房地产行业最新观点及1-4月数据深度解读：开工反弹对应过往领先指标阶段性峰值，竣工回落趋势或不改

敬请阅读末页的重要说明 证券研究报告 | 行业深度报告 2024 年 05 月 26 日 推荐（维持） 房地产行业最新观点及 1-4 月数据深度解读 总量研究/房地产 ❑ 4 月单月销售面积基期调整同比增速-22.8%（较上月减少 4.6pct），4 月环比-41.7%（过去五年平均-31.7%），1-4 月基期调整累计同比-20.2%，单月同比负增速扩大以及当月环比差于历史同期均值或反映出当前市场成交仍面临一定压力，市场热度随年初的高能级城市放松政策密集落地后逐步回落； 往后看，据房管局高频数据，5 月 1-23 日累计销量同比增速较 4 月单月负增长收窄 2pct 至-33%，可积极关注近期央行“降首付降利率”相关表述后各城市因城施策政策优化的进一步动向以及政治局会议“消化存量优化增量”相关表述后续落地情况对市场预期及去库存的积极实际影响； ❑ 4 月单月竣工面积基期调整同比增速为-19.1%（较上月增加 2.6pct），1-4月基期调整累计同比-20.4%，根据销售及新开工的领先作用，判断竣工逐步开启回落周期。在房地产融资协调机制作用下，部分历史停缓工项目或恢复开工并陆续竣工，或对竣工数据有一定的阶段性支撑，但不改变竣工回落的主线，竣工回落预期的消化或有助于部分具备产品优势、服务优势及定价优势的产业链企业重获估值溢价； 4 月单月新开工面积基期调整同比增速为-14.0%（较上月增加 11.4pct），1-4月累计同比-24.6%，单月新开工同比小幅反弹，刚好反应了六个月前土地成交的短期峰值，判断反弹的高度和持续性或有限。往后看，中期角度，判断新开工或仍受限于高能级城市土地供给及房企现金流约束，仍有下行压力； 4 月单月投资金额基期调整同比增速为-10.5%（较上月减少 0.5pct），1-4月基期调整累计同比-9.8%，单月投资同比逐步滞后反映过去两年行业规模的收缩，可积极关注“三大工程”等对投资新的拉动； ❑ 4 月单月到位资金基期调整同比增速为-21.3%（较上月增加 7.7pct），结构上国内贷款同比负增速略有扩大，与新开工同比剪刀差缩小，或映射项目“白名单”贷款的分批次逐步落地，自筹资金同步于新开工同比负增速略有收窄，销售类到位资金同比增速略有回升，与销售额同比增速趋势基本一致； 4 月末房地产行业资金链指数仍趋势下行（108%），处于历史较低水平，往后看，在供需两端政策逐步落地背景下，可观察行业资金面改善的可能性； 4 月 70 城中超九成城市房价下跌，结构上一二三线城市房价均下跌。4 月 70城新房房价环比-0.58%；结构上，一线新房房价环比-0.6%，二线环比-0.5%，三线环比-0.6%；数量上，新房房价环比下跌 64 个（较上月增加 7 个）； ❑ 投资建议：（1）取消利率下限、降低首付比例、下调公积金贷款利率同时出台超预期；短期收购商品房相关政策措施或起到“信用修复”及“信用主体置换”的作用，带动估值修复；中长期若政策加速落地，或重塑竞争格局改善预期；流动性层面，认为市场分歧或逐步缩小，板块即便仅从“低配”回到“标配”或也能带来相对充足的新增资金。（2）估值层面：若“滞重库存”均有效去化，去化周期或接近 22 年 4-5 月。当时头部房企 P/B 大约在 1.1 倍，但或仍需考虑一定的减值压力折价； 若政策落地符合预期，或首先完成部分房企信用修复，后续头部格局改善预期或重新建立； 房地产板块：建议关注拥有历史稳定的“持续内生性现金流创造能力”记录的高质量周转公司【华润置地】【保利发展】【中国海外发展】【龙湖集团】【金地集团】等的差异化机会，及【滨江集团】【越秀地产】等； 产业链角度：竣工回落预期的消化或有助于部分具备产品优势、服务优势及定价优势的产业链企业重获估值溢价； 生态链及行业转型角度：重视顺延于开发的转型及围绕房地产生态链的转型，如物管关注【保利物业】等，商管关注【华润万象生活】等；交易关注【贝壳】等；关注 REITs 标的长赛道布局以及其对不动产资管的促进； ❑ 风险提示：销售表现不及预期，资金面改善不及预期，有效库存去化不及预期，房地产投资增速不及预期等。 行业规模 占比% 股票家数（只） 272 5.4 总市值（十亿元） 2860.9 3.7 流通市值（十亿元） 2616.1 3.8 行业指数 % 1m 6m 12m 绝对表现 13.5 -11.6 -5.7 相对表现 11.3 -13.4 1.0 资料来源：公司数据、招商证券 相关报告 1、《日均成交仍处于低位，成交量信心指数边际回落——样本城市周度高频数据全追踪》2024-05-19 2、《市场分歧或逐步缩小，重视政策组合的预期传导——国务院政策例行吹风会点评》2024-05-19 3、《新房和二手房成交面积负同比扩大，成交量信心指数低位边际回升——样本城市周度高频数据全追踪》2024-05-12 赵可 S1090513110001 zhaoke@cmschina.com.cn 李盛天 研究助理 lishengtian@cmschina.com.cn -30-20-10010203040May/23Sep/23Jan/24May/24(%)房地产沪深300开工反弹对应过往领先指标阶段性峰值，竣工回落趋势或不改 敬请阅读末页的重要说明 2 行业深度报告 框架申明：从销量看地产股（超额收益出现在行业衰退末段到复苏前段，隐含量在价先）；从投资和开竣工看地产产业链；从企业到位资金及招商证券资金链水平指标关注行业风险阈值。 事件： （1）统计局公布 24 年 1-4 月全国房地产相关数据，1-4 月累计房地产销售面积2.93 亿平，累计同比（基期调整）-20.2%，房地产销售金额 2.81 万亿元，累计同比（基期调整）-28.3%；新开工面积 2.35 亿平，累计同比（基期调整）-24.6%；竣工面积 1.89 亿平，累计同比（基期调整）-20.4%；开发投资额 3.09 万亿元，累计同比（基期调整）-9.8%；到位资金 3.40 万亿元，累计同比（基期调整）-24.9%； 图 1：统计局房地产行业数据简析 资料来源：统计局，Wind，招商证券 备注：房地产开发投资、商品房销售面积等指标的增速均按可比口径计算。报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素，不能直接相比计算增速。主要原因是：（一）进一步明确房地产开发统计界定标准，将符合房地产开发统计标准的项目纳入统计范围，剔除单纯一级土地开发等非房地产开发项目。（二）加强商品房销售数据审核，剔除退房和具有抵押性质等非商品房销售数据。（三）加强统计执法，对发现的问题数据按照相关规定进行了改正。 （2）统计局公布24年 4月份 70城大中城市房价指数，70城新房房价环比-0.58%，其中一线城市环比-0.60%，二线城市环比-0.50%，三线城市环比-0.60%；二手房房价环比-0.94%，其中一线城市环比-1.10%，二线城市环比-0.90%，三线城市环比-0.90%； （3）统计局公布 24 年 4 月份全国 CPI 及细项，其中租赁房房租环比-