房地产行业24年4月行业月报：基本面年内持续低迷，政策超预期转向

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 34 [Table_Page] 跟踪分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产行业 24 年 4 月行业月报 基本面年内持续低迷，政策超预期转向 [Table_Summary] 核心观点： ⚫ 政策环境综述：“517 新政”超预期转向，去库存、提需求。24 年 5 月17 日，央行同时宣布下调首/二套首付比至 15%/25%、取消首二套房贷利率下限、下调公积金贷款利率，央行“517 新政”是本轮周期政策层面的一次重大转变，表明了中央对解决地产问题的决心。截至 24 年5 月 29 日，已有至少 24 省跟进“517 新政”，多数一二线城市已跟进，首套利率下调幅度在 10bp-50bp 之间，二套下调幅度更大，最高降幅达 80bp。5 月 17 日央行同时提出设立规模 3000 亿元的保障性住房再贷款支持收购存量商品房，预计可拉动总资金 5000 亿元，可去化当前约 11.7%的现房库存、2.7%的短期库存，至少可提升 24 年全年住宅销售额的 5.0%，若 5000 亿元按保租房筹集比例应用，50%应用于二线城市，则可提升下半年主要二线销售额至少 14.2%。 ⚫ 成交市场综述：量价齐跌，成交热度低迷。根据统计局数据，24 年 4月全国商品房销售金额 6712 亿元，同比下降 30.4%，降幅较 3 月扩大 4.6pct，单月规模相当于 15 年水平，市场成交仍较低迷。4 月新房价格环比下跌或持平的城市数量占比为 91%，环比上升 7pct，二手房价格该比例 99%，较 3 月持平，房价下跌比例处于高位，新房成交整体呈现量价齐跌态势。推盘方面，25 城住宅 4 月单月推盘面积环比下降 13.7%，同比下降 28.1%，当前推盘意愿仍处于低位。 ⚫ 土地市场综述：成交热度再下行，长三角景气度相对较好。据中指院，24 年 4 月全国 600 城商住用地出让金 1321 亿元，同比下降 45%，降幅扩大 20pct，单月供需比 1.4，环比上升 0.2，土地成交热度低位下行。分省来看，江浙表现突出，出让金排名前二，景气度水平领先全国。 ⚫ 开发投资市场综述：开工持续下滑，投资降幅仍在扩大。根据统计局数据，4 月全国商品房新开工面积 6227 万方，同比下降 14.0%，新开工规模持续小于销售。4 月全国商品房竣工面积 3601 万方，同比下降19.1%。4 月全国商品房开发投资额 8846 亿元，同比下降 10.5%，降幅较 3 月扩大 0.5pct。 ⚫ 融资市场综述：到位资金降幅收窄，需求端下滑仍较大。根据统计局数据，4 月房企到位资金 8347 亿元，同比下降 21.3%，降幅较 3 月收窄7.7pct。4 月供给端融资同比下滑 0.3%，降幅较 3 月收窄 11.3pct，其中开发贷同比下降 14.3%、自筹资金同比上升 5.7%，需求端回款同比下降 34.5%，降幅较 3 月收窄 6.1pct，需求端回款仍大幅下滑。 ⚫ 风险提示。未来基本面表现不及预期。未来融资环境进一步收紧，信贷投放量减少。供给侧改革下行业出清，对于市场情绪产生扰动。 [Table_Grade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2024-05-30 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn 分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-38003642 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 邢莘 SAC 执证号：S0260520070009 021-38003638 xingshen@gf.com.cn 分析师： 谢淼 SAC 执证号：S0260522070007 021-38003637 xiemiao@gf.com.cn 分析师： 李怡慧 SAC 执证号：S0260524040001 021-38003636 liyihui@gf.com.cn 请注意，乐加栋,邢莘,谢淼,李怡慧并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 -34%-23%-12%-2%9%20%05/2308/2310/2301/2403/2405/24房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 34 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE 收盘价 报告日期 （元/股） 2024E 2025E 2024E 2025E 2024E 2025E 2024E 2025E 万科 A 000002.SZ 人民币 8.58 2024/5/26 买入 10.51 0.92 0.91 8.7 8.7 7.3 7.8 4.1% 3.9% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 10.10 2024/3/19 买入 13.82 0.94 1.11 10.8 9.1 8.3 7.5 6.6% 7.3% 新城控股 601155.SH 人民币 11.19 2023/4/11 买入 21.94 1.77 2.47 6.3 4.5 6.3 7.2 6.0% 7.8% 金地集团 600383.SH 人民币 4.56 2023/9/21 买入 11.56 1.09 1.10 4.2 4.1 11.5 18.0 6.6% 6.2% 建发股份 600153.SH 人民币 9.83 2024/4/19 买入 14.98 1.84 2.09 5.4 4.7 3.2 3.5 7.3% 7.6% 华发股份 600325.SH 人民币 7.15 2024/5/3 买入 9.39 0.88 1.02 8.2 7.0 10.1 4.6 9.8% 10.3% 滨江集团 002244.SZ 人民币 8.68 2024/5/5 买入 12.44 1.13 1.44 7.7 6.0 2.5 2.4 12.1% 13.3% 首开股份 600376.SH 人民币 2.85 2023/5/3 买入 5.84 0.31 0.51 9.2 5.6 18.3 14.0 2.8% 4.4% 万科企业 02202.HK 港币 5.72 2024/5/26 买入 9.82 0.92 0.91 5.7 5.7 7.3 7.8 4.1% 3.9% 中国海外发展 00688.HK 港币 15.32 2024/4/25 买入 18.80 2.56 2.72 5.4 5.1 4.4 4.0 7.0% 6.9% 中国海外宏洋集团 00081.HK 港币 2.18 2024/4/4 买入 2.95 0