越秀地产(0123.HK)关联方增持，彰显集团信心

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 越秀地产 (123 HK) 港股通 关联方增持，彰显集团信心 华泰研究 公告点评 投资评级(维持): 买入 目标价(港币): 9.74 2024 年 6 月 04 日│中国香港 房地产开发 大股东增资，有利于提振资本市场信心；维持“买入” 关联公司越秀资本（000987 CH）6 月 3 日发布公告称，控股子公司广州资产拟使用不超过 5.57 亿自有资金通过港股通购入公司股票，授权期 1 年。我们认为，越秀资本拟入股公司是地方国企对资源的有效整合，大股东通过调动集团资源，增厚了其在公司的权益，同时彰显了大股东看好公司未来发展，有利于提振资本市场信心；我们维持公司 24-26E EPS 0.81/0.88/1.05元，可比公司平均 24PE 为 9.1 倍（Wind 一致预期），考虑到公司更优质的土地储备，领先行业的销售增速，我们认为公司合理 24PE 为 11.2 倍，上调目标价至 9.74 港币（前值：7.16 港币），维持“买入”评级。 一箭双雕，期待更多地方国企实现资源整合 根据公告，本次广州资产投资越秀地产目的是进一步深化其在房地产不良纾困、重整盘活、资产运营等领域的布局，加强与越秀地产的战略合作，同时获取稳定的投资收益。公司 23 年全年派息占归母净利润的 40%，以其 6 月4 日收盘价 6.22HKD/股计算，对应股息率 8.67%，假设剔除港股通红利税影响，高于越秀资本 2023 年 ROE7.7%（扣非摊薄口径）。我们认为，此次广州资产购买越秀地产的股票可看作为越秀集团内部资源的有效整合，不仅提升了越秀资本的投资回报率，还给公司提供了相应的市值管理支持，后续我们期待更多地方国资背景的房企实现类似的资源整合。 释放积极的信号意义 我们认为此次交易释放了积极信号：1）公告明确本次交易购入总股数将不超过公司总股本 2%，假设交易达到购股数上限，大股东对公司的持股比例将从 43.4%增至 45.4%，届时大股东权益进一步增厚。2）广州资产此次投资公司的方式为二级市场直接购买，不涉及增发新股，不影响公司中小股东的权益。3）越秀资本作为大股东越秀集团的控股子公司，向市场彰显了大股东看好公司未来的发展，有利于提振资本市场对公司的信心。 公司 5 月销售环比好转，看好公司后续销售表现 根据亿翰智库统计，5 月公司实现合同销售额 100 亿元，环比+20%；1-5月实现合同销售金额 400 亿元，同比-42%，高基数下累计销售有所下滑，但公司销售排名较去年上升 2 名至第 10 名。截至 23 年末，公司拥有土地建面 2567 万平，其中一二线城市占比 95%，核心城市储备充裕。另外，考虑公司 24 年可售货值 2700 亿，可供货值充裕，且今年 1-4 月公司积极在高能级城公司补充存货，叠加 517 新政后各重点城市高频落地购房优化政策，我们期待政策的效果，持续看好公司后续的销售表现。 风险提示：单城市经营风险，股东支持力度下降风险，房地产行业下行风险。 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2218 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2087 联系人 戚康旭 SAC No. S0570122120008 qikangxu@htsc.com +(86) 21 2897 2228 基本数据 目标价 (港币) 9.74 收盘价 (港币 截至 6 月 4 日) 6.22 市值 (港币百万) 25,038 6 个月平均日成交额 (港币百万) 90.96 52 周价格范围 (港币) 3.52-11.26 BVPS (人民币) 13.82 股价走势图 资料来源：S&P 经营预测指标与估值 会计年度 2022 2023 2024E 2025E 2026E 营业收入 (人民币百万) 72,416 80,222 88,470 92,296 96,516 +/-% 26.21 10.78 10.28 4.32 4.57 归属母公司净利润 (人民币百万) 3,953 3,185 3,271 3,551 4,216 +/-% 10.15 (19.43) 2.70 8.56 18.72 EPS (人民币，最新摊薄) 1.28 0.79 0.81 0.88 1.05 ROE (%) 8.44 6.18 5.78 6.06 6.92 PE (倍) 4.08 6.58 6.41 5.90 4.97 PB (倍) 0.34 0.38 0.36 0.35 0.34 EV EBITDA (倍) 12.62 20.22 21.57 19.84 17.64 资料来源：公司公告、华泰研究预测 (57)(36)(16)526Jun-23Oct-23Feb-24Jun-24(%)越秀地产恒生指数 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 越秀地产 (123 HK) 图表1： 估值表 股价 市值 EPS (元) PE (倍) 公司代码 公司简称 (交易货币) (亿元，交易货币) 2023A 2024E 2025E 2026E 2023A 2024E 2025E 2026E 1908 HK 建发国际集团 15.94 302 2.61 2.64 3.09 3.58 5.7 5.6 4.8 4.1 600325 CH 华发股份 7.55 229 0.79 0.75 0.82 0.85 9.6 10.1 9.2 8.9 002244 CH 滨江集团 8.43 289 0.81 0.96 1.11 1.23 10.4 8.8 7.6 6.9 001979 CH 招商蛇口 10.09 1,006 0.65 0.89 1.05 1.16 15.5 11.3 9.6 8.7 600048 CH 保利发展 10.56 1,390 1.01 1.10 1.21 1.27 10.5 9.6 8.8 8.3 平均 10.3 9.1 8.0 7.4 注：EPS 预测数据来自 Wind 一致预期，数据截至 2024 年 6 月 4 日。 资料来源：Wind，华泰研究 图表2： 越秀地产 PE-Bands 图表3： 越秀地产 PB-Bands 资料来源：S&P、华泰研究 资料来源：S&P、华泰研究 风险提示 单城市经营风险，股东支持力度下降风险，房地产行业下行风险。 010192938Jun-21 Dec-21 Jun-22 Dec-22 Jun-23 Dec-23 Jun-24(港币)━━━━━ 越秀地产