房地产经纪行业：多业态群雄割据，行业O2O化成趋势

www.chinastock.com.cn 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 行业深度报告 ● 房地产经纪行业2019 年 07 月 05 日 房地产经纪行业： 多业态群雄割据，行业 O2O 化成趋势 房地产经纪行业 推荐 维持评级核心观点: 房地产经纪业务切入二、三级市场。我们将房地产经纪行业业务划分为新房代销业务、二手房交易业务、二手房租赁业务以及衍生业务等增量及存量业务，主要切入房地产交易产业链中开发商和消费者之间的二级市场，及消费者之间的三级市场。新房代销行业格局分散且稳定，积极追求线上线下联动。新房代销市场规模预计达 1260 亿，2015 年后新房代销行业增长放缓，2018年营收增长率降至 2.3%，行业 TOP10 份额达 14.1%，行业格局分散。2014 年来“互联网+”概念逐渐深入，行业龙头追求多方合作。中国步入存量房时代，二手房交易市场增长可期。中国一线城市及主要二线城市 2018 年二手房成交量超新房，中国正步入存量房时代。二手房交易市场规模预计达 1280 亿，一二手联动业务规模增加。 房屋租赁市场步入快速发展期，业务下沉，房源结构待调整。二手房租赁市场规模预计达到 1167.2 亿，头部地产商及房地产经纪企业加速行业、全国布局，需求端及政策端拉动行业增长。租赁业务目前逐渐下沉至二、三线城市，机构房东房源规模预计进一步扩大。房地产经纪 O2O 模式高速渗透成必然趋势，行业格局大而散。随着当代网络、信用体系的完善，房地产经纪 O2O 模式在经历启动期后，2019 年进入高速发展期，一二线城市形成割据之势，京沪广深蓉各城市涌现行业主要玩家，以美国为鉴，预计信息共享、独家代理、经纪人素质提升成未来发展趋势。房地产经纪行业主要玩家各具特色。链家作为大数据驱动的房地产经纪龙头企业在一线城市具有领导地位，“楼盘字典”数据库包含超过 1.2 亿套房屋信息支撑服务体系；我爱我家 2017 年登陆国内 A 股市场，房地产经纪全业态布局，资管业务增长迅速；深圳云房（Q房网）起家深圳，以 O2O 模式为核心开展“线上引流、线下变现”商业模式；世联行是新房代销的领导者，2018 年随着房地产市场收紧，其积极开展资产管理、长租公寓业务。龙头企业业绩增长迅速，成优良投资标的。2018 年度我爱我家主要业务营收超 87 亿，同比增长 12.49%；深圳云房并入国创高新后房地产中介营收增速超 100%；世联行受政策影响主要业务负增长，但交易后服务、资产运营、资产管理板块营收增速提升。我们推荐我爱我家（000560.SZ）、国创高新（002377.SZ）、世联行（002285.SZ）。 分析师 潘玮 房地产行业分析师 ：（8610）6656 8212 ：panwei@chinastock.com.cn 执业证书编号：S0130511070002 特别鸣谢 王秋蘅 ：（8610）8357 4699 ：wangqiuheng_yj@chinastock.com.cn 实习生 张凌瑄 为研究报告提供支持相对沪深 300 表现图 -60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%沪深300中信房地产服务指数资料来源：中国银河证券研究院 相关研究 重点公司盈利预测与估值（股价为 2019 年 7 月 4 日） 股票代码 股票简称 股价/元 EPS/元 PE PB 投资评级 2017A 2018A 2019E 2017A 2018A 2019E 000560.SZ 我爱我家 4.93 0.06 0.27 0.33 82.2 18.3 14.9 1.21 推荐 002377.SZ 国创高新 4.27 0.08 0.34 0.44 53.4 12.6 9.7 0.76 推荐 002285.SZ 世联行 4.36 0.49 0.20 0.29 8.9 21.8 15.0 1.69 推荐 资料来源：WIND,中国银河证券研究院 21446402/36139/20190707 16:03 行业深度研究报告/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 投资概要： 驱动因素、关键假设及主要预测： 1、目前房地产经纪行业的 O2O 化是主要的趋势，2014 年以来，“互联网+”概念的普及与高速渗透成为驱动房地产经纪行业 O2O 的主要因素。新房代销企业在“互联网+”的影响下逐渐从以案场为中心、以人力为驱动的粗放代理模式，转向以资源整合为中心、以技术为驱动的营销平台模式；二手房市场则在 Q 房网、链家网、我爱我家等头部企业的带领下开辟二手房交易及租赁的 O2O 模式，完成线下与线上的过渡与融合。与此同时，各地政府对新房购买的限制政策，将成为二手房市场交易增长的又一主要驱动因素。 2、市场规模测算的主要假设：新房代销市场规模测算中，我们保守估计房地产经纪企业的佣金费率为 1.05%，全国房地产代销渗透率为 80%；二手房经纪市场的规模测算中，我们假设全国存量房流通率为 2%，经纪公司渗透率为 80%，撮合交易佣金费率为 2%；在二手房租赁市场中，我们认为全国租赁房屋流通率为 50%（租期平均为 2 年），平均房价 150 万元，全国平均租金回报率为 2.5%，佣金费率为 8.3%。 3、主要预测：预计全国新房代销市场规模 2018 年达到 1260 亿元，全国二手房交易市场规模达到 1280 亿元，全国二手房租赁市场的规模达到 1167.2 亿元。 我们与市场不同的观点： 市场普遍认为在需求端缩水、国家政策收紧大环境下，房地产经纪行业景气度下行，或将导致行业收入水平承压。我们认为，目前房地产经纪行业头部企业的增长依然强劲，以链家、我爱我家、Q 房网为代表的房地产经纪头部企业营业收入于 2018 年保持着高速增长，收入结构、毛利率水平进一步优化，利润水平进一步提高，依旧是良好的投资标的。 估值与投资建议： 依据中信房地产服务行业指数，目前我国房地产服务行业的 TTM 市盈率为 18.34，2009年 7 月以来的历史中位数为 29.90，平均数为 38.27，目前行业市盈率较历史均值折价 52%，较中位数折价 38.7%，处于历史低位，具有较强增长空间。随着我国城镇化水平的逐年增加，加之大学毕业生数量的稳定刚性需求，房地产经纪行业需求端情况将逐渐转好；随着“互联网+”概念的不断深化，互联网普及度的逐渐增强，房地产经纪行业的效率仍然具有较大提升空间。我们推荐业绩确定性强，资源优势明显，市场份额相对较大的我爱我家（000560.SZ）、国创高新（002377.SZ）、世联行（002285.SZ）。 股价表现的催化剂： 房地产调控政策放松，互联网科技产品创新 主要风险因素： 房价大幅下跌风险。 政策调控收紧风险。 需求端用户大幅减少风险。 21446402/36139/20190707 16:03 行业深度研究报告/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 目 录 一、行业概述：存量增量兼备，切入二、三级市场 .........................................................