房地产行业2024年4月70个大中城市房价数据点评：70城房价环比创下九年多来最大跌幅；刚需产品房价下行压力较大

房地产 | 证券研究报告 — 行业点评 2024 年 5 月 19 日 强于大市 相关研究报告 《房地产行业 2024 年 4 月月报：4 月成交同比降幅继续收窄；政治局会议定调转向+限购松绑+外资进场带动板块行情》（2024/05/15） 《房地产行业重大事件点评：这次地产不一样？》（2024/05/13） 《房地产 2024 年 3 月统计局数据点评：销售新开工降幅收窄，投资降幅扩大持续承压》（2024/04/18） 《房地产行业 2024 年 3 月 70 个大中城市房价数据点评：70 城新房二手房房价环比跌幅均收窄；一线城市新房房价环比跌幅小于二三线城市》（2024/04/18） 《房地产行业 2024 年度策略——行业寒冬尚在延续，房企能否行稳致远？》（2024/01/03） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业 2024 年 4 月 70 个大中城市房价数据点评 70 城房价环比创下九年多来最大跌幅；刚需产品房价下行压力较大 国家统计局发布 2024 年 4 月份 70 个大中城市商品住宅销售价格变动情况。70 大中城市新房价格环比下降 0.6%；二手房价格环比下降 0.9%。 核心观点 ◼ 4 月 70 大中城市新房、二手房房价环比跌幅均扩大，分别创下自 2014 年 12 月、2014 年 10 月以来单月最大环比降幅，整体房价下行压力加大。4 月 70 大中城市新房房价环比下降 0.6%，环比降幅较上月扩大 0.3 个百分点，创下较 2014 年 12 月以来单月最大环比降幅；二手房房价环比下跌 0.9%，环比降幅较上月扩大 0.4 个百分点，创下自 2014 年 10 月以来单月最大环比降幅。新房房价已经连续 11 个月持续下滑；二手房房价已经连续 12 个月持续下滑。对比 2014 年的下行周期，新房、二手房房价均经历了 11 个月（2014 年 5 月-2015 年 3 月）的环比负增长，此轮房价下行期的时长已经超过 2014 年。70 个大中城市中，新房房价环比下跌的城市数量有 64 个，较 3 月减少了 7 个，新房房价下跌城市平均跌幅为 0.65%，较 3 月扩大 0.19 个百分点；二手房房价环比下跌的城市数量为 69 个，与 3 月持平，仅昆明上涨。二手房房价下跌城市平均跌幅为 0.96%，较 3 月扩大 0.42 个百分点。整体而言，二手房市场的价格下行压力相对于新房更大，一方面，当前“以价换量”仍然延续，业主主动调降挂牌价加速出货；另一方面，各地“以旧换新”政策推行下，旧房收购价格相对不高。 ◼ 一线城市二手房房价环比跌幅大于二、三线城市。1）新房：4 月一线城市新房房价环比下降 0.6%，环比降幅较上月扩大了 0.5 个百分点。其中，北京环比由持平转为下降 0.7%；上海环比上涨 0.3%（前值：+0.5%）；广州环比持平（前值：-0.7%），在 2023 年 6 月以来，经历了连续 10 个月房价环比下跌后，本月止跌；深圳环比下降 1.0%（前值：-0.4%），已经连续 12 个月房价下滑。深圳房价跌幅相对最为明显；上海自 2019 年 8 月以来新房房价环比持续上涨，房价韧性最足，4 月上海环比涨幅位列 70 城首位，主要是受滨江凯旋门、保利·世博天悦等高价新开盘项目结构性影响。2）二手房：4 月一线城市二手房房价环比下降 1.1%，环比降幅较上月扩大了 0.4 个百分点。其中，北京环比下降 1.6%（前值：-0.4%）；上海环比下降 0.8%（前值：-0.3%）；广州环比持平（前值：-1.0%）；深圳环比下降 0.7%（前值：-1.0%）。其中北京、深圳二手房市场“以价换量”趋势明显。根据中指院，4 月北京二手房成交面积 111.5 万平，同比下降 12%，同比降幅较 3 月收窄了 21 个百分点；深圳二手房成交面积 40.7 万平，环比增长 15%，同比增长 40%。 ◼ 二线城市新房、二手房房价环比跌幅扩大，二手房房价环比跌幅超过 1%的城市数量显著增加。1）新房：二线城市新房房价环比下降 0.5%，环比降幅较上月扩大了 0.2 个百分点。仅天津、太原、西安环比略有上涨，其余城市环比均下跌, 环比跌幅相对较大的城市有宁波、厦门、武汉，跌幅均大于等于 1.0%。2）二手房：二线城市二手房房价环比下降 0.9%，环比降幅较上月扩大了0.4 个百分点。除昆明环比增长 0.2%以外，其余所有城市环比均下跌，其中杭州、厦门、南京、武汉、长沙、天津、沈阳、大连、宁波、合肥、福州、南昌、青岛、南宁、呼和浩特、兰州 16 个城市的环比跌幅均大于等于 1.0%，而上个月环比跌幅超过 1.0%的城市仅长沙 1 个。虽然核心二线城市利好不断，除天津外，限购政策全面松绑，但二手房挂牌量仍然高企（根据中指院，13 个重点一二线城市 4 月末二手房挂牌量为 280.3 万套，从 2023 年 11 月以来呈现明显上升趋势，较本轮下行期初始期的 2021 年 7 月增长 88%），“以价换量”的形势仍将延续，短期核心城市成交量或有一波回升，但房价仍面临持续下行的压力。 ◼ 三线城市新房、二手房房价环比跌幅扩大。1）新房：三线城市新房房价环比下降 0.6%，环比降幅较上月扩大了 0.2 个百分点。除了平顶山、遵义环比小幅上涨以外，其余所有三线城市均环比下跌，其中跌幅相对较大的城市有吉林、烟台、丹东、安庆、湛江，环比跌幅均大于等于 1.0%。2）二手房：三线城市二手房房价环比下降 0.9%，环比降幅较上月扩大了 0.4 个百分点。所有三线城市环比增速均为负，跌幅相对较大的有：秦皇岛、丹东、锦州、徐州、蚌埠、九江、赣州、烟台、济宁、襄阳、常德、惠州、湛江、桂林、泸州、大理，跌幅均大于等于 1.0%。 ◼ 4 月各类型产品房价持续下跌且跌幅均扩大，其中刚需产品跌幅最大，单月环比跌幅达历史最大值。1）刚需产品：90 平以下新房房价环比下降 0.7%，环比降幅较上月扩大 0.4 个百分点；二手房房价环比下降 1.0%，环比降幅较上月扩大 0.5 个百分点，单月环比降幅为自 2011 年有数据以来最大值。2）刚改产品：90-144 平新房房价环比下降 0.6%，环比降幅较上月扩大 0.2 百分点；二手房房价环比下降 0.9%，环比降幅较上月扩大 0.4 个百分点。3）改善型产品：144 平以上新房房价环比下降 0.6%，环比降幅较上月扩大 0.3 个百分点；二手房房价环比下降 0.9%，环比降幅较上月扩大 0.4 个百分点。 投资建议 ◼ 70 个大中城市房价环比下跌已经持续了将近一年的时间，且 4 月环比创下九年多来最大跌幅；投资、销售的降幅也进一步扩大，这或对房地产市场的稳定性