房地产行业2024年4月公司月报：信用债成本创新低，板块估值低位回升

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 27 [Table_Page] 跟踪分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产行业 2024 年 4 月公司月报 信用债成本创新低，板块估值低位回升 [Table_Summary] 核心观点： ⚫ 房企销售：市场底部波动，房企表现不佳。根据克而瑞数据，24 年 4月百强房企实现销售金额 3401 亿元，同比下降 30.4%，降幅环比上月扩大 4.6pct；重点跟踪房企实现销售金额 2370 亿元，同比 23 年下降44.1%，降幅环比上月收窄 1.1pct，4 月市场持续探底，重点跟踪房企销售韧性表现优于整体，连续 2 月降幅收窄。根据公司销售公告及克而瑞数据，除去因出险而同比基数异常的融创之外，其余房企销售均呈现同比下滑趋势，其中金科、绿地仅同比下降 3.9%、11.6%，保利、绿城、时代中国降幅在 30%以内，表现相对稳定。 ⚫ 房企拿地：仅强信用拿地，利润空间环比持平。24 年 4 月 44 家样本房企中共 7 家房企参与拿地，合计拿地规模 419 亿元，同比下降 67%，占 600 城商住成交额 32%，处于历史中间分位，春节后房企销售持续低位，4 月仅强信用强投资房企参与拿地。4 月建发、滨江、龙湖为拿地规模及拿地力度前三。从房企投资分布来看，24M1-4 房企一线拿地占比略有下降，二线则明显提升；大部分房企布局重点仍为东部核心一二线城市，滨江、越秀、华发年内仅于东部核心城市拿地，而万科、中海、金茂则选择避开竞争于西部二线城市补充土储。24 年 4 月，12家主流房企拿地利润率较上月持平为 23%。 ⚫ 房企融资：融资规模回落，信用债成本创新低。24 年 4 月，根据公司融资公告及 wind 数据，全口径房企实现整体融资（开发贷、债券及信托融资）1497 亿元，环比下降 26%，同比下降 19%。据 wind 数据统计，全口径房企 2024 年 4 月信用债、海外债净流出为 675 亿元，发行到期比为 0.41x，其中信用债为 0.54x，海外债为 0.06x，房企海外债渠道仍未恢复。4 月房企境内债券平均融资成本为 2.93%，环比下降 14bp，创历史新低；信托融资成本为 6.79%，环比增长 6pct。 ⚫ 房企估值及投资建议：板块估值回升，优质民企领先修复。近一个月以来（2024 年 4 月 23 日至 2024 年 5 月 23 日），沪深市场及港股市场房地产板块表现回升。A 股方面，申万房地产板块当月绝对收益+25.9%，相对收益+22.0%。H 股方面，恒生地产类指数当月绝对收益+16.9%，相对收益为+4.8%。4 月末政治局会议中重提“去库存”， 5月 17 日央行也连续抛出降低首付比例、取消商贷下限、提供专项再贷款等重磅政策，对于降低市场库存、改善供需关系、提振购房者信心具有正向意义。随着后续地产行情将进入第二阶段（预期落地到量价齐升阶段），建议关注板块及优质房企价值重估弹性及投资机会。 ⚫ 风险提示。公司经营公告数据与第三方公告数据存在一定差异，公司经营业绩及盈利情况不及预期，资金面政策收紧进一步加码等。 [Table_Grade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2024-05-24 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn 分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-38003642 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 邢莘 SAC 执证号：S0260520070009 021-38003638 xingshen@gf.com.cn 分析师： 谢淼 SAC 执证号：S0260522070007 021-38003637 xiemiao@gf.com.cn 请注意，乐加栋,邢莘,谢淼并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_Contacts] 联系人： 辛恬 021-38003767 xintian@gf.com.cn -34%-24%-15%-5%4%14%05/2308/2310/2312/2303/2405/24房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 27 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE 收盘价 报告日期 （元/股） 2024E 2025E 2024E 2025E 2024E 2025E 2024E 2025E 万科 A 000002.SZ 人民币 9.56 2024/5/3 买入 10.51 0.92 0.91 9.8 9.8 6.9 7.4 4.1% 3.9% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 10.36 2024/3/19 买入 13.82 0.94 1.11 11.1 9.4 8.3 7.5 6.6% 7.3% 新城控股 601155.SH 人民币 11.51 2023/4/11 买入 21.94 1.77 2.47 6.5 4.7 6.3 7.2 6.0% 7.8% 金地集团 600383.SH 人民币 5.32 2023/9/21 买入 11.56 1.09 1.10 4.9 4.8 11.5 18.0 6.6% 6.2% 建发股份 600153.SH 人民币 10.12 2024/4/19 买入 14.98 1.84 2.09 5.5 4.8 3.2 3.5 7.3% 7.6% 华发股份 600325.SH 人民币 7.57 2024/5/3 买入 9.39 0.85 1.02 8.9 7.4 10.1 4.6 9.6% 10.3% 滨江集团 002244.SZ 人民币 9.80 2024/5/5 买入 12.44 1.13 1.44 8.7 6.8 2.5 2.4 12.1% 13.3% 首开股份 600376.SH 人民币 3.13 2023/5/3 买入 5.84 0.31 0.51 10.1 6.1 18.3 14.0 2.8% 4.4% 万科企业 02202.HK 港币 6.82 2024/5/3 买入 9.82 0.92 0.91 6.8 6.8 6.9 7.4 4.1% 3.9% 中国海外发展 00688.HK 港币 16.02 2024/4/25 买入 18.80 2.56 2.72 5.7 5.4 3.7 3.3 7.0% 6.9% 中国海外宏洋集团 00081.HK 港币 2.14 2024/4/4 买入 2.95 0.66 0.72 3.0 2