房地产(物业服务) 行业光大地产A+H物业板块月度跟踪(2024年5月)：五月样本股平均涨幅+7.3%，地产政策优化物管估值修复

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2024 年 6 月 5 日 行业研究 五月样本股平均涨幅+7.3%，地产政策优化物管估值修复 ——光大地产 A+H 物业板块月度跟踪（2024 年 5 月） 房地产（物业服务） 市场行情：5 月光大地产 AH 物管指数+1.5%，样本股平均涨幅+7.3%。 指数：2024 年 5 月，光大地产 AH 物管板块指数单月涨跌幅为+1.5%，跑赢沪深 300 指数 2.2pct.，跑输恒生指数 0.3pct.，跑输恒生港股通指数 0.9pct.。1-5月板块累计涨跌幅为-0.3%，跑输沪深 300 指数 4.7pct.，跑输恒生指数 6.4pct.。 个股：5 月，样本股平均涨幅+7.3%；涨幅前列为：越秀服务（+18.5%）、世茂服务（+16.7%）、万物云（+16.5%）、新大正（+15.9%）、新城悦服务（+12.2%）； 1-5 月平均涨跌幅为+0.9%；涨幅前列为：金茂服务（+42.2%）、越秀服务（+36.8%）、绿城服务（+30.6%）、永升服务（+20.0%）、保利物业（+17.1%）。 5 月港股通持股比例变化：中海物业（+0.78pct）、绿城服务（+0.17pct）、碧桂园服务（+0.08pct），雅生活服务（-0.54pct）、保利物业（-4.46pct）。 1-5 月，港股通持股比例变化：中海物业（+2.97pct）、雅生活服务（+2.46pct）、华润万象生活（+1.36pct）、碧桂园服务（+1.05pct）。 估值：2024 年 5 月 31 日，样本股 2024 年的 WIND 一致预测 PE 估值范围从 2到 16，均值约为 9；多家重点公司估值处于中位值下方，重点公司 PE-ttm（当前/中位值）：绿城服务（18/28）、新城悦服务（6/21）、万物云（13/18）、保利物业（12/28）、招商积余（16/29）、中海物业（12/30）等。 行业动态：央行调整个人住房贷款利率政策及首付款比例，各地优化房地产政策。 中央：国务院发布关于推动招标投标市场规范发展的意见；中国人民银行发布通知，取消全国层面首套和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限；同日，中国人民银行与国家金融监督管理总局调整个人住房贷款最低首付款比例政策，首套房不低于 15%，二套房不低于 25%。地方：北上广深等城市优化房地产政策，包括优化住房限购政策、调整购房首付比例、调整贷款利率下限等。 企业动态：重点公司积极回购股份增强市场信心；多家公司公布中标项目。 5 月永升服务、金科服务、万物云等积极回购股份，越秀服务发布回购计划，增强市场信心；招商积余、华润万象生活管理层变动；招商积余中标包括清华大学双清综合楼在内的多个项目；中海物业中标新城雅居前期物业管理服务等项目。 投资建议：港股情绪好转，地产利好政策频出，物管风险因子逐步出清，板块配置价值凸显。物业行业定位“社区治理基层支柱”，基本面稳健，现金流充沛，分红比例稳定提升；短期来看，美联储加息周期接近尾声，房地产政策支持力度增强，压制物业公司估值的因子缓释，地产关联业务影响逐步出清。中长期来看，物业公司拥有优秀的商业模式，能够平稳穿越经济周期，在增长中枢下移的时代，关注优质存量资产投资，获得持续稳定的投资收益。近期港股情绪好转，地产利好政策频出，物管风险因子逐步出清，关注三条主线：1)“估值修复”：重点关注房地产行业流动性回暖、民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降。推荐新城悦服务，关注碧桂园服务、雅生活服务、融创服务、世茂服务、永升服务。2)“均衡发展”：长期看好独立发展能力较强，项目质量较高，运营能力及盈利能力较强的物管公司，推荐绿城服务、万物云，关注新大正。3)“稳健国企”：看好国企物管公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价。推荐保利物业、招商积余，关注华润万象生活、中海物业、金茂服务、越秀服务、建发物业。 风险分析：人工成本风险；第三方外拓竞争加剧风险；增值服务拓展风险；关联方依赖风险；外包风险。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：韦勇强 021-52523810 weiyongqiang@ebscn.com 行业与沪深 300 指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20231106 轻舟即过万重山，物管配置正当时——房地产行业（物业服务）2024 年度投资策略 20240506 四月物管板块指数+13%，港股回暖板块配置机遇凸显——光大地产 A+H 物业板块月度跟踪（2024 年 4 月） 20240403 三月物管板块指数+4.5%，重点公司业绩稳健分红慷慨——光大地产 A+H 物业板块月度跟踪（2024 年 3 月） 20240303 二月样本股平均涨幅+16%，物管板块迎来历史底部配置机遇——光大地产 A+H 物业板块月度跟踪（2024 年 2 月） 20240206 一月物管板块指数-18.3%，“银发经济”26 条支持物业+养老——光大地产 A+H物业板块月度跟踪（2024 年 1 月） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 1、 2024 年光大地产 AH 物管板块指数 1.1 光大地产 AH 物管板块指数成分股 2024 年 1 月起，光大 AH 物管板块指数成分股增加至 20 家，其中国企组 8 家，非国企组 12 家，较 2023 年 12 月新增一家，为滨江服务（3316.HK）。 国企组 8 家为：华润万象生活（1209.HK）、中海物业（2669.HK）、保利物业（6049.HK）、招商积余（001914.SZ）、远洋服务（6677.HK）、金茂服务（0816.HK）、越秀服务（6626.HK）、建发物业（2156.HK）； 非国企组 12 家为：碧桂园服务（6098.HK)、绿城服务（2869.HK）、雅生活服务（3319.HK）、永升服务（1995.HK）、新城悦服务（1755.HK）、建业新生活（9983.HK）、融创服务（1516.HK）、世茂服务（0873.HK）、金科服务（9666.HK）、万物云（2602.HK）、新大正（002968.SZ）、滨江服务（3316.HK）。 表 1：光大 AH 物管板块样本股构成 代码 简称 总市值 股价 PE(TTM) 是否为港股通 5 月 涨跌幅 2024 年 涨跌幅 1209.HK 华润万象生活 564.5 27.20 19.2 是 -2.3% -2.3% 2602.HK 万物云 250.7 23.45 12.8 否 16.5% -1.0% 6098.HK 碧桂园服务 173.0 5.69 59.0 是 7.8% -15.7% 6049.HK 保利物业 164.0 32.60 11.8 是