政策周报第16期：地产政策“工具箱”，还有哪些空间？

敬请参阅最后一页特别声明 1 5 月 17 日，稳地产政策全面加码，购房门槛、购房成本等已至历史最低，后续政策还有哪些空间？系统梳理，供参考。 一、相较过往，本轮地产低迷时期更长，“三大堵点”拖累修复节奏 2024 年初，地产新开工、竣工面积延续低迷，地产投资负增长持续时长达 22 个月。2024 年前 4 月，房屋新开工面积延续低迷、累计同比下降 24.6%，竣工累计同比下降 20.4%，房地产投资维持负增长达 22 个月，累计同比下降 9.8%；分项上看，设备购置和安装工程投资继续下探，3 月累计同比分别为-16.3%、-16.6%。 过去两轮稳地产时期，购房政策优化、棚户区改造等落地效果较好。2008 年 10 月起稳地产政策持续落地，2009 年一季度地产销售已显著回暖，累计同比转正至 8.2%。2015 年稳地产以“去库存”为主，“认贷不认房”等政策自 2014年 9 月起陆续出台；同时，2015 年 6 月棚户区改造加速推进，促使当年地产销售、投资企稳回升。 与 2008 年、2015 年不同，本轮稳地产，地产销售、住宅库存、房企融资等方面均存在“堵点”，或对稳地产政策落地生效形成掣肘。2023 年，我国居民部门杠杆率已处较高水平、达 64%，同时居民可支配收入增速放缓、就业信心待修复等或掣肘居民购房意愿。住宅库存高企，叠加房企融资存在“堵点”，使得本轮地产投资下滑持续时间超过去两轮。二、4 月政治局会议后，全国稳地产政策加码，疏通库存“堵点”信号已现 4 月政治局会议后，“消化存量”、“优化增量”成为地产新模式的“新探索”。4 月政治局会议强调“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式”。同时，4 月多地试点住房“以旧换新”，助力地产“去库存”。例如，郑州 2024 年计划完成二手住房“以旧换新”1 万套。 疏通地产高库存“堵点”思路进一步明确，存量商品房、土地均可盘活。国地方政府“以需定购”，组织地方国有企业以合理价格收购一部分存量商品住房用作保障性住房；存量土地，亦可通过政府收回收购等方式妥善处置盘活。央行再设立 3000 亿元保障性住房再贷款，60%的本金支持比例下预计将带动银行贷款 5000 亿元，政策信号意义明显。 需求端政策“三箭齐发”，全国居民购房首付比下限、公积金和商业贷款利率均已降至历史最低，或可激活部分居民购房需求。当前，首套房和二套房首付比例下限降低 5%，降至 15%、25%；公积金贷款利率下调 0.25%，5 年以下（含5 年）和 5 年以上首套房公积金贷款利率下限降至 2.35%、2.85%；取消首套和二套住房商业性贷款利率下限。 三、后续稳地产政策重点跟踪财税端，税费减免、财政贴息等可能成为储备政策 以 2008 年、2015 年两轮稳地产时期为鉴，居民购房政策支持中，首付比、房贷利率已降至历史最低，后续稳地产政策重点跟踪财税端。购房税费减免方面，本轮稳地产针对住房换购者推出满足一定条件予以个人所得税退税优惠，而对于购房税费优惠、个税住房贷款专项抵扣等政策尚未有较大调整，可能成为后续稳地产储备政策。 地产“去库存”方面，地方国企助力地产“去库存”若要见效，“准财政”和央行再贷款等支持力度或仍需加大。若要将全国广义库销比降至 18 个月，在不考虑销售大幅回升的情况下，广义住宅库存需减少近 6 亿平方米，按照 2024年一季度全国新房出售均价估算，所需资金或超 5 万亿元，PSL 等“准财政”、央行再贷款等支持力度或仍需加大。 出于防止新增隐债，地方政府组织地方国有企业收储项目或需中央财政贴息或折价收购才可维持保障房项目自平衡。截至 2024 年 3 月，我国一线城市和部分强二线城市租金回报率均处于 3.5%以下。要实现防止新增隐债、项目自平衡，或需中央财政对收储项目贷款贴息，或各地因地制宜根据租金不同收益率水平折价收购当地住宅库存。 风险提示: 经济复苏不及预期，政策落地效果不及预期。 宏观专题研究报告 敬请参阅最后一页特别声明 2 扫码获取更多服务 内容目录 1、 地产政策“工具箱”，还有哪些空间？ ............................................................ 4 1.1、相较过往，本轮地产低迷时期更长，“三大堵点”拖累修复节奏 ................................. 4 1.2、4 月政治局会议后，全国稳地产政策加码，疏通库存“堵点”信号已现 ............................ 6 1.3、后续稳地产政策重点跟踪财税端，税费减免、财政贴息等可能成为储备政策..................... 7 2、政策跟踪..................................................................................... 9 2.1、政府收购存量住房支持政策落地........................................................... 9 2.2、各地楼市推出政策，降低购房门槛........................................................ 10 2.3、多地大幅放宽落户政策，租房、买房即可落户.............................................. 10 2.4、全国稳地产政策加码，住房贷款利率、首付比已至历史最低.................................. 11 风险提示....................................................................................... 12 图表目录 图表 1： 2024 年初新开工、竣工面积回落........................................................... 4 图表 2： 2024 年初地产投资各分项增速延续低迷..................................................... 4 图表 3： 2008 年、2014 年地产开发投资仍处正增长 .................................................. 4 图表 4： 2009、2014 年房贷利率调降地产景气快速修复............................................... 4 图表 5： 当前居民就业、收入方面信心仍待修复 ..................................................... 5 图表 6： 2020 年以来居民杠杆率增长放缓........................................................... 5 图表 7： 2022