房地产行业2024年3月房企销售数据点评：销售同比继续大降，行业仍需政策呵护

1 行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2024 年 03 月 31 日 销售同比继续大降，行业仍需政策呵护 看好 ——2024 年 3 月房企销售数据点评 相关研究 "北京解 除“离婚 限购”， 深圳取消“7090 政策”-地产及物管行业周报（2024/03/23-2024/03/29）" 2024年 3 月 31 日 "国常会要求进一步优化政策，首提有效激发潜在需 求-地 产及物管 行业周报（2024/03/16-2024/03/22）" 2024 年 3 月 24 日 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 陈鹏 A0230521110002 chenpeng@swsresearch.com 联系人 陈鹏 (8621)23297818× chenpeng@swsresearch.com 事件：  3 月 31 日，克而瑞发布 2024 年 3 月房地产公司销售排行，中海单月销售排名第一，实现销售金额412 亿元，华润、保利单月销售额分别为 301、270 亿元，排名第二、三位，前三门槛从去年同期 426亿元下降至 270 亿元。3 月单月销售过百亿房企为 10 家，较 23 年同期减少 8 家，对比 2021 年同期减少 4 家。 点评：  3 月 50 家房企销售额同比-46%，前 3 月累计同比-50%，销售仍然低迷、行业仍需政策呵护。根据克而瑞数据，2024 年 3 月，50 家房企单月销售金额 3,064 亿元，环比+111.1%，同比-45.6%、较前值+18.4pct；销售面积为 1,693 万方，环比+85.0%，同比-46.2%、较前值+17.7pct；自 23 年 6月以来销售同比出现大幅下降；从累计数据看，24年 1-3 月累计销售金额 6,411 亿元，同比-49.9%、较前值+3.3pct；销售面积 3,763 万方，同比-50.7%、较前值+3.4pct；1-3 月累计销售金额同比降幅仍然较大。24 年以来销售降幅仍然明显，整体市场景气度仍处低位。值得注意的是，23 年 12 月央行净新增 3,500 亿元 PSL 资金、1 月再新增 1500 亿元 PSL 资金，或将主要用于支持三大工程，央行批复总额 1,000 亿元租赁住房贷款支持计划；此外一线城市认房不认贷、首付比例下调、放松限购，放松政策加速落地；预计后续基本面有望底部企稳。预计后续一二线政策迎来优化、城中村改造有望加速推进，从而预计后续一二线城市销售将有望逐步恢复。  3 月单月销售：中海、华润、保利排名前三，行业热度下滑背景下房企销售出现普降。根据克而瑞数据，从单月销售来看，中海销售排名第一，华润、保利分别位列二三。其中，中海 412 亿（YOY-4%）、华润 301 亿（YOY-22%）、保利 270 亿（YOY-46%）、万科 245 亿（YOY-43%）、绿城 225 亿（YOY-15%）、招蛇 191 亿（YOY-44%）、建发房产 155 亿（YOY-27%）、越秀 113 亿（YOY-47%）、龙湖 110 亿（YOY-51%）、滨江 102 亿（YOY-42%）、华发 95 亿（YOY-61%）、金茂 71 亿（YOY-65%）、金地 61 亿（YOY-70%）、碧桂园 55 亿（YOY-83%）、新城 42 亿（YOY-47%）、旭辉 42 亿（YOY-49%）、世茂 39 亿（YOY-37%）、融创 34 亿（YOY-69%）、中南 19亿（YOY-57%）、金科 17 亿（YOY-25%）、阳光城 13 亿（YOY-72%）等；主流企业中销售同比排名靠前的房企为：中海-4%、绿城-15%、华润-22%、金科-25%、建发房产-27%等，显著好于行业热度。  1-3 月累计销售：保利、中海、万科排名前三，优质房企销售跑赢行业、房企分化加大。根据克而瑞数据，从累计销售来看，保利销售排名第一，中海、万科分别位列二三。其中，保利 629 亿（YOY-45%）、中海 602 亿（YOY-28%）、万科 580 亿（YOY-43%）、华润 507 亿（YOY-36%）、招蛇 402 亿（YOY-44%）、绿城 372 亿（YOY-32%）、建发房产 315 亿（YOY-31%）、滨江 263 亿（YOY-35%）、龙湖 237 亿（YOY-53%）、越秀 217 亿（YOY-50%）、华发 204 亿（YOY-59%）、碧桂园 177 亿（YOY-80%）、金茂 176 亿（YOY-60%）、金地 167 亿（YOY-62%）、新城 119 亿（YOY-45%）、旭辉 102 亿（YOY-52%）、融创 99 亿（YOY-66%）、世茂 83 亿（YOY-44%）、中南 47 亿（YOY-61%）、阳光城 39 亿（YOY-59%）、金科 30 亿（YOY-70%）等。24年 1-3月 50 家房企累计销售金额同比增速回落，主流企业中销售同比排名靠前的房企为：中海-28%、建发房产-31%、绿城-32%、滨江-35%、华润-36%等，略好于行业。  投资分析意见：销售同比继续大降，行业仍需政策呵护，维持“看好”评级。我们认为城中村改造+住房双轨制将是房地产行业破局关键。双轨制下保障房和商品房将共生共荣，其中预计保障房将以需定供，阶段性收购存量将助力商品房去库存，而商品房将有望打造高品质住宅成长新赛道，并预计优质产品力房企有望受益格局优化和品质提升双重 Alpha。近期城中村改造加速、保障房收购存量、核心城市调控政策放松以及房贷利率大幅下调，预计部分核心城市将迎来需求自然底、并有望销售改善。我们维持房地产“看好”评级，1）推荐优质产品力房企：A 股：滨江集团、华发股份、招商蛇口、建发股份、保利发展、万科 A、新城控股；H 股：建发国际、华润置地、越秀地产、中海外发展、龙湖集团；2）关注城改受益房企：越秀地产、城建发展、中华企业、天健集团；3）关注受益保障房建设的代建企业：绿城管理。此外，维持物业管理“看好”评级，推荐：华润万象、保利物业、中海物业、万物云，建议关注：招商积余。  风险提示：房地产行业销售和融资资金再趋紧，城中村改造推进不及预期。 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 2 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 2 页 共 7 页 简单金融 成就梦想 图 1、2024 年 3 月 50 家房企销售排名（按销售金额降序排序）（单位：亿元、万平米、%） 资料来源：克而瑞，亿翰智库，统计局，申万宏源研究 注：10 家、20 家、50 家房企采用固定房企名单，同比和环比数据为历史可比；上月销售和上年同月销售优先采用房企公告数据计算同比和环比；标注星号房企为一直沿用克而瑞数据。 公司23年1-3月销售金额23年3月单月销售金额24年1-3月销售金额24年3月单月销售金额累计销售金额同比3月单月销售金额同比23年1-3月销售面积23年3月单月销售面积24年1-3月销售