2023年房地产行业综述：销售不及预期业绩承压，低估值蓄力板块价值重塑

房地产 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 26 房地产 2024 年 05 月 13 日 投资评级：看好（维持） 行业走势图 数据来源：聚源 《深圳、西安、杭州放松限购政策，加 快 去 化 存 量 房 产 — 行 业 周 报 》-2024.5.12 《供需两端重塑，低成本走出危机—房地产行业 2024 年中期投资策略》-2024.5.6 《消化存量优化增量，房地产发展新模 式 进 程 加 快 — 行 业 点 评 报 告 》-2024.5.5 2023 年房地产行业综述：销售不及预期业绩承压，低估值蓄力板块价值重塑 ——行业深度报告 齐东（分析师） 胡耀文（联系人） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 huyaowen@kysec.cn 证书编号：S0790122080101  中央宽松政策频出，非核心城市限购全面放开 中央层面，2024 年以来五年期 LPR 大幅下调 25BP，房地产融资协调机制不断推进，政治局会议提出要统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式。地方层面，2023 年下半年以来一线城市限购边际放松，二线城市全面解除限购，下调房贷利率，购房成本不断降低。企业层面，经营性物业贷可用于偿还贷款，项目融资白名单推进顺利。  销售拿地数据承压，一二线市场竞争加剧 销售端：2024Q1 百强房企累计销售面积和金额分别同比下降 50.7%和 49.1%，降幅自 2023 年 6 月以来持续扩大，百强房企市占率由高位的 82.0%下滑至一季度的 39.6%。2023 年头部房企销售金额下降数量过半，越秀地产、建发国际累计销售金额同比增速超 10%；2024Q1 头部房企销售降幅扩大，样本房企销售同比均下降，总体销售表现地方国企>央企>混合所有制企业>民企。 土地端：2023 年统计局百城住宅土地成交累计建面和金额分别同比下降 30%和25%。2023 年下半年以来各城陆续放开土拍双限政策，采取价高者得竞拍方式，核心二线城市土拍地王频出，仅剩北京、上海和深圳三城保留土拍双限政策，杭州主城保留新房限价。2023 年头部房企拿地权益比整体呈增长趋势，投资策略趋同，一二线城市投资占比基本超 90%。5 家房企拿地金额超千亿元，建发国际、中国海外发展兼具销售增速快和拿地力度强特质，看好未来市场份额持续提升。  房企业绩不及预期，地产估值处于历史较低区间 从房企财务表现来看，2023 年业绩盈利的头部房企中仅 4 家营收和归母净利润保持双增长。多数房企在销售下行压力下，项目结转毛利率承压，存货计提减值压力增大，盈利能力同比承压。同时房企头部房企负债持续优化，有息负债总体压降，融资成本有所下降。根据 2024Q1 地产板块持仓情况，房地产配置比例0.86%（2023Q4 为 0.97%），PB 估值处于历史较低区间。  投资建议 从房地产板块整体业绩来看，在结转毛利率和存货减值压力下，头部房企中多数业绩承压，但同时行业出清过程中优质房企销售拿地稳健，负债结构优化融资成本压降，看好未来市占率提升。2023 年以来房地产销售和投资数据持续承压，市场仍处于调整过程中，当前购房者信心仍未恢复。在销售数据不及预期的情况下，我们认为 2024 年三大工程将有效为房地产投资托底。我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。受益标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科 A、绿城中国、新城控股、美的置业等财务稳健的民企和混合所有制企业。  风险提示：宏观经济下行、房地产信贷超预期收紧、行业竞争加剧。 -48%-36%-24%-12%0%12%2023-052023-092024-01房地产沪深300相关研究报告 开源证券 证券研究报告 行业深度报告 行业研究 行业深度报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 26 目 录 1、 中央宽松政策频出，非核心城市限购全面放开 ..................................................................................................................... 4 1.1、 明确房地产发展新模式，房地产融资协调机制进展顺利 .......................................................................................... 4 1.2、 地方政策及时跟进，二线城市限购全面宽松 .............................................................................................................. 5 2、 销售需求支撑不足，房企销售不及预期................................................................................................................................. 6 2.1、 行业整体销售下滑，百强房企市占率下降 .................................................................................................................. 6 2.2、 高基数下一季度表现不及预期，央国企表现优于平均 .............................................................................................. 8 3、 土地出让数据下滑，房企拿地聚焦一二线............................................................................................................................. 8 3.1、 土地出让面积降幅扩大，一二线城市表现整体较优 .................................................................................................. 8 3.2、 双限政策逐步取消，核心区地王频出 ........................................................................................................................ 10 3.3、 央国企投拓主力军，一二线成为拿地主战场 ...............................................