房地产行业深度报告：2008年次贷危机中的美国房地产市场复盘

请务必阅读正文后的声明及说明 [Table_Info1] 房地产 [Table_Date] 发布时间：2024-04-10 [Table_Invest] 同步大势 上次评级: 优于大势 [Table_PicQuote] 历史收益率曲线 [Table_Trend] 涨跌幅（%） 1M 3M 12M 绝对收益 -1% -8% -34% 相对收益 -1% -16% -20% [Table_Market] 行业数据 成分股数量（只） 107 总市值（亿） 10,806.89 流通市值（亿） 4,895.44 市盈率（倍） 13.2 市净率（倍） 0.64 成分股总营收（亿） 27442.61 成分股总净利润（亿） -774.19 成分股资产负债率（%） 76.8 [Table_Report] 相关报告 《城中村改造系列深度报告（一）》 --20231006 《房地产企业的绝对估值法》 --20230320 [Table_Author] 证券分析师：吴胤翔 执业证书编号：S0550522030003 18117166023 wuyx@nesc.cn [Table_Title] 证券研究报告 / 行业深度报告 2008 年次贷危机中的美国房地产市场复盘 报告摘要： [Table_Summary] 危机前夕：美国房地产市场过热。政府采取降息政策以刺激经济增长，这一策略虽然短期内促进了经济繁荣，也使得房地产市场活跃度大增，房价持续走高。期间，金融衍生品的滥用情况加剧，住房抵押贷款的放贷量大幅上升。然而，金融监管机构未能及时识别并应对这些风险。与此同时，许多金融机构为了追求更高的利润，过度使用金融杠杆，这进一步削弱了它们抵御风险的能力，为后来的金融危机埋下了隐患。 危机来临：美国房地产市场崩溃，美国政府出台政策应对。维持了一段时间的低利率环境之后，美联储开始实施加息政策，这时房地产市场的房价已经达到了高位。随着利率的上升，购房成本相应增加，导致房地产市场迎来了冷却期，房价遭遇到了剧烈的下调。这一突然的房价下跌导致投资者面临资产大幅缩水，遭受了严重的损失。同时，众多住房抵押贷款违约，持有大量这类贷款的金融机构也受到了沉重打击。面对房地产市场崩溃引发的金融危机，美国政府迅速采取了应对措施。美联储实施了降息和量化宽松政策，以增加市场上的货币供应量，刺激经济活动，缓解危机带来的影响，并为经济提供了必要的流动性支持。此外，美国政府推出了《抵押贷款债务救济法案》，来援助那些面临还款困难的借款人，并通过《经济稳定紧急法》收购问题资产及向相关机构注资，极大地提升了市场信心。2009 年初，《2009 年美国复苏与再投资法》的通过使得政府加大了支出，进一步刺激了经济增长。得益于政府的坚持不懈努力，美国经济于 2009 年 6 月开始走出衰退，实现了 GDP 的正增长。 危机之后：美国房地产行业的复苏策略与未来防范措施。在金融危机的尘埃落定之后，为了预防未来可能出现的类似危机，房地产业界与政府共同采取了一系列的预防措施。美国的房地产开发商巨头，包括霍顿、莱纳和普尔特，在危机后更加注重财务的稳定性，持续降低债务杠杆，以增强自身的抗风险能力。2010 年，美国政府通过了《多德-弗兰克法案》，旨在通过一系列全面的金融监管改革增强金融系统的稳健性。该法案通过成立金融稳定监督委员会、创建消费者金融保护局以及建立有序清算机制等措施，全面加强了对金融机构的监管力度。此外，《巴塞尔 III协议》的通过也标志着全球银行监管标准的重大进步。通过提高银行的资本充足率要求、实施更加严格的资本扣除规定以及扩大风险资产的覆盖范围，该协议显著增强了银行体系对于各类风险的防御能力，进一步稳固了金融市场的基础。这些改革措施共同构成了一个更加严密的金融监管框架，旨在为经济的长期稳定和健康发展提供坚实的支撑。 投资建议：尽管美国房地产基础制度和国情与我国存在较大差异，同时产生危机的原因与我国当前面临的问题也有诸多不同，最大的区别在于美国次贷危机源于居民债务问题，而我国此轮房地产风险起源于房企。但依然有许多经验和教训值得我们参考借鉴，比如适时出台超常规政策应对下行风险、完善房地产金融监管体系和长效机制、建立多层次的住房供应体系等。 风险提示：美国房地产制度与国情与我国存在较大差异，经验未必可比 -40%-30%-20%-10%0%10%2023/42023/7 2023/10 2024/1房地产沪深300 请务必阅读正文后的声明及说明 2 / 25 [Table_PageTop] 房地产/行业深度 目 录 1. 危机前夕，美国房地产市场的过热与警示信号 .............................................. 4 1.1. 联邦基金目标利率不断降低，经济一片繁荣 ....................................................................... 4 1.2. 房价不断攀升，泡沫逐渐形成 ............................................................................................... 6 1.3. 金融衍生品被滥用，违约风险被转移至投资者 ................................................................... 7 1.4. 金融杠杆过高，经济体对市场敏感度增加 ........................................................................... 9 2. 危机来临，美国房地产市场崩溃与政府出台政策应对 .................................. 9 2.1. 从美国到全球，金融危机下投资者和机构遭遇挫败 ........................................................... 9 2.2. 美联储降息和实行量化宽松政策，增加货币供应量 ......................................................... 12 2.3. 政府推出《抵押贷款债务救济法案》，救助面临还款困难的借款人 ............................... 14 2.4. 美国政府通过《经济稳定紧急法》，收购问题资产并向机构注资 ................................... 14 2.5. 《2009 年美国复苏与再投资法》被通过，用于刺激经济增长 ........................................ 15 2.6. 美国经济在 2009 年 6 月走出衰退，GDP 实现正增长 .........................