2012年对比研究4：房地产政策会宽松吗？

研究源于数据 1 研究创造价值 ·[Table_Summary]房地产政策会宽松吗？ ——2012 年对比研究 4 方正证券研究所证券研究报告 市场及行业观察 策略研究 2019.07.14 [TABLE_ANALYSISINFO]分析师：胡国鹏 执业证书编号： S1220514080001 TEL： 15210653408 Email： huguopeng@foundersc.com 分析师：郑小霞 执业证书编号： S1220512080002 TEL： 13391921291 Email： zhengxiaoxia@foundersc.com 分析师：袁稻雨 执业证书编号： S1220519030001 TEL： 13691353139 Email yuandaoyu@foundersc.com [Table_Author]联系人： 刘超 TEL：13269985073 E-mail liuchao5@foundersc.com 4[TABLE_REPORTINFO] 感谢实习生李婧媛、聂靖雅在资料整理、数据分析中做出的贡献！ 请务必阅读最后特别声明与免责条款 核心结论 （1）房地产政策当前处于收紧阶段，类似于 2012 年二季度时地产政策的演绎；（2）2019 年以来地产政策的演绎和逻辑同 2012 年类似；（3）一旦经济滑落出合理区间，类比于 2012 年下半年的情况，地产政策存在重新放松的可能；（4）行业层面，地产景气度如果继续下行，有利于政策空间的提升，目前下行幅度较 2012 年相比明显不够；（5）房地产政策即使放松，也是结构性的弱宽松，类似于 2012 年下半年随着稳增长加码的跟随式宽松，中央和地方层面政策会出现分化，地方层面延续年初的微调政策，中央层面对于地产的定位并不太可能出现显著变化。 摘要 1、房地产政策当前处于收紧阶段，类似于 2012 年二季度时地产政策的演绎。2019 年以来的地产政策可类比于 2012 年，从政策的演绎来看，2012年的房地产政策是松——紧——松，2019 年同样是由松到紧，目前处于23 号文严查土地融资、约谈信托流入地产、热点城市加大调控力度的收紧阶段；从政策的周期来看，2012 年是 2010 年 4 月国十条严调控背景下的弱宽松，而 2019 年是 2016 年 930 政策、年底去杠杆背景下的弱宽松；从政策的结构来看，2012 年和 2019 年均是中央层面一直偏紧，但地方层面试探放松；从政策的出发点来看，2012 年年初地产政策边际宽松的驱动力主要源于地方财政收入因土地流拍下滑、地产景气度不断下降等层面，进入二季度收紧源于中央层面对地产调控的施压以及房价高企的压力，下半年重新宽松，最重要的考量是稳增长的压力。而今年年初以来地产宽松的逻辑同 2012 年类似，也是财政收入下滑以及行业数据不景气，4 月下旬以来的收紧主要背景是房价和地价双高。 2、一旦经济滑出合理区间，地产政策存在放松的可能。2012 年二季度经济增速 7.6%，三季度下行至 7.5%，有下破政府工作报告 7.5%增长下限的可能，6 月、7 月先后两次降息，地产政策随之宽松。目前预计二季度经济增速在 6.2%左右，距离政府工作报告 6%的增长下限还有一段距离，但如果考虑到全面实现小康社会目标，今明两年 GDP 增长需要达到 6.3%和6.2%，稳增长的压力依然不小。一旦经济滑出合理区间，参考 2012 年下半年的情况，房地产政策存在放松的可能。此外，从地产行业数据来看，目前房地产销售处于底部区域，景气度较 2018 年有所下行但下行力度不及 2012 年二季度，地产投资确认下行但仍处于相对高位，房价上涨的动能有所减弱但涨幅依然处于高位，较 2012 年相比下行幅度明显不够，后续地产景气度如果继续下行，有助于打开地产宽松政策的空间。 3、房地产政策即使放松，也是结构性的弱宽松。目前地产政策的调控周期同 2012 年类似，均处于大收紧周期下的弱宽松周期，结构化特征明显。具体而言，2012 年地产放松周期下，中央层面的态度一直较为明确，强市场及行业观察 研究源于数据 2 研究创造价值 调地产调控不能放松，并督察房价上涨过快地区；而地方层面的政策经历了微调——收紧——微调延续的过程，中央政策守住限购的红线即可。而今年地产的放松周期下，中央坚持房住不炒，防止信贷资金违规流向房地产市场，地方层面的政策亦经历了微调——收紧的过程，后续即使放松，也是类似于 2012 年下半年随着稳增长加码的跟随式宽松，地方层面可能会采取人才引进、降低落户门槛、提高公积金放款额度、下调首套房贷款利率等方式延续年初的微调政策，中央层面对于地产的定位并不太可能出现显著变化。 风险提示：对比研究的局限性、政策不及预期、经济出现超预期波动、外围市场大幅震荡等。 市场及行业观察 研究源于数据 3 研究创造价值 目录 1 房地产政策会宽松吗？ ............................................................................................................... 5 1.1 2012 年年初和 2019 年年初地产宽松的趋势和逻辑类似 .................................................................... 5 1.2 2012 年和 2019 年二季度地产政策均边际收紧 .................................................................................... 8 1.3 2012 年下半年地产政策重新宽松 ........................................................................................................ 10 1.4 地产政策会再次放松吗？ ..................................................................................................................... 11 2 三因素关键变化跟踪及首选行业 ............................................................................................. 12 2.1 经济、流动性、风险偏好三因素跟踪的关键变化 .............................................................................. 12 2.2 七月行业配置：首选食品饮料、医药生物、非银金融 ..............................................................