地产及物管行业周报：各地积极落实降首付及利率，进一步明确去库存坚定决心

行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2024 年 5 月 26 日 各地积极落实降首付及利率，进一步明确去库存坚定决心 看好 ——地产及物管行业周报（2024/05/18-2024/05/24） 相关研究 "政府收储存量+居民房贷放松，政策聚焦去库存更上层楼-地产及物管行业周报 （ 2024/05/11-2024/05/17 ） " 2024 年 5 月 19 日 "政府收储存量+居民房贷放松，开启房地产新周期-四部委房地产吹风会政策 点评" 2024 年 5 月 18 日 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 陈鹏 A0230521110002 chenpeng@swsresearch.com 联系人 陈鹏 (8621)23297818× chenpeng@swsresearch.com 本期投资提示：  房地产行业数据：上周（24/5/18-24/5/24）34 个重点城市新房合计成交 281 万平米，环比-1%；其中，一二线环比+0%、三四线环比-15%；5 月累计一手房月成交同比-37%，较 4 月-2pct；其中，一二线同比-34%、三四线同比-59%，分别较 4 月+3pct 和-34pct。上周 13 个重点城市二手房成交 147 万平米，环比+8%；5 月截至上周累计成交同比-5%，较 4 月+1pct。库存方面，上周 15 城推盘 96 万平米，对应成交推盘比1.04 倍，最近三个月（24 年 2-4 月）分别为 1.07 倍、1.14 倍和 0.87 倍。截至上周末，15 城可售面积 9,918 万平米，环比持平%；3 个月移动平均去化月数为 22.1 个月，环比-0.4 个月。目前短期库存去化月数进一步走高，但我们认为行业供给过度出清，行业中期库存处于低库存阶段，但结构中老库存及短期无效库存均在走高。  主要政策新闻：宏观方面，习近平在企业与专家座谈会上谈到要多推出一些民生所急、民心所向的改革举措；财政部表示，前 4 月国有土地使用权出让收入 1.05 万亿元，同比下降 10.4%；住建部发出通知，做好住房公积金个人住房贷款利率下调相关工作；国家发改委、央行等四部门发布《关于做好 2024 年降成本重点工作的通知》，其中提到，推动贷款利率稳中有降。三大工程方面，山东今年将开建配售型保障性住房 1.2 万套；青岛全市将新增城镇住房约 9.07 万套，其中保障性住房 2.1 万套，商品住宅约 3.4 万套，以及城中村和棚户区改造安置住房约 3.57 万套；杭州累计筹集保障房房源 21.32 万套（间），完成“十四五”目标的 64.6%。以旧换新方面，广州首批住房“以旧换新”活动启动 122 个项目和 12 家中介机构参与；合肥市启动商品房“卖旧买新”活动。因城施策方面，湖北、河北、广西、山西、海南、河南、甘肃、云南等全省以及长沙、济南、拉萨、西安、重庆等城市调整首套房商贷首付比不低于 15%，二套不低于 25%；湖北、河南、甘肃、广西、山西、苏州以及重庆多地取消个人住房贷款利率下限；长沙、郑州、西安、济南、福州等地调降房贷款利率。公积金方面北京、上海、广州、深圳、东莞、南京、长沙、郑州等城市宣布下调个人住房公积金贷款利率。  公司动态跟踪：万科与招商银行等金融机构签订协议，以万科物流作为抵押物，获得 200亿元银团贷款，目前该笔银团贷款到账 100 亿元；金地集团胡学文女士接替徐家俊先生担任董秘；首开股份高士尧女士接替李岩先生担任董秘；越秀地产向控股股东收购琶洲南二期项目 20%股权（37.27 亿元）；绿城管理中标代建杭州运河新城 2 宗涉宅地项目；贝壳-W 回购 35.33 万股（占总股本 0.01%）。  一周板块回顾：板块表现 方面，SW 房地 产指数下跌 5.26%，沪深 300 指数下跌2.08%，相对收益为-3.18%，板块表现弱于大市，在 31 个板块排名中排第 30 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前 5 位的房地产个股分别为：新华联、我爱我家、渝开发、城建发展、金地集团，上周涨跌幅排名后 5 位的房地产个股分别为中润资源、空港股份、京投发展、南都物业、大龙地产。板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌4.91%，沪深 300 指数下跌 2.08%，相对收益为-2.83%，板块表现弱于大市。当前主流AH 房企 24/25PE 均值分别为 7.9/7.1 倍；物管 24/25PE 均值分别为 13.2/11.2 倍。  投资分析意见：在房地产行业基本面经历了深度调整之后，当前购房按揭负担比明显改善、租金回报率对国债利差显著收窄、千人开工套数较日美大幅超跌，上述三大底部支撑信号显现，预计房地产行业的自然需求底有望来临。此外，叠加近期政策思路转向需求侧去库存，430 新表态后需求侧政策密集放松，近期房贷首付比下降、房贷利率下限取消、政府收储商品房以及“以旧换新”等政策密集推出，供需格局有望大幅改善，预计将推动房地产市场逐步回归正轨。我们维持房地产“看好”评级，推荐优质产品力房企：A 股：滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份、新城控股；H 股：华润置地、建发国际、中海外发展、越秀地产、龙湖集团；建议关注：绿城管理、贝壳、我爱我家。此外，维持物业管理“看好”评级，推荐：华润万象、保利物业、中海物业、万物云，建议关注：招商积余。  风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 2 页 共 22 页 简单金融 成就梦想 1．行业数据 1.1 新房成交量 1.1.1 成交周环比：上周 34 城周成交环比下降 1%,一二线环比上升0%、三四线环比下降 15% 上周(5.18-5.24)34 个重点城市新房合计成交 281.1 万平米，环比下降 1.2%，较23 年周均成交 379.6 万平米下降 25.9%，较本年周均成交 256.8 万平米上升 9.4%。 其中一二线城市合计成交 261.2 万平米，环比上升 0%，较 23 年周均成交 335.5 万平米下降 22.2%，较本年周均成交 225 万平米上升 16%。三四线城市合计成交 19.9 万平米，环比下降 14.8%，较 23 年周均成交 44 万平米下降 54.7%，较本年周均成交 31.8 万平米下降 37.3%。 注：数据来源为万得资讯终端。 图 1：18-24 年周均成交面积&最近 8 周成交面积 资料来源：Wind，申万宏源研究 84 89 98 113 86 89 62 75 63 61 86 64 54 70 66 287 342 333 373 271 247 164 156 163 144 168 129 136 191 195 72 71 71 41 29 20 11 20 27 21 17 17 20 17 43 42 40 43