地方债务问题的表述 5 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 1.2 香港银行内房业务 •恒生银行2023年中报开始出现内房业务次级贷款金额的下降，而减值贷款金额的下降出现在2023年报。恒生银行在2023年年度业绩发布后股价回升。 资料来源：恒生银行2021-2023年年报及半年报，Wind，海通证券研究所整理 图：内房业务减值贷款余额下降后，恒生银行股价回升（单位：港币） 70809010011012013014015016017023年报发布，内房减值贷款余额下降 图：恒生银行内房业务的减值贷款金额下降（单位：百万港币） 0200040006000800010000120001400016000180002021年报 2022中报 2022年报 2023中报 2023年报 次级信贷金额 已减值信贷金额 6 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 1.2 香港银行内房业务 •汇丰银行的内房风险暴露也已经出现拐点，次级信贷金额于2022年年报达到顶点，已减值信贷金额于2023年中报达到顶点。 •东亚银行没有详细信息披露，我们认为房地产业务改善趋势略微滞后于恒生银行。 •中银香港内房业务的减值贷款占比仍然在上升，但次级贷款占比已经开始下降。 资料来源：汇丰银行、中银香港、渣打银行2021-2023年年报及半年报，Wind，海通证券研究所整理 图：汇丰银行内房业务减值贷款/次级贷款减少（单位：百万美元） 0500100015002000250030003500400045002021年报 2022中报 2022年报 2023中报 2023年报 次级信贷金额 已减值信贷金额 图：中银香港/渣打银行内房业务的次级贷款减少 051015202530350501001502002503002021年报 2022中报 2022年报 2023中报 2023年报 渣打银行次级贷款(百万美元，左轴) 中银香港次级贷款(亿港币，右轴) 7 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 1.2 香港银行内房业务：内地和在港业务的区别 •香港区域的内房业务，减值贷款占比超过内地区域。 •香港区域的内房业务，计提的减值准备比例，也超过内地区域。 •从内房信贷整体的减值计提比例（类似于拨贷比）来看，若以2021年内房信贷风险敞口为分母，三家银行在香港内房业务的“拨贷比”均约为内地业务的五倍。 资料来源：恒生银行、汇丰银行、渣打银行2021及2023年年报，Wind，海通证券研究所整理 表：香港内房业务减值贷款占比超过内地内房业务（2023年报） 表：香港内房业务减值贷款的减值准备计提比例超过内地内房业务（2023年报） 内房业务：减值贷款占比(以2021年余额为分母) 香港 内地 恒生 27.3% 5.5% 汇丰 25.1% 3.0% 渣打 44.1% 23.2% 内房业务: 已减值贷款的减值准备计提比例 香港 内地 恒生 49.9% 31.2% 渣打 78.3% 34.3% 汇丰 59.0% 45.