中国海外宏洋集团(0081.HK)土储质量优化，销售重拾增长

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 中国海外宏洋集团 (81 HK) 港股通 土储质量优化，销售重拾增长 华泰研究 年报点评 投资评级(维持): 买入 目标价(港币): 2.44 2024 年 3 月 27 日│中国香港 房地产开发 FY23：受地产行业下行影响，业绩有所下滑；维持“买入” 公司发布 FY23 业绩：营收同比-2%至 564 亿；整体毛利率同比-3.2pct 至11.2%；归母净利润同比-27%至 23 亿，整体业绩有所下滑，主要受房地产行业下行拖累。考虑地产市场下行对开发业务的影响，我们调整收入和毛利率假设，调整公司 2024-26E EPS 至 0.65/0.72/0.76 元（24-25E 前值：0.83/0.93 元）。参考可比公司 2024E PE 估值 3.8 倍（Wind 一致预期），考虑公司土储主要位于三四线城市，我们认为公司 2024E 合理 PE 估值为 3.4倍，调整目标价至 2.44 港币（前值：4.22 港币），维持“买入”评级。 销售重拾增长，货值保持稳定 2023 年，公司合同销售金额 428 亿，同比+6%，销售重拾增长；合同销售均价 12122 元/平米，同比+12%，销售回款率超 100%。2023 年，公司权益合同销售额进入当地排名 TOP3 的城市有 18 个，与 22 年持平，权益销售排名首次进入行业 TOP30，市占率迎来稳步提升。在不考虑新拿地情况下，公司 2024 年计划推货 1016 亿，同比-9%，虽有所下滑，但考虑公司存量土储结构有所优化，且在手现金充裕，可能会根据市场情况动态补货，后续需要关注市场边际变化。 投资力度有所减弱，存量土储结构有所优化 2023 年，公司新增全口径土储建面 184 万平，同比-22%，对应地价 98 亿，同比-13%，拿地强度 22.8%，同比-5.0pct，投资力度有所减弱。截至 23H2末，公司拥有全口径土储建面 1880 万平，对应 23 年全口径销售面积的覆盖倍数为 5.3 倍，对应权益比例 83%，土地储备相对充裕。在坚持执行“三个主流”的拿地策略下，公司土储结构迎来优化，截至 23H2 末，东部/中部/西部/东北地区的存量土储占比分别为 55%/28%/15%/2%，其中去化率较高的东部和中部区域占比均较 22H2 末提升 3pct。 杠杆负债规模下降，债务结构持续优化 截至 23H2 末，公司三道红线指标保持绿档，净负债率/扣预资产负债率/现金短债比分别为 46.0%/65.7%/1.5x，同比-2.8pct/-3.0pct/-0.1x。公司融资渠道保持畅通，年内成功增发了 40 亿境内债，期限为 3-5 年，成本区间3.05%-3.90%，均低于公司平均融资成本，但由于以港元计价的借贷利息成本上升，23 年公司平均融资成本同比+0.4pct 至 4.6%。公司期末有息负债 436亿，同比-8%，非人民币债务占比同比-7.2pct 至 33%，债务结构有所优化。我们认为，在当前境内融资渠道保持畅通、境外债发行成本高企的背景下，公司将继续通过增发境内债置换陆续到期的境外债，进一步优化负债结构。 风险提示：三四线城市地产销售恢复弱于预期；盈利能力不及预期；外汇风险。 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2218 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2087 联系人 陈颖 SAC No. S0570122050022 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 基本数据 目标价 (港币) 2.44 收盘价 (港币 截至 3 月 26 日) 1.83 市值 (港币百万) 6,514 6 个月平均日成交额 (港币百万) 10.69 52 周价格范围 (港币) 1.60-4.78 BVPS (人民币) 8.79 股价走势图 资料来源：S&P 经营预测指标与估值 会计年度 2022 2023 2024E 2025E 2026E 营业收入 (人民币百万) 57,492 56,408 53,597 47,374 48,378 +/-% 6.80 (1.89) (4.98) (11.61) 2.12 归属母公司净利润 (人民币百万) 3,150 2,302 2,303 2,561 2,714 +/-% (37.62) (26.94) 0.07 11.17 6.01 EPS (人民币，最新摊薄) 0.89 0.65 0.65 0.72 0.76 ROE (%) 10.74 7.52 7.15 7.51 7.50 PE (倍) 1.88 2.57 2.57 2.31 2.18 PB (倍) 0.20 0.19 0.18 0.17 0.16 EV EBITDA (倍) 7.65 8.47 7.50 6.54 5.91 资料来源：公司公告、华泰研究预测 (48)(26)(5)1739Mar-23Jul-23Nov-23Mar-24(%)中国海外宏洋集团恒生指数 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 中国海外宏洋集团 (81 HK) 图表1： 公司营业收入和同比增速 图表2： 公司归母净利润和同比增速 资料来源：Wind，华泰研究 资料来源：Wind，华泰研究 图表3： 公司毛利率和归母净利率 图表4： 公司期间费用率 资料来源：Wind，华泰研究 资料来源：Wind，华泰研究 图表5： 可比估值表 市值 收盘价 EPS (元) PE (倍) 公司代码 公司简称 (亿元 交易货币) （交易货币） 2022A 2023E 2024E 2025E 2022A 2023E 2024E 2025E 0123 HK 越秀地产 176 4.38 1.28 0.85 1.08 1.22 3.2 4.7 3.7 3.3 3900 HK 绿城中国 155 6.12 1.03 1.22 1.58 1.72 5.5 4.6 3.6 3.3 0817 HK 中国金茂 80 0.59 0.16 -0.19 0.13 0.16 3.5 -2.9 4.1 3.4 平均 4.0 2.1 3.8 3.3 注：盈利预测来自 Wind 一致预期，统计时间为 2024 年 3 月 26 日 资料来源：Wind、华泰研究 图表6： 中国海外宏洋集团 PE-Bands 图表7： 中国海外宏洋集团 PB-Bands 资料来源：S&P、华泰研究 资料来源：S&P、华泰研究