房地产行业：单月开工销售热度略有下滑，投资持续高增长

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 16 [Table_Page] 跟踪分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产行业 单月开工销售热度略有下滑，投资持续高增长 [Table_Summary] 核心观点：  销售面积单月同比下滑，东中部增速转负 根据统计局数据，19 年 1-5 月商品房销售面积同比下滑 1.6%，销售金额同比上升 6.1%。5 月单月商品房销售面积同比下降 5.5%，金额单月同比上升 0.6%，增速较 4 月大幅收窄，市场整体热度边际下降。  土地成交量价持续回落，单月降幅小幅收窄 根据统计局数据，19 年 1-5 月房地产开发企业土地购置面积 5170 万平米，同比下滑 33.2%，降幅较前 4 月略有收窄，土地成交价款 2269 亿元，同比下滑 35.6%，降幅进一步扩大。总体来看，随着土地市场的逐步降温，去年高基数下土地供需均大幅下降，预计未来土地投资增速或将回落。  5 月房企单月新开工增速回落明显，施工支撑高投资增速 根据统计局数据，19 年 1-5 月新开工增速 10.5%，5 月单月新开工同比增速 4.0%，为自 18 年 5 月以来（除 1-2 月外）首次增速回落至个位数，开工增速回落明显。19 年 1-5 月投资增速 11.2%，与前 4 月基本持平，在前期土地成交高增长逐步反应到土地投资的高增长的同时，施工面积增速维持相对高位，1-5 月施工面积同比增长 8.8%，在进入 19 年消除口径变动的影响后，单位施工面积投资额口径将同比可比且在短期内不会存在大幅变动，施工面积的上涨拉动施工投资持续上涨。  房企到位资金高增长，各融资渠道顺畅 根据统计局数据， 19 年 1-5 月房企到位资金同比上涨 7.6%，较 19 年1-4 月增速扩大 1.3 个百分点，其中 5 月单月房企到位资金同比上涨 3.0%，增速较 3 月及 4 月出现下降明显， 5 月房企到位资金回落主要受到定金及预收款、个人按揭贷款增速回落影响，主要由销售热度下降带来，而开发贷款仍维持较高的同比增速，房企主动融资渠道依旧顺畅。板块投资方面，市场整体热度或有下降趋势，在这种背景下，政策面存在潜在改善预期，政策收紧由点及面扩散的可能性较低，板块估值修复概率提升，从过去几轮周期来看，在板块估值修复的过程中，销售规模获得高增长的房企收益机会更为显著，并且考虑到周期窄幅波动的特征，更应该关注经营能力突出的房企，通过自身经营效率获得增长的房企更加具备持续性和稳定性。综合来看，一线 A 股龙头推荐：万科 A、华夏幸福、招商蛇口、新城控股，二线 A 股龙头推荐：中南建设、华发股份、阳光城、荣盛发展、蓝光发展，H 股龙头推荐：融创中国、万科企业、旭辉控股集团，H 股龙头关注：中国金茂、合景泰富等，子领域推荐：新湖中宝、光大嘉宝和中国国贸。  风险提示 不同口径下土地数据存在差异，资金面继续收紧对需求端以及房企经营的负面影响持续扩大；行业库存抬升快于预期。 [Table_Grade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2019-06-16 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-60750620 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 010-59136622 guoz@gf.com.cn 分析师： 李飞 SAC 执证号：S0260517080010 021-60750620 gflifei@gf.com.cn 请注意，乐加栋,李飞并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_DocReport] 相关研究： 房地产行业:板块估值修复概率提升，重申板块投资价值 2019-06-09 房地产行业:成交增速或面临高基数约束，政策端将继续呈现高频精准调整 2019-06-02 房地产行业:成交增速有所放缓，部分城市土地热度维持高位 2019-05-26 [Table_Contacts] 联系人： 邢莘 021-60750620 xingshen@gf.com.cn -25%-17%-8%1%10%19%05/1807/1809/1811/1801/1903/1905/19房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 16 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票代码 股票简称 货币 最新 最近 报告日期 评级 合理价值 （元/股） EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE(%) 收盘价 2019E 2020E 2019E 2020E 2019E 2020E 2019E 2020E 000002.SZ 万科 A 人民币 27.93 2019/04/08 买入 39.60 3.48 3.96 8.03 7.06 6.59 7.49 19.9% 18.5% 001979.SZ 招商蛇口 人民币 21.18 2019/03/19 买入 29.80 2.29 2.57 9.25 8.24 8.98 8.33 21.0% 19.1% 600340.SH 华夏幸福 人民币 29.98 2019/05/01 买入 36.99 4.93 6.03 6.08 4.97 8.91 8.33 29.0% 26.2% 601155.SH 新城控股 人民币 40.00 2019/03/13 买入 47.87 6.47 7.48 6.18 5.35 8.90 10.91 33.1% 27.6% 000069.SZ 华侨城 A 人民币 7.01 2018/11/01 买入 - 1.33 1.42 5.25 4.93 5.77 5.46 15.0% 13.8% 002146.SZ 荣盛发展 人民币 9.55 2019/04/29 买入 13.52 2.25 2.68 4.24 3.56 2.63 0.58 22.6% 21.2% 000961.SZ 中南建设 人民币 8.81 2019/05/31 买入 10.78 1.08 1.89 8.18 4.67 4.59 4.78 19.6% 25.5% 000671.SZ 阳光城 人民币 6.58 2019/04/03 买入 8.89 0.94 1.25 7.04 5.25 10.70 8.40 18.0% 19.5% 600466.SH 蓝光发展 人民币 6.37 2019/03/20 买入 10.04 1.11 1.72 5.72 3.71 11.00 11.78 22.6% 25.8% 600208.SH 新湖中宝 人民币 2.99 2019/03/18 买入 5.20 0.48 0.57 6.29