房地产行业深度研究报告-存量房时代系列报告(二)：北京的二手房时代

证 券 研 究 报 告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 房地产 2024 年 03 月 18 日 房地产行业深度研究报告 推荐 （维持） 北京的二手房时代 ——存量房时代系列报告（二）  城市发展存在弹性边界，产业是第一决定要素。1）城市发展往往以产业区为中心，由于通勤时间越长，居民对住宅的偏好越低，导致居民只会在一定区域内满足居住需求，同时政府完善区域内商业、学校、医疗等配套设施建设，形成成熟的居住片区，在这过程中产业体量决定能吸附人口数量，进而影响城市边界范围。2）弹性边界的扩张实质是产业外溢，在过去的产业辐射区的边缘形成新的产业点，以此为中心导入人口、推动配套设施建设。以北京为例，2010 年前海淀区互联网产业主要集中在中关村，海淀区五环外开发强度较低，但随着互联网产业向北部后厂村外溢，人口聚集，政府围绕后厂村加大海淀北宅地及配套设施开发力度，上地、永丰、西北旺板块成为置业热门区域，弹性边界得以扩张。  城市发展边界的另一决定要素是交通，交通越便捷，产业有效辐射区域范围越大。城市交通发展可有效降低单位出行成本，尤其是城市高架快速路、轨道交通可大幅缩短通勤时间，将更大的空间纳入产业区辐射的有效区域内，以往距离产业区较远的新房也能成为优质供给，改善城市居住条件，有效需求区边界变相扩容。  当城市的主要产业区辐射范围基本建设成熟，房地产市场逐步从新房主导转向二手房主导。1）以北京为例，2009 年后北京每年二手房成交套数大于新房成交套数，近年来二手房成交套数约为新房成交套数的 2.5倍，核心原因是中心城区建设成熟后，新房供应及成交大幅缩量：2021 年北京商品房成交面积相比于 2009 年减少 1003 万方，其中，东城、西城、朝阳、海淀四区减少694 万方，占比约 70%。2）从二手房成交区域分布来看，2023 年北京中心 6区二手房成交套数占全市比重约 68%，居民购房需求释放更多地集中在有效需求区域。  新房未来增量在于城市产业扩张、中心区城市更新、郊区房价下降并提供差异化产品、以及基础设施完善带来的职住交通范围扩张。1）城市产业新区增量带动人口导入，从而推动区域新房市场发展。2）产业辐射圈内城市更新预计能提供优质新房供给，满足居民有效需求，但目前更新成本较高，预计难以快速释放。3）产业辐射圈外房价下降，且提供优质差异化住房产品，或能扩大城市有效需求半径。4）城市基础设施完善，尤其是轨道交通发展，可以极大扩张城市内部 30-40 分钟交通范围，有效扩大城市边界，但当前城市轨道交通审批趋严，高增速需特殊机遇。  投资建议：城市发展的边界由产业及交通决定，随着城市产业有效辐射范围建设成熟，轨道交通不再大幅扩展，地产市场将向二手房主导的市场演化。新房增量重启在于产业扩张、有效需求区内城市更新、郊区供应优质差异化产品、城市基础设施（尤其是交通）进一步完善。二手房时代下，具有持续更新真房源系统能力的头部中介公司已形成较深护城河，有望受益于需求提升，建议关注头部中介公司贝壳-W、我爱我家等。  风险提示：地产市场超预期下行。 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com 执业编号：S0360522110001 行业基本数据 占比% 股票家数(只) 111 0.01 总市值(亿元) 11,441.37 1.30 流通市值(亿元) 10,751.95 1.57 相对指数表现 % 1M 6M 12M 绝对表现 6.9% -20.6% -25.1% 相对表现 -0.0% -16.3% -15.8% 相关研究报告 《房地产行业跟踪报告：新房需求来自于哪儿？》 2024-03-12 《房地产行业周报（2024 年第 9 周）：融资协调机制持续落实，住建部提出防止市场大起大落》 2024-03-05 《二手房交易为什么需要中介？——存量房时代系列报告（一）》 2024-02-29 -35%-21%-8%5%23/0323/0523/0823/1023/1224/032023-03-13~2024-03-12房地产沪深300华创证券研究所 房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 投资主题 报告亮点 报告从城市经济学角度出发，来理解城市进入二手房市场的必然性，城市的发展边界由产业和交通决定，人口集聚以产业为中心，从内到外释放购房需求，产业的能级决定吸附人口数量，进而影响城市边界范围；另外，城市交通发展可有效降低单位出行成本，尤其是城市高架快速路、轨道交通可大幅缩短通勤时间，将更大的空间纳入产业区辐射的有效区域内。 当城市的主要产业区辐射范围基本建设成熟，房地产市场逐步从新房主导转向二手房主导。我们把居民购房住房选择分为两种，1）当产业辐射区域范围内有充足的宅地待开发，居民往往会选择产业辐射范围的新房，主要原因在于新房户型设计、装修品质等优于二手房。2）当产业辐射的职住平衡范围内住宅类用地基本完成开发，新建商品住宅大多在外围区域供应，则居民购房选择将面临生活成本比价逻辑，即购买外围新房增加的通勤时间、金钱成本与产业辐射圈内二手房更高的房屋单价比较，此时居民的购房选择往往更倾向于产业辐射区内二手房。 新房未来增量在于城市产业扩张、中心区城市更新、郊区房价下降并提供差异化产品、以及基础设施完善带来的职住交通范围扩张，但目前中心区城市更新成本较高，郊区土地供应尚未扭转思路，优质差异化住房供应较少，城市轨道交通审批趋严，预计短期内新房成交难以反弹。 投资逻辑 城市发展的边界由产业及交通决定，随着城市产业有效辐射范围建设成熟，轨道交通不再大幅扩展，地产市场将逐步向二手房主导的市场演化，新房增量重启在于产业扩张、有效需求区内城市更新、郊区供应优质差异化产品、城市基础设施（尤其是交通）进一步完善。二手房时代下，具有持续更新真房源系统能力的头部中介公司已形成较深护城河，有望受益于需求提升，建议关注头部中介公司贝壳-W、我爱我家等。 房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 3 目 录 一、城市发展存在边界，往往由产业和交通情况决定 ................................................. 5 （一）城市弹性开发边界由产业及交通决定 ................................................................. 5 （二）北京经历了典型的产业带动人口，带动城市边界扩张的过程 ......................... 6 二、当城市外溢基本结束，房地产市场从新房主导转向二手房主导 ......................... 8 （一）产业辐射有效区内新房供应见顶后，居民更倾向于圈内二手住房.................. 8 （二）2009 年后北京进入二手房交易主导市场................