地产行业动态跟踪报告：2019年上半年房地产四维数据总结及下半年展望

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2019 年 7 月 18 日 房地产 2019 年上半年房地产四维数据总结及下半年展望 ——光大地产行业动态跟踪报告 行业动态 ◆需求端流动性收紧叠加价格预期管理，销售仍处于下行通道 3、4 月小阳春高点后，需求端流动性收紧叠加价格预期管理，全国商品房销售增速持续回落。商品房销售面积 6 月同比反弹 3.3pc 部分来自于基数因素，1-6 月累计同比继续下滑 0.2pc。6 月 30 城成交面积增长放缓至 9.5%（环比-4.7pc），预计一二线将回归至温和复苏轨道；随着房价预期调整向低线城市扩散，以及棚改力度减弱的影响持续显现，三四线城市后续或存较明显的降速压力。我们维持“销售总量下行与结构切换”的判断，预计全年销售面积同比-7%，销售金额持平。 ◆土地购置年中上翘，预计后续将回归理性 6 月全国土地购置面积单月同比、土地成交价款单月同比分别较 5 月+17.5pc、+28.4pc。6 月百城土地成交溢价率环比提升 0.4pc，其中二线、三线溢价率环比继续下降 1.9pc、2.1pc。行业融资监管加强以及销售趋弱下，预计土地成交将再度降温，价格逐步回归理性。 ◆新开工、投资高位继续放缓，资金趋紧或拖累竣工表现 2019 年 1-6 月，房屋新开工同比+10.1%，环比-0.4pc；施工同比+8.8%，环比高位持平；房地产投资同比+10.9%，环比-0.3pc。 如我们所预期，在待开发土地增速回落、开工库存低位回升、销售回款逐步趋缓、2018 年基数前低后高的作用下，新开工增速高位放缓，施工增速保持平稳。存量变现逻辑下，房地产投资韧性较强，内部结构由土地购置向建安投资转换，我们维持全年同比+6%的判断。 2019 年 1-6 月，房屋竣工面积同比降幅扩大至-12.7%，拐点仍未出现。房地产金融审慎管理下，中小房企融资环境承压，或拖累竣工节奏。 ◆银行信贷投放支撑上半年资金面，下半年压力将逐步显现 对比 2019 年 1-6 月到位资金增速（+7.2%）和 2018 年全年到位资金增速（+6.4%），整体表现稳健，但结构分化明显。其中自筹资金、定金及预收款累计同比下降 5.0pc、4.8pc，而国内贷款、个人按揭贷款累计同比+13.3pc、+11.9pc，上半年行业到位资金主要由银行信贷投放作支撑。展望全年，房地产贷款投放审慎管理，多种融资渠道边际收紧，销售回款持续回落，预计行业资金面压力将持续抬升。 ◆投资建议 在“房住不炒”和居民杠杆的核心约束下，预计行业仍处于下行通道，判断投资韧性强于销售。行业融资收紧下，金融资源集中度提升将有效转化为土地资源集中度提升，中期销售集中度提升确定性进一步增强。建议关注财务稳健、融资优势明显，具备独特拿地渠道，可低成本获取资源的头部房企，如万科 A+H，保利地产、招商蛇口、金地集团、华润置地、中国金茂。 ◆风险分析 房地产持续调控，导致行业整体销售增速下行超预期；前期需求透支或棚改依赖度较高的三四线城市楼市存在回调压力；行业还款高峰来临，部分中小型房企信用风险抬升。 增持（维持） 分析师 何缅南 (执业证书编号：S0930518060006) 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 王梦恺 (执业证书编号：S0930518110003) 021-52523855 wangmk@ebscn.com 联系人 黄帅斌 021-52523828 huangshuaibin@ebscn.com 行业与上证指数对比图 资料来源：Wind 相关研报行业流动性管控趋严，关注融资优势标的——2019 年 6 月居民部门信贷数据点评 ····································· 2019-07-14 各城房贷按揭利率 6 月分化加剧——房地产行业信贷政策跟踪 ····································· 2019-06-25 高基数拖累数据表现，融资差异致竣工趋缓——2019 年 1-5 月国家统计局房地产数据点评 ····································· 2019-06-16 -20%-5%10%25%40%07-1808-1810-1811-1801-1902-1904-1905-19房地产沪深3002019-07-18 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 1、投资策略报告观点简要回顾 我们在 2018 年 12 月 15 日发布的年度投资策略报告和 2019 年 6 月 6日发布的下半年投资策略报告中提出： 预计 2019 年，政策面将在“房住不炒”前提下，窄通道内结构性微调以实现总量和价格相对平稳；新型城镇化重回都市圈核心城市，短期内二线要素集聚边际弹性更明显。 需求侧按揭投放高位趋缓，不同区域信贷政策将发生结构性变化。调控已久的一二线楼市迎来底部复苏，棚改减弱影响逐步显现，部分三四线城市存回调压力。预计 2019 年全国商品住宅销售额同比持平，销售面积-7%。 供给侧高位平缓回落，待开发土地增速下行、开工库存低位回升、销售回款趋缓下，全年新开工增速下滑至 8%，施工面积增速将保持在 8%的高位，施工类投资向好对冲土地购置费降速压力，房地产投资回落至 6%。 2、销售仍处于下行通道 2019 年 6 月，全国商品房销售面积同比-2.2%，降幅较 5 月水平收窄3.3pc；销售金额同比+4.2%，增速较 5 月水平提升 3.6pc。其中商品住宅销售面积同比-1.8%，降幅较 5 月收窄 2.2pc；销售金额同比+7.0%，增速较 5月提升 3.1pc。 2019年1-6月，全国商品房销售面积同比-1.8%，降幅较1-5月扩大0.2pc；销售金额同比+5.6%，增速较 1-5 月下降 0.5pc。其中商品住宅销售面积同比-1.0%，降幅较 1-5 月扩大 0.3pc；销售金额同比+8.4%，增速较 1-5 月下降 0.5pc。 拆分驱动因素，2019 年 6 月商品房销售均价基本平稳，销售金额增速回升主要来自于销售面积降幅收窄；而从 1-6 月累计来看，销售金额增长则主要来自于均价提升驱动。 图 1：全国商品房销售面积单月同比和累计同比 图 2：全国商品房销售金额单月同比和累计同比 资料来源：WIND，光大证券研究所 资料来源：WIND，光大证券研究所 -10.0%-5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%销售面积单月同比 销售面积累计同比 -5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%销售金额单月同比 销售金额累计同比 2019-07-18 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 图 3：全国商品房销售面积、均价、金额单月同比 图 4：全国商品房销售面积、均价、金额累计同比 资料来源：WIND，光大证券研究所 资料来源：WIND，光大证券研究所 拆分区域来看，6 月东部、中部、西部、东北地区商品房销售面积同比增速分别为-2.1%、-1.9%、-1.8%、-8.7%，环比分