内地房地产行业：多方位组合拳政策出台，静待政策发力

此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM 或 https://research.bocomgroup.com 交银国际研究 行业更新2024 年 6 月 11 日多方位组合拳政策出台，静待政策发力5 月前百开发商销售环比明显改善。根据克而瑞的初步数据，5 月在政策预期以及“517”地产政策组合拳的催化下，5 月全口径销售总额由 4 月3,401 亿元（人民币，下同）环比上升 4.3%至 3,548 亿元。我们跟踪的 25家主要上市开发商 5 月销售额环比基本持平，仅下降 0.2%。在 5 月销售额排名前十开发商中，国企数量为 9 家，民企 1 家（为龙湖集团，排名第 9位）。在前 50 的房企中，前五个月国企合同销售额市占率进一步扩大至75.4%。国家统计局4 月数据跌幅扩大。国家统计局公布的70大中城市商品住宅价格指数，一、二手房 4 月份价格指数同比及环比跌幅普遍有所扩大。新建商品住宅价格同比/环比分别下跌 3.5%/0.6%（3 月：-2.7%/-0.3%），而二手商品住宅价格同比/环比分别下跌 6.8%/0.3%（3 月：-5.9%/-0.5%） 。517 政策落地稳预期。2024 年 5 月 17 日，国新办举行了国务院政策例行吹风会，介绍“切实做好保交房工作配套政策有关情况”。会议中提及的主要政策内容包括四个方面：1）房贷政策宽松；2）收购存量商品房；3）盘活存量土储；4）进一步推进落实保交付。截至 5 月 31 日，全国范围内已有超过 20 个省份明确取消房贷利率下限并降低首付比例下限。目前全国一线城市中，除了北京城六区首套房贷利率维持在 4.05%之外，其余地区和城市的首套房贷利率全部下调至低于 4%的水平。此外，二线城市的房贷水平普遍降至央行设定的政策底线。投资启示：在销售表现分化的情况下，我们预计民企仍然面对明显资金压力，我们期待后续融资端继续有进一步的政策出台以支持保交付任务。短期内，在放宽政策密集出台的情况下，或有望迎来重估的交易机会，我们预计机会主要来自：1）国企或有国企大股东的开发商将更直接受益于近期的宽松政策；2）拥有更高质量土地储备的民企领头羊将会获得重估，并受益于市场复苏期间的购买力。估值概要 资料来源：FactSet、交银国际预测 *收盘价截至 2024 年 6 月 7 日行业与大盘一年趋势图 资料来源: FactSet 内地房地产行业公司名称股票代码评级目标价收盘价-----每股盈利---------市盈率--------市账率---- 股息率FY24EFY25E FY24E FY25E FY24E FY25EFY24E(当地货币) (当地货币) (报表货币) (报表货币)(倍)(倍)(倍)(倍)(%)华润置地1109 HK买入42.8229.104.1444.6316.55.80.680.635.7越秀地产123 HK买入10.706.131.2251.3774.64.10.370.358.6碧桂园服务6098 HK买入18.505.581.6041.7023.23.00.390.367.7中海物业2669 HK买入10.805.240.6550.8458.06.22.732.093.7越秀服务6626 HK买入5.353.530.4070.5198.16.31.331.206.2雅生活服务3319 HK买入4.203.170.9771.0803.02.70.300.288.3雅居乐集团3383 HK买入1.160.56-0.965-0.983NANA0.040.050.0时代邻里9928 HK中性0.600.620.1830.2113.12.70.370.344.8平均5.24.40.780.665.66/2310/232/246/24-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%行业表现恒生指数谢骐聪, CFA, FRMphilip.tse@bocomgroup.com(852) 3766 18152024 年 6 月 11 日内地房地产行业 1下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM 或 https://research.bocomgroup.com 2第一部分: 股市近一个月内地开发商股价表现略好于中国企业指数。行业资产净值折让扩大至86.4%。图表 1: 五大涨跌股，近一个月总回报图表 2: 五大涨跌股，年初至今总回报资料来源: 彭博、交银国际（截至 2024 年 6 月 7 日）资料来源: 彭博、交银国际（截至 2024 年 6 月 7 日）图表 3: 行业资产净值折让资料来源: 彭博、交银国际预测（截至 2024 年 6 月 7 日）(100)(80)(60)(40)(20)02040608010003年12月04年12月05年12月06年11月07年11月08年11月09年11月10年11月11年10月12年10月13年10月14年10月15年10月16年10月17年9月18年9月19年9月20年9月21年9月22年9月23年8月资产净折让自2010年平均+2 标准差-2 标准差(%)资产净折让: 86.4%2024 年 6 月 11 日内地房地产行业 1下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM 或 https://research.bocomgroup.com 3第二部分: 房企销售表现5 月百强开发商销售额回穏；预计 4 季度改善性需求稳定市场5 月前百开发商销售环比明显改善，增长 4.3%根据克而瑞的初步数据，5 月在政策预期以及“517”地产政策组合拳的催化下，5 月前百开发商的销售额环比有所好转。2024 年 5 月全口径销售总额由 4 月3,401 亿元（人民币，下同）环上升 4.3%至 3,548 亿元。2024 年 5 月销售总面积约为 1,899 平方米，环比上升 0.8%。2024 年前五个月合同销售总额同比下跌46.0%至 15,414 亿元（2023 年前五个月：28,548 亿元）。25 家上市开发商的 5 月销售额环比下降 0.2%我们跟踪的 25 家主要上市开发商 5 月销售额环比基本持平，仅下降 0.2%，主要是销售面积小幅增长（环比+1.3%）带来的影响与销售价格下行（环比-1.5%）带来的影响相互抵消。25 家开发商首五月销售额与去年同期相比全线下跌，其中国企的跌幅普遍小于民企，国企合同销售跌幅基本在30-50%，而民企跌幅则达到 50-80%。在 5 月销售额排名前十开发商中，国企数量为 9 家，民企 1 家（为龙湖集团，排名第 9 位）。在前 50 的房企中，前五个月国企合同销售额市占率进一步扩大至 75.4%（首四个月：75.0%）。楼市新政提升市场信心，更多支持政策可期在近期重磅政策密集出台后，当中包括 517 新政以及各地方政府相继取消限购、下调房贷利率以及降低首付要求，我们相信核心一/二线城市改善性需求端将有支持。虽然 5 月销售额仍维持在低水平，但在密集政策出台后，我们预计整体购房情绪或有边际复苏，4 季度销售会略有回升。2024 年 6 月 11 日内地房地产