见微知著系列之七十八：地产新开工，传递“积极”信号？

敬请参阅最后一页特别声明 1 地产新开工，传递“积极”信号？ 前期地产支持政策初见成效，近两月新开工增速连续回升。本轮地产新开工改善的区域结构、原因，以及持续性如何？ 一问：房地产建设环节的“新变化”？新开工出现改善，但销售、拿地等指标未见明显起色 近期房地产新开工出现“改善”迹象，带动施工面积降幅同步收窄。过去两个月房地产新开工面积增速显著回升，单月同比增速由 2 月的-29.7%连续上行 15.7 个百分点至 4 月的-14%。新开工在开发链条上领先于整体施工，在新开工回暖的带动下，1-4 月施工面积同比增速较前值回升 0.3 个百分点至-10.8%。 但从领先指标上看，当前房地产销售未见明显起色，新开工改善或与其他融资“修复”有关。经验上房地产销售弱领先于新开工，但在本轮新开工改善的同时，地产销售表现低迷、1-4 月同比较前值下跌 0.8 个百分点至-20.2%。其他融资“修复”或对新开工有一定支撑，除销售外其他资金增速去年的低点为-20%、今年 4 月已回升至-9.2%。 类似地，土地成交低迷，或与房企拿地受“高库存”压制，“去库存”思路下多地控制供地节奏、聚焦存量用地利用有关。领先指标中，土地成交同样未见明显改善。一方面，“高库存”或压制房企拿地意愿，4 月广义住宅库销比仍达25 个月；另一方面，政策引导控制供地节奏、聚焦存量利用等，或是土地成交低迷同时新开工改善的重要原因。 二问：新开工改善的动力源自何处？东、西部经济发达省份贡献较大，上海、苏州等表现突出 分区域看，东、西部地区对全国新开工的贡献较为显著，经济发达省份尤为突出。4 月，东、西部地区新开工面积边际回暖幅度较大，分别拉动全国新开工同比回升 2、1 个百分点；其中，江苏、广东、山东、四川等省份边际改善幅度较大，新开工面积增速分别较上月回升 7.7、6、8.3、7.6 个百分点。 城市层面，以上海、苏州为代表的东部城市，新开工整体表现较好。细分城市看，三亚、苏州、南通等东部城市新开工面积边际涨幅较大，4 月同比分别较上月提升 30.3、28.6、6.3 个百分点至 0.4%、27%、-18.4%；另有部分东部城市新开工保持较快增长，如上海、天津，1-4 月新开工面积累计同比分别录得 6.8%、12.6%。 新开工改善幅度较大的城市，商品房销售普遍未见明显复苏，土地成交表现分化。与全国情况相类似，城市层面商品房销售延续偏弱格局；如苏州、天津等新开工表现较好的城市，1-4 月商品房销售面积同比分别较上月回落 1.9、8.1个百分点至-37.7%、-9.3%。土地成交则表现分化，苏州、上海整体呈现改善，南通、天津降幅扩大。 三问：新开工改善的原因及延续性？“政策驱动”特征较明显，后续落地效果或受库存等影响 本轮新开工改善的“政策驱动”特征较为明显，多地“白名单”项目持续落地，对房企融资形成支持。为应对房企融资“堵点”，年初以来各地房地产融资协调机制持续落地。截至 6 月初，江苏、浙江、四川等地房地产“白名单”项目审批和资金投放持续增加；广东等部分地区启动第三批“白名单”项目筛选工作。 PSL 等政策效果或持续显现，专项债、超长期特别国债加快发行也将对资金端形成进一步补充。前期 PSL 合计新增 5000亿元，5 月末，国开行、农发行已合计发放“三大工程”贷款 1900 亿元。同时，4、5 月多省专项债发行上量，投向“三大工程”比重分别为 16.5%、8.5%。后续超长期特别国债加快发行，或对城中村改造等项目建设形成支持。 然而在政策落地过程中，地产基本面依然是重要影响因素；库存、房价收入比均处于高位的城市，新开工意愿或持续承压。本轮新开工改善较多的上海、苏州、天津，住宅库存在相同能级城市中相对较低。地产发展新模式下，库存、房价收入比均处于高位的城市，增量建设需求有限、政策或更加聚焦于“去库存”，新开工或持续承压。 风险提示 经济复苏不及预期，政策落地效果不及预期。 宏观专题研究报告 敬请参阅最后一页特别声明 2 扫码获取更多服务 内容目录 1、热点思考：地产新开工，传递“积极”信号？ ....................................................... 5 1.1、一问：房地产建设环节的“新变化”？ ....................................................... 5 1.2、二问：新开工改善的动力源自何处？....................................................... 7 1.3、三问：新开工改善的原因及延续性？....................................................... 9 2、生产高频跟踪：工业生产温和改善，建筑业开工表现平淡.......................................... 12 3、需求高频跟踪：地产成交有所回落、集装箱运价保持上涨.......................................... 15 风险提示....................................................................................... 20 图表目录 图表 1： 3-4 月新开工面积当月同比连续回升........................................................ 5 图表 2： 4 月施工面积增速边际改善................................................................ 5 图表 3： 当前房地产销售未见明显起色 ............................................................. 5 图表 4： 房地产资金来源中，除销售外资金呈现“修复” ................................................ 5 图表 5： 销售相关科目占房地产资金来源比重约 50%.................................................. 6 图表 6： 其他资金来源中自筹资金改善幅度较大 ..................................................... 6 图表 7： 年初以来房企拿地意愿整体较低迷 ......................................................... 6 图表 8： 商品住宅去化周期仍处于相对高位 ......................................................... 6 图表 9： 中国待开发土地面积处于历史最高位 ....................................................... 7