房地产行业一线城市取消70／90政策点评：发力改善从供给端开始

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 发力改善从供给端开始 ——一线城市取消 70/90 政策点评 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2218 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2087 联系人 陈颖 SAC No. S0570122050022 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 联系人 戚康旭 SAC No. S0570122120008 qikangxu@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 城建发展 600266 CH 9.03 买入 建发股份 600153 CH 12.25 买入 滨江集团 002244 CH 12.51 买入 招商蛇口 001979 CH 14.11 买入 万科 A 000002 CH 14.80 买入 建发国际集团 1908 HK 19.03 买入 华润置地 1109 HK 32.88 买入 龙湖集团 960 HK 15.46 买入 华润万象生活 1209 HK 33.60 买入 招商积余 001914 CH 15.12 买入 万物云 2602 HK 26.86 买入 滨江服务 3316 HK 23.80 买入 资料来源：华泰研究预测 2024 年 3 月 27 日│中国内地 动态点评 供给侧政策发力，有望激发潜在需求与主体活力 3 月 26 日，深圳市规划和自然资源局发布关于停止执行《关于按照国家政策执行住宅户型比例要求的通知》的通知，此举表明深圳将取消延续 18 年的“70/90 政策”。而在此前 3 月 15 日，上海挂出的第二轮土拍 6 宗地块的中小套型比例也有所下调。一线城市松绑 70/90 政策，是对国常会所指出的“加大高品质住房供给”的有效落实，也是从供给端促进房地产市场平稳健康发展的有力举措。1 月以来，监管层对房地产支持力度不断强化，我们期待政策能够推动行业信心修复，为板块提供估值修复空间。我们看好核心城市储备充沛的房企以及运营稳健的优质房企。 什么是“70/90 政策”？ 2006 年，为解决“少数城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出”等问题，建设部等九部委联合出台“国六条”，其中第一条“切实调整住房供应结构”提出，“凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积 90 平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的 70%以上。”该条政策后被称为 70/90 政策。在此前周期，部分省市已松绑或取消该政策，如 2014 年 10 月，天津取消 70/90 政策；2016 年广东发布《广东省供给侧结构性改革总体方案》，提到要取消 7090 政策等等。但深圳、上海则在近期新政宣布前一直在较严格的执行 70/90 政策。 为什么要取消“70/90 政策”？ 我们认为松绑 70/90 政策是兼顾顶层设计与现实意义的考虑。从顶层设计来看，我国已经告别住房短缺时代，但改善性需求依然具备潜力，据七普数据，目前我国还有 49%的家庭人均居住面积在 40 平以下，具备改善居住体验的需求，而这类需求的供给则相对紧缺，近期国常会指出加大高品质住房供给，一线城市取消 70/90 政策正切合题意。现实意义上，主流城市实际成交也反映出购房者对大面积段产品需求提升。据中指院数据，上海 90 平以下户型成交占比由 11 年的 42%降至 22 年的 19%；深圳 100 平以下的成交占比由10 年 88%降至 22 年 60%。购房者对于小户型的需求有所下降，供给结构调整正当其时。 取消“70/90 政策”将带来哪些影响？ 短期来看，取消 70/90 政策一方面能满足购房者对于大面积段住房的需求，减少过去已经供给较为充分的中小套型产品供应，减缓其价格下跌压力；另一方面，有望提振房企参与土地市场的积极性。长期来看，对于行业来说，“市场+保障”的供应体系将逐步清晰。商品房市场将在改善性需求上扮演更多的角色，其中居住品质、居住体验等将成为市场的一个重要选择标签，大面积段的商品房占比可能会持续提高。而刚需则可通过配售型保障房与二手房市场满足居住需求。而对于企业来说，未来更加具备开发改善型产品能力、具备综合开发能力的房企将会更加受到市场的认可。 行业支持指引再度升级，为板块提供估值修复空间 此次取消“70/90 政策”既是对于国常会部署的有效落实，又是顺应市场成交趋势的调整，有望从供给端入手激发潜在需求与主体活力。3 月 1-23 日，54 城新房销售面积同比-48%，仍待政策发力。1 月以来，监管层明确的“稳地产”诉求在实操层面持续落地，有望推动市场信心修复，基本面尽快筑底，为板块提供估值修复空间。重点推荐：1）A 股开发：城建发展、建发股份、滨江集团、招商蛇口、万科 A；2）港股开发：建发国际集团、华润置地、龙湖集团；3）物管公司：华润万象生活、招商积余、万物云、滨江服务。 风险提示：行业政策风险；行业下行风险；部分房企经营风险。 (37)(26)(14)(3)9Mar-23Jul-23Nov-23Mar-24(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 图表1： 重点推荐公司一览表 最新收盘价 目标价 市值 (百万) EPS (元) PE (倍) 股票名称 股票代码 投资评级 (当地币种) (当地币种) (当地币种) 2022 2023E 2024E 2025E 2022 2023E 2024E 2025E 城建发展 600266 CH 买入 4.01 9.03 8,640 -0.41 0.30 0.62 0.75 -9.78 13.37 6.47 5.35 建发股份 600153 CH 买入 10.15 12.25 30,491 2.09 4.36 2.06 2.38 4.86 2.33 4.93 4.26 滨江集团 002244 CH 买入 6.68 12.51 20,784 1.20 1.39 1.68 2.01 5.57 4.81 3.98 3.32 招商蛇口 001979 CH 买入 9.65 14.11 87,437 0.47 0.70 0.84 0.95 20.53 13.79 11.49 10.16 万科 A 000002 CH 买入 9.21 14.80