地产及物管行业周报：核心城市密集放松，去库存决心坚定

行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2024 年 6 月 2 日 核心城市密集放松，去库存决心坚定 看好 ——地产及物管行业周报（2024/05/25-2024/05/31） 相关研究 "上海楼市政策再优化，需求侧政策聚焦发力-上海 527 楼市新政点评" 2024年 5 月 28 日 "各地积极落实降首付及利率，进一步明确去库存坚定决心-地产及物管行业周 报 （ 2024/05/18-2024/05/24 ） " 2024 年 5 月 26 日 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 邓力 A0230523050001 dengli@swsresearch.com 联系人 邓力 (8621)23297818× dengli@swsresearch.com 本期投资提示：  房地产行业数据：上周（24/5/25-24/5/31）34 个重点城市新房合计成交 353 万平米，环比+25%；其中，一二线环比+27%、三四线环比-4%；5 月累计一手房月成交同比-35%，较 4 月+0.2pct；其中，一二线同比-33%、三四线同比-57%，分别较 4 月+4pct和-32pct。上周 13 个重点城市二手房成交 140 万平米，环比-6%；5 月累计成交同比-2%，较 4 月+4pct。库存方面，上周 15 城推盘 95 万平米，对应成交推盘比 1.56 倍，最近三个月（24 年 2-4 月）分别为 1.14 倍、0.87 倍和 1.04 倍。截至上周末，15 城可售面积 9,866.5 万平米，环比-0.5%；3 个月移动平均去化月数为 21.4 个月，环比-0.7个月。目前短期库存去化月数进一步走高，但我们认为行业供给过度出清，行业中期库存处于低库存阶段，但结构中老库存及短期无效库存均在走高。  主要政策新闻：因城施策方面，上海调整优化住房限购政策、支持多子女家庭合理住房需求、优化住房信贷政策、支持“以旧换新”以及优化土地和住房供应等九条政策措施；深圳调整首套房商业贷款最低首付比为不低于 20%，二套不低于 30%，并下调首套房商贷利率；新疆、福建、四川、湖南、浙江全省，广东 19 城（包括广州）、山东 16 地市、安徽 16 市以及天津、沈阳、大连等多地调整首套房和二套房商业贷款最低首付比，并取消首套房和二套房个人住房贷款利率下限；合肥、青岛加快推行“房票”制度。以旧换新方面，广州鼓励多种方式的“以旧换新”，南昌启动“以旧换新”活动；三大工程方面，上海将建立健全住房保障体系，探索通过国有平台公司等主体收购、趸租适配房源；深圳拟适度放宽非居住房改建保租房条件，为发展保障房提供支撑；西宁市筹集 8,000 余套保租房房源 3,822 套已投入使用；沈阳计划筹集配售型保障性住房 0.42 万套，筹集保障性租赁住房 0.5 万套。公积金方面，上海、浙江、贵阳等地出台公积金贷款放松政策；购房补贴方面，合肥、武昌推出购房补贴新政。  公司动态跟踪：保利发展发行总额为 20 亿元的三年期中期票据，票面利率为 2.52%；滨江集团发行总额为 7 亿元的一年期短期融资券，发行利率 3.60%；华发股份拟私有化华发物业服务以加强协同；华发股份以 7.08 亿元成功摘得珠海市一宗纯住宅用地；绿城中国发行总额为 10 亿元的中期票据，发行利率 4.20%；贝壳-W 回购 63.04 万股（占总股本 0.08%）；永升服务本周回购 60 万股（占总股本的 0.034%）；金科服务连续一周回购 50.7 万股（占总股本 0.081%）。  一周板块回顾：板块表现方面，SW 房地产指数下跌 4.72%，沪深 300 指数下跌 0.6%，相对收益为-4.12%，板块表现弱于大市，在 31 个板块排名中排第 31 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前 5 位的房地产个股分别为：张江高科、三湘印象、世荣兆业、*ST 和展、中绿电，上周涨跌幅排名后 5 位的房地产个股分别为新华联、*ST 中迪、渝 开发 、金 地集团 、中 华企 业。板 块表 现方 面， 物业管 理板 块个 股平 均下跌3.37%，沪深 300 指数下跌 0.6%，相对收益为-2.77%，板块表现弱于大市。当前主流AH 房企 24/25PE 均值分别为 7.4/6.7 倍；物管 24/25PE 均值分别为 12.5/10.5 倍。  投资分析意见：在房地产行业基本面经历了深度调整之后，当前购房按揭负担比明显改善、租金回报率对国债利差显著收窄、千人开工套数较日美大幅超跌，上述三大底部支撑信号显现，预计房地产行业的自然需求底有望来临。此外，叠加近期政策思路转向需求侧去库存，430 新表态后需求侧政策密集放松，近期房贷首付比下降、房贷利率下限取消、政府收储商品房以及“以旧换新”等政策密集推出，供需格局有望大幅改善，预计将推动房地产市场逐步回归正轨。我们维持房地产“看好”评级，推荐优质产品力房企：A 股：滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份、新城控股；H 股：华润置地、建发国际、中海外发展、越秀地产、龙湖集团；建议关注：绿城管理、贝壳、我爱我家。此外，维持物业管理“看好”评级，推荐：华润万象、保利物业、中海物业、万物云，建议关注：招商积余。  风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 2 页 共 18 页 简单金融 成就梦想 1．行业数据 1.1 新房成交量 1.1.1 成交周环比：上周 34 城周成交环比上升 25%，一二线环比上升 27%、三四线环比下降 4% 上周(5.25-5.31)34 个重点城市新房合计成交 353.2 万平米，环比上升 24.7%，较23 年周均成交 379.6 万平米下降 7%，较本年周均成交 261.4 万平米上升 35.1%。 其中一二线城市合计成交 332 万平米，环比上升 27.1%，较 23 年周均成交 335.5 万平米下降 1%，较本年周均成交 230 万平米上升 44.4%。三四线城市合计成交 21.1 万平米，环比下降 4.3%，较 23 年周均成交 44 万平米下降 52%，较本年周均成交 31.4 万平米下降 32.7%。 注：数据来源为万得资讯终端。 图 1：18-24 年周均成交面积&最近 8 周成交面积 资料来源：Wind，申万宏源研究 1.1.2 成交月同比：5 月 34 城月成交同比下降 35%，一二线同比下降 33%、三四线同比下降 57% 5 月(5.1-5.31)34 个重点城市截止上周一手房合计成交 1154.4 万平米，较 4 月同期环比上升 1.7%，较去 年 5 月同期同比下降 35.3%。其中当月成交同比 较 4 月上升0.2pct；年初累计至今成交 0.6 亿平米，同比下降 35.8%。 84 89 98 113 86 8