房地产行业：政策继续一城一策，土地市场热度回落

识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明 1 / 18 [Table_Page] 跟踪分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title]房地产行业 政策继续一城一策，土地市场热度回落 [Table_Summary]核心观点： 本周政策情况：苏州四限升级，政策继续一城一策7 月 25 日，苏州政府出台行政调控新政，非本市户籍限购条件升级，同时扩大限售范围。同时，住宅用地出让竞买保证金由此前规定的 30%或以上调整为 30%-50%区间，鼓励实行“限房价、限地价”出让方式，调控政策在供需两端同步收紧。此外，本周洛阳再次强调限价，株洲公积金政策边际改善，地方政府继续施行一城一策。 本周基本面情况：土地市场热度回落，供给端政策收紧效果逐步体现7 月前 25 天，我们跟踪的 35 个重点城市成交面积同比上涨 7.1%，增速较上周小幅回落，较 6 月基本持平，其中 15 个一二线同比上涨 10.7%，20 个三四线同比上涨 0.3%。 推盘方面，7 月前 25 天 13 城商品房推盘 719.80 万方，环比下降22.0%，同比下降 23.7%，13 城商品房去化周期上升至 14.07 个月，批售比维持在枯荣线附近。 土地市场方面，100 城土地市场成交面积连续 3 周同比下滑，7 月以来累计成交建面同比下降 13.8%，价格方面，单周楼面价环比回落，溢价率连续 6 周环比下降，土地市场热度回落，供给端政策收紧效果逐步体现。 本周周观点：政策继续一城一策，土地市场热度回落当前政策面依旧以“稳地价、稳房价”为主，100 城土地成交面积连续3 周同比下滑，溢价率持续下降，土地市场热度回落，供给端收紧政策效果逐步体现。政策面来看，苏州四限政策升级，在供需两端同步收紧。我们认为，未来行业将在因城施策的背景下继续窄幅波动，更多的应该关注企业的阿尔法，在未来房价稳定、融资渠道收窄的基础上，头部企业在土地、融资、管理、品牌溢价各方面将全面胜出。特别是高周转经营能力突出的房企，通过自身经营效率提升获得的增长更具持续性和稳定性。推荐标的方面，一线A 股龙头推荐：万科 A、华夏幸福、招商蛇口，二线 A 股龙头推荐：中南建设、华发股份、阳光城、荣盛发展、蓝光发展，H 股龙头推荐：融创中国、万科企业、旭辉控股集团，H 股龙头关注：中国金茂、合景泰富等，子领域推荐：中国国贸、新湖中宝和光大嘉宝。 风险提示政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预期；行业基本面超预期下行；房地产税立法推进超预期。 [Table_Grade]行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2019-07-28 [Table_PicQuote]相对市场表现 [Table_Author]分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-60750620 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 010-59136622 guoz@gf.com.cn 请注意，乐加栋并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_DocReport]相关研究： 房地产行业:销售规模历史新高 融资收紧投资意愿下降 2019-07-25 房地产行业:业绩普超预期，头部优势显现 2019-07-21 房地产行业:龙头逻辑不变，继续建议加大行业配置 2019-07-07 [Table_Contacts]联系人： 邢莘 021-60750620 xingshen@gf.com.cn -19%-9%0%10%19%29%07/1809/1811/1801/1903/1905/19房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 18 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票代码 股票简称 货币 最新 最近 报告日期 评级 合理价值 （元/股） EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE(%) 收盘价 2019E 2020E 2019E 2020E 2019E 2020E 2019E 2020E 000002.SZ 万科 A 人民币 29.96 2019/04/08 买入 39.60 3.48 3.96 8.61 7.57 6.59 7.49 19.9% 18.5% 001979.SZ 招商蛇口 人民币 21.05 2019/03/19 买入 29.80 2.29 2.57 9.20 8.20 8.98 8.33 21.0% 19.1% 600340.SH 华夏幸福 人民币 31.00 2019/05/01 买入 36.99 4.93 6.03 6.29 5.14 8.91 8.33 29.0% 26.2% 601155.SH 新城控股 人民币 27.10 2019/03/13 买入 47.87 6.47 7.48 4.19 3.62 8.90 10.91 33.1% 27.6% 000069.SZ 华侨城 A 人民币 7.42 2018/11/01 买入 - 1.33 1.42 5.56 5.22 5.77 5.46 15.0% 13.8% 002146.SZ 荣盛发展 人民币 9.07 2019/04/29 买入 13.52 2.25 2.68 4.03 3.38 2.63 0.58 22.6% 21.2% 000961.SZ 中南建设 人民币 8.57 2019/05/31 买入 10.78 1.08 1.89 7.95 4.54 4.59 4.78 19.6% 25.5% 000671.SZ 阳光城 人民币 6.79 2019/04/03 买入 8.89 0.94 1.25 7.26 5.41 10.70 8.40 18.0% 19.5% 600466.SH 蓝光发展 人民币 6.38 2019/03/20 买入 10.04 1.11 1.72 5.73 3.72 11.00 11.78 22.6% 25.8% 600208.SH 新湖中宝 人民币 2.97 2019/03/18 买入 5.20 0.48 0.57 6.25 5.23 23.10 18.50 10.2% 10.9% 600007.SH 中国国贸 人民币 16.35 2019/07/08 买入 19.86 0.92 1.04 17.71 15.79 7.75 6.88 11.8% 11.7% 02007.HK 碧桂园 港币 11.08 2019/04/13 买入 16.03 1.96 2.26 4.97 4.32 3.30 3.15 23.4% 18.8% 01918.HK 融创中国 港币 37.30 2019/04/07 买入 54.70 5.28 7.00 6.25 4.71 8.35 4.98 27.2% 26.5% 00884.HK 旭辉控股集团 港币 5.28 2019/04/30 买入 6.16 0.91 1.13 5.18 4.16 3.90 3.0