固定收益点评：2019年上半年土地流拍多的城市，债务情况如何？

请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告 | 固定收益研究 2019 年 08 月 06 日 固定收益点评 2019 年上半年土地流拍多的城市，债务情况如何？ 在之前的报告《2019 年偿债压力较大的省份，土地出让状况如何》中，我们梳理了 1-4 月全国各地区的土地出让状况，着重分析了偿债压力较大的省份。本篇仍以地方债务为关注点，从土地流拍的角度出发，关注哪些省份和城市的土地流拍现象较为严重，继而探讨这些地区的偿债压力情况，并计算其土地出让保障倍数。 哪些省份和城级市流拍多？ 19 年上半年流拍地块数量最多的省份为贵州，而从 16 年以来，山东和河南的流拍地块数一直位列前五。19 年上半年河南的流拍用地面积最大，而 16年以来，河南和新疆的流拍用地面积一直位列前五。 19 年上半年一线城市流拍地块最多的城市为北京；二线城市中流拍地块最多的城市为重庆市，其次为兰州和西安；三四线城市中，流拍地块最多的城市为驻马店，其次为邢台和赣州。值得注意的是，从所有地级市和县级市的流拍数据来看，三四线城市的平均流拍数量明显多于一、二线城市。 土地流拍多的地方债务压力如何？ 分省份来看，今年上半年贵州流拍地块数位居第一，其经调整债务率高达600%。从流拍用地面积来看，今年上半年甘肃的流拍用地面积位居各省第四，其经调整的债务率高达 640%。 分城市来看，在流拍地块数较多的城市中，遵义的经调整债务率最高，达727%。流拍地块数前 20 的城市中，赣州、重庆、西安的经调整债务率均超过 500%。从流拍用地面积来看，流拍面积前十的城市中，兰州、重庆、西安和阜阳的经调整债务率较大，均超过 400%。 我们对各省份和各地级市数据进行筛选，发现在筛选出来的城市中，多数流拍地块多且债务率较高的城市，今年上半年土地出让成交价款对其全年债务的保障倍数不高。 综合来看，流拍多且经调整债务率较高的地方，马鞍山、淮安、西安和盐城的土地保障倍数均不足 20%，需关注其借新还旧的状况。 风险提示：房地产政策超预期 作者 分析师 刘郁 执业证书编号：S0680518080002 邮箱：liuyu@gszq.com 相关研究 1、《固定收益定期：信用负面跟踪 20190805》2019-08-05 2、《固定收益点评：如何看待 7 月末 11 家农商行评级被下调？》2019-08-05 3、《固定收益定期：震荡中，哪些转债的转股溢价率在走扩？》2019-08-04 4、《固定收益定期：海外利率下行，对国内债市带动有多大？》2019-08-04 5、《固定收益定期：信用负面跟踪 20190802》2019-08-04 2019 年 08 月 06 日 P.2 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 哪些省份和城市流拍多？......................................................................................................................................... 3 上半年贵州省流拍地块数最多 ........................................................................................................................... 3 三、四线城市流拍地块数量大多位居前列........................................................................................................... 4 土地流拍多的地方债务压力如何？ ........................................................................................................................... 5 风险提示 ................................................................................................................................................................ 9 图表目录 图表 1：18-19 年土地流拍现象较为严重 ................................................................................................................... 3 图表 2：19 年上半年贵州、河南、河北、新疆和山东的流拍地块数最多 ..................................................................... 4 图表 3：三四线城市平均流拍地块数量明显大于一、二线城市 .................................................................................... 5 图表 4：流拍地块最多的贵州的经调整债务率高达 600%（标红指经调整债务率为前 10 的省/市） ............................... 6 图表 5：流拍地块数前 50 的城市债务情况（标红指经调整债务率超过 300%） ........................................................... 7 图表 6：在筛选出来的城市中，仅南充、永州、六安、眉山、阜阳、宝鸡、武威、宿州、铜仁、安庆和宣城的保障倍数超过 100% ................................................................................................................................................................ 8 2019 年 08 月 06 日 P.3 请仔细阅读本报告末页声明 在之前的报告《2019 年偿债压力较大的省份，土地出让状况如何》中，我们梳理了 1-4月全国各地区的土地出让状况，着重分析了偿债压力较大的省份。本篇仍以地方债务为关注点，从土地流拍的角度出发，关注哪些省份和城市的土地流拍现象较为严重，继而探讨这些地区的偿债压力情况，并计算其土地出让保障倍数。 哪些省份和城市流拍多？ 上半年贵州省流拍地块数最多 今年上半年，全国共流拍了 8882 块土地，1占去年全年流拍宗数的 38%，流拍用地面积达 3 亿平方米。今年的流拍地块数