招商积余(001914)2023年年报点评：业务结构持续优化，非住保持领先地位

请务必阅读正文后的重要声明部分 1 [Table_StockInfo] 2024 年 03 月 19 日 证 券研究报告•2023 年 年报点评 持有 （ 维持） 当前价： 10.81 元 招商积余（001914） 房 地产 目标价： ——元（6 个月） 业务结构持续优化，非住保持领先地位 投资要点 西 南证券研究发展中心 [Table_Author] 分析师：池天惠 执业证号：S1250522100001 电话：13003109597 邮箱：cth@swsc.com.cn 分析师：刘洋 执业证号：S1250523070005 电话：18019200867 邮箱：ly21@swsc.com.cn [Table_QuotePic] 相 对指数表现 数据来源：聚源数据 基 础数据 [Table_BaseData] 总股本(亿股) 10.60 流通 A 股(亿股) 10.60 52 周内股价区间(元) 9.86-16.33 总市值(亿元) 114.59 总资产(亿元) 186.04 每股净资产(元) 9.20 相 关研究 [Table_Report] 1. 招商积余（001914）：内生外拓驱动增长，“沃土云林”稳健经营 (2023-08-26) 2. 招商积余（001914）：项目结构不断优化，“沃土云林”持续壮大 (2023-03-20) [Table_Summary]  经营业绩增长平稳。公司 2023年实现营业收入 156.3亿元，同比增长 20.0%；实现归母净利润 7.4 亿元，同比增长 24.0%。分板块来看，物业管理业务实现收入 147.6 亿元，同比增长 18.0%，资产管理业务实现收入 7.0 亿元，同比增长 50.1%，主要由于上年同期公司按国家政策减免房租，以及在管商业运营项目规模扩大带来收入增长。  管理规模持续提升，市场拓展取得新突破。截至 2023 年末公司在管项目 2101个，覆盖全国 156 个城市，管理面积达到 3.45 亿㎡。2023 年公司实现新签年度合同额 40.4亿元，非居业态合同额稳步提升，占比超过 85%。期末非住业态管理面积达 2.13亿㎡，占比 61.9%。同时控股股东招商蛇口为公司提供内生支持，截至 2023年末来自招商蛇口的物业管理面积为 1.19亿㎡，占比 34%；新签年度合同额为 5.05亿元，占比 13%。公司多路径挖掘市场新机遇，为高质量发展提供支撑，拓展广交会展馆、中芯国际等高质量项目，新增海康威视、超聚变等大客户，持续深化同阿里、华为等大客户合作，挖掘合资合作资源，强化并购企业的整合融合。  平台与专业增值稳重向好，业务结构持续优化。平台增值业务质量改善，2023年实现营业收入 5.84 亿元，同比增长 1.4%，企业商城优化业务结构，放弃低毛利业务，打造易采服务品牌，实现销售额 5.6亿元，创新打造业务平台，实现多项业务的高速增长和优质服务。专业增值服务 2023 年实现收入 20.6 亿元，同比增长 10.6%，在高端制造、科技设计、智能家居、光伏、租售、安防等领域取得突破，探索“物业+康养”增值服务，推进居家与社区康养发展。资产管理项目运营能力提升，截至 2023年末公司在管商业项目 70个（含筹备项目），管理面积 397 万㎡，持有物业总可出租面积 46.92 万㎡，总体出租率 96%。  盈利预测与投资建议。预计 2024-2026 年归母净利润将保持 18.4%的复合增长率。考虑公司业绩增长具有确定性，且为 A 股物业稀缺标的，维持“持有”评级。  风险提示：关联方业务交付不及预期、第三方项目拓展不及预期、劳务成本上涨等风险。 [Table_MainProfit] 指标/年度 2023A 2024E 2025E 2026E 营业收入（百万元） 15626.68 18646.84 21970.96 25483.27 增长率 19.99% 19.33% 17.83% 15.99% 归属母公司净利润（百万元） 735.73 884.53 1047.96 1220.27 增长率 23.96% 20.23% 18.48% 16.44% 每股收益 EPS（元） 0.69 0.83 0.99 1.15 净资产收益率 ROE 7.45% 7.52% 8.19% 8.72% PE 15.58 12.96 10.94 9.39 PB 1.16 1.07 0.99 0.90 数据来源：Wind，西南证券 -35%-26%-17%-9%-0%8%23/323/523/723/923/1124/124/3招商积余 沪深300 招 商积余（001914） 2023 年 年报点评 请务必阅读正文后的重要声明部分 2 盈利预测 关 键假设： 假 设 1：公司在管面积位于行业前列 ，非住业态稳步发展，预计公司物业管理业 务2024-2026 年收入增速分别为 20%/18%/16%。 假设 2：招商蛇口提出双百计划，未来委托资产管理规模上升幅度较大，且公司第三方管理 面积领先 ，外拓方式 多样，公 司资产管理 业务 2024-2026 年 收 入预计增 速分别为22%/20%/18%。 基于以上假设，我们预测公司 2024-2026 年分业务收入成本如下表： 表 1：分业务收入及毛利率 单 位 ： 百 万 元 2023A 2024E 2025E 2026E 物业管理 收入 14758.1 17709.7 20897.5 24241.1 增速 18.0% 20.0% 18.0% 16.0% 毛利率 10.0% 10.0% 10.0% 10.0% 资产管理 收入 698.4 852.0 1022.5 1206.5 增速 50.1% 22.0% 20.0% 18.0% 毛利率 50.7% 50.0% 50.0% 50.0% 其他 收入 170.2 85.1 51.1 35.7 增速 209.5% -50.0% -40.0% -30.0% 毛利率 -15.4% 10.0% 10.0% 10.0% 合计 收入 15626.7 18646.9 21971.0 25483.3 增速 20.0% 19.3% 17.8% 16.0% 毛利率 11.6% 11.8% 11.9% 11.9% 数据来源：Wind，西南证券 风险提示 关联方业务交付不及预期、第三方项目拓展不及预期、劳务成本上涨等风险。 招 商积余（001914） 2023 年 年报点评 请务必阅读正文后的重要声明部分 3 附表：财务预测与估值 利润表（百万元） 2023A 2024E 2025E 2026E 现 金 流量表（百万元） 2023A 2024E 2025E 2026E 营业收入 15626.68 18646.84 21970.96 25483.27 净利润 738.65 804.12 952.69 1109.33 营业成本 13820.71 16441.34 19364.88 22452.35 折旧与摊销 96.22 69.05 75.7