房地产行业：不仅是上海，或是一线城市政策风向

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 不仅是上海，或是一线城市政策风向 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2218 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2087 联系人 陈颖 SAC No. S0570122050022 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 联系人 戚康旭 SAC No. S0570122120008 qikangxu@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 城建发展 600266 CH 5.17 买入 招商蛇口 001979 CH 12.18 买入 建发股份 600153 CH 12.91 买入 建发国际集团 1908 HK 19.03 买入 越秀地产 123 HK 7.16 买入 华润置地 1109 HK 42.23 买入 中国海外发展 688 HK 19.77 买入 龙湖集团 960 HK 15.46 买入 华润万象生活 1209 HK 33.60 买入 保利物业 6049 HK 39.68 买入 招商积余 001914 CH 15.12 买入 滨江服务 3316 HK 23.80 买入 万物云 2602 HK 26.86 买入 资料来源：华泰研究预测 2024 年 5 月 28 日│中国内地 动态点评 一线城市开启“去库存”，有望提振行业信心 5 月 27 日，上海发布房地产新政，在限购、限贷、二手房交易等方面全面展开积极调整，并在支持居住困难家庭改善居住条件，探索通过国有平台公司等主体收购、趸租适配房源等方面均有相应支持性举措。本次调整是自517 政策后，首个一线城市的“去库存”政策落地。上海全面积极的楼市新政有望带来核心城市价格预期的企稳，进而稳定行业预期，加速基本面的筑底。我们看好在核心城市资源充沛以及运营稳健的优质房企与物管公司。重点推荐：1）A 股开发：城建发展、招商蛇口、建发股份；2）港股开发：建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展、龙湖集团；3）物管公司：华润万象生活、保利物业、招商积余、滨江服务、万物云。 行政政策：全方位多角度优化，强化安居导向 本次限购政策调整包括：1）优化非沪籍购房条件，社保方面，普通居民由“连续缴纳满 5 年及以上”调整为“满 3 年及以上”；重点区域非沪籍人才则从“满 3 年”调整为“满 2 年”。在购房区域方面，重点区域非沪籍人才购房区域由“所在产业片区”扩大至“所在区全域”；非户籍单身人士购房区域由“外环外新房+二手房”，增加“外环内二手房”。2）调整相关政策口径：取消上海离婚三年合并计算限购套数的政策；取消赠与 5 年内计入赠与人的住房套数的政策。3）支持多孩家庭购房：在限购基础上，二孩及以上多子女家庭可多买一套。4）企业购房：对企业购买小户型二手住房用于职工租住的，不再限定购买住房套数。本次上海政策调整主要体现在：1、使得非沪籍人口在上海购房门槛降低，释放被压抑的需求；2、重新释放房票，如离婚、赠与等导致的限购限制取消；3、鼓励各方面二手房购房倾向，都旨在激活二手房流动性。综合比较力度，调整后的政策较北京（非本地社保5 年）更为宽松。 信贷政策：调整后限贷政策为一线城市最宽松，首套房房贷利率降幅较大 上海从商贷首付比例、贷款利率，公积金贷款额度对信贷政策进行调整：1）首付比例：首套房由 30%调整至 20%；二套房核心区/非核心区首付比例由50%/40%调整至 35%/30%。2）房贷利率：首套房贷利率由 3.85%调整至3.5%；二套房贷利率核心区/非核心区由 4.25%/4.15%调整至 3.9%/3.7%。3）单/双缴存家庭首套房公积金贷款额度分别提升 20/40 万。三大政策合力既降低前期购房难度，又减轻后期还贷负担，有望激发刚需与改善型需求释放。值得注意的是，上海首套房贷利率此次调降 35BP，降幅为目前明确利率调降幅度的城市中最大。同时横向对比看，上海首付比例与房贷利率均为一线城市最低，未来其他一线城市信贷政策存在跟随上海进行调整的可能。 行业基本面仍在筑底，高能级城市地产政策有望进一步优化 目前行业基本面仍在筑底期间，截至 5 月 24 日，本月 54 城新房销售面积同比下降 36%，本年同比下降 40%；价格方面，4 月贝壳二手房价格指数环比下降 1.8%。上海作为一线城市，打出政策宽松组合拳，有望稳定市场预期。一方面，在本次政策调整之后，上海的调控政策几乎是京沪深最松（限购政策较北京松，较深圳基本持平；同时首付比例与房贷利率更低），后续更多城市有望向上海看齐，进一步优化地产政策。另一方面，上海作为一线城市提出探索通过国有平台公司等主体收购、趸租适配房源，将在去库存方面发挥作用，有望持续向市场注入信心。 风险提示：行业政策调整对企业经营的扰动；行业高峰期或已结束导致的基本面下行风险；部分房企因现金流压力造成的经营风险。 (31)(19)(6)719May-23Sep-23Jan-24May-24(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 图表1： 上海限购政策调整 资料来源：上海住建，华泰研究 图表2： 上海限贷政策调整 资料来源：上海住建，华泰研究 图表3： 一线城市限贷政策对比 资料来源：上海住建，贝壳，华泰研究 调整后调整前3年5年社保年限非沪籍社保2年区域扩大为行政区社保3年区域限定为产业片区人才区域增加外环内二手房区域为外环外新房+二手房单身取消，不再按离异前家庭计算拥有住房套数离异购房合并计算住房套数离异家庭增购1套住房-多孩家庭已赠与住房不再计入赠与人拥有住房套数5 年内计入住房套数住房赠与对企业购买小户型二手住房（系指2000年前竣工、建筑面积在70平方米及以下的二手住房）用于职工租住的，不再限定购买住房套数。-企业购房调整后调整前二套房首套房二套房首套房核心区35%非核心30%20%核心区50%非核心40%30%首付比例商贷核心区3.9%非核心3.7%3.5%核心区4.25%非核心4.15%3.85%贷款利率65万元80万元50万元60万元单人额度公积金130万元160万元100万元120万元家庭额度首套房二套房首套房二套房城六区50%；城六区4.05%；城六区4.55%；非城六区40%非城六区