宏观视角解读5.17地产政策密集出台：“三问”地产最新重磅政策

宏观经济 宏观研究 证券研究报告 政策点评 2024 年 05 月 17 日 “三问”地产最新重磅政策 ——宏观视角解读 5.17 地产政策密集出台 相关研究 《什么政策短期更能“对症下药”？ -“观时”系列专题之三》 2024.1.21 证券分析师 屠强 A0230521070002 tuqiang@swsresearch.com 王胜 A0230511060001 wangsheng@swsresearch.com 联系人 屠强 (8621)23297818× tuqiang@swsresearch.com 主要内容：  引言：今日地产保交楼、去库存、降首付、降息等各类政策集中加码，印证我们前期预期。  最新政策：需求侧史上最大力度降息降首付，供给侧重点加码保交楼、去库存。1）需求侧“三箭齐发：全国首付比例下限降低至历史新低（首套 15%、二套 25%），取消全国层面首套二套住房贷款利率政策下限、下调住房公积金贷款利率 25bp。2）供给侧方面保交楼被重点突出，具体抓手包括支持房产土地去库存、稳融资等直接改善房企流动性的方式。3）配套措施方面，配套措施方面，新增 3000 亿保障性住房再贷款以支持国企收购存量现房，土地回收用于保障房项目可通过专项债支持，并进一步加大“融资白名单”支持力度。三者均是在“保交楼”的目前下提出的。  一问：本轮地产政策加码会否重演近两年效果不佳的旧路？回答：本轮政策效果将好于前期，这次政策更“对症下药”，稳供给是破局需求侧政策效果弱的关键。1）我国地产市场症结与海外经验不同，主因政策调控模式不同，海外是需求受损（政策加息、收紧流动性、资本账户开放，共同导致居民资产负债表受损），我国是供给超调（“三条红线”影响房企，供给被直接遏制，房企比居民先承受压力）。2）供给超调相应导致了居民购房需求观望，因而形成了近两年虽然刺激需求的政策加码、但效果不及预期的现象。3）本轮政策不仅刺激需求，还直接稳定地产供给、改善房企流动性，房地产信用风险的缓和有助于推动地产政策效果不再“失灵”。  二问：为何在去年竣工高增后，今年时隔两年重新加码“保交楼”？回答：去年竣工高增与保交楼关系并不大，今年将面临史上最强的期房到期。1）全市场最先提示关注“保交楼”重要变化。我们年初专题《什么政策短期更能对症下药？》已提前强调，去年地产竣工强劲主因现房竣工高增、也相应形成库存，但保交楼对应的期房竣工压力仍然较大，今年稳增长政策需要重点关注保交楼。2）上一轮保交楼加码始于 2022 年，彼时确定的“保交楼 350 万套”项目名单已基本交付，但仍有更大规模在名单外的需要保交楼的项目。3）我国地产销售历史高点是 2021 年，按三年交付周期，意味着今年将面临史上最强的一轮交付，但却遇上了目前历史低位的实际竣工率，因而“保交楼”政策时隔两年来再次加码。  三问：本轮政策加码后，后续宏观环境会有何新变化？  1）房地产信用风险将有所缓和、对冲投资下行压力，但实质性缓和还需要增量政策。测算保交楼资金缺口在 3-4 万亿左右。因此后续仍需增量政策，且“再贷款”模式以银行为主体，但银行目前并不缺乏流动性，并不具备较强的申请再贷款动机，前期保交楼等专项再贷款额度较高、但实际使用比例较低，因此后续保交楼更多实际上需要依赖财政性资金的进入，我们仍然提示关注 PSL 扩容、政策性银行信贷扩张等“准财政”政策进一步加码。  2）地产销售和房价下行压力将有所缓和，但实质性转好仍需要等待房企信用风险实质性解除。目前全国平均首付比例（67%左右，含首套及二套），在首付比例取消后、有进一步下行空间，加之房地产信用风险缓和，均将对地产销售形成支撑。但若要真正推动居民不再担忧交付压力，至少得等到期房竣工率明显回升（目前 40%），这一过程难以短期见效，需要后续政策持续加码并实质性改善房企信用风险。  3）促进消费合理释放，但也需要增量政策配合。近年来居民消费持续偏弱，结构上大件可选品消费偏弱是主要原因，除了收入承压以外，也有居民出于对于已购置期房可能烂尾的担忧，相应形成预防式储蓄。因此，“保交楼”政策若能推动竣工率回升，也能增加居民信心、缓和预防式储蓄情绪，但消费的持续改善仍有赖于收入分配等政策配合加码。  风险提示：再贷款使用不及预期、房地产市场形势变化、政策效果不及预期。 宏观研究 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 2 页 共 8 页 简单金融 成就梦想 一、最新政策：需求侧史上最大力度降息降首付，供给侧重点加码保交楼、去库存 需求侧“三箭齐发：全国首付比例下限降低至历史新低，取消全国层面首套二套住房贷款利率政策下限、下调住房公积金贷款利率。据《中国人民银行 国家金融监督管理总局关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于 15%（此前下限为 20%），二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%（此前下限为 30%）。此外，据《中国人民银行关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。此前全国首套住房利率下限为 LPR-20bp、二套住房利率下限为 LPR+20bp。此外自 2024 年 5 月 18 日起，下调个人住房公积金贷款利率 0.25 个百分点。 供给侧方面保交楼被重点突出，具体抓手包括支持房产土地去库存、稳融资等直接改善房企流动性的方式。17 日全国切实做好保交房工作视频会议在京召开，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰出席会议并讲话，重点提到“要着力分类推进在建已售难交付商品房项目处置，全力支持应续建项目融资和竣工交付，保障购房人合法权益”。具体手段上，去库存是重要变化，其一是土地去库存，提出“相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。”其二是房产去库存，提出“商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。” 配套措施方面，新增 3000 亿保障性住房再贷款以支持国企收购存量现房，土地回收用于保障房项目可通过专项债支持，并进一步加大“融资白名单”支持力度。而17 日下午国务院政策例行吹风会对“保交楼”配套政策予以介绍，最大的变化是新增提出设立 3000 亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款 5000 亿元，且提出房地产企业出售已建成商品房后，回笼资金可用于在建项目续建、保交楼。其次，对于收回、收购的土地，用于保障性住房项目的，可通过地方政府专项债券等予以资金支持。此外，会上也强调进一步发挥城市房地产融资协调机制作用，提出城市政府推动符合“白名单”条件的项目“应进尽进”，商业银行对合规“白名单”项目“应贷尽贷”，满足在建项目合理融资需求。 二、一问：本轮地产政策加码会否重演近两年效果不佳的旧路？ 回答：本轮政策效果将好于前期，