房地产行业重大事项点评：限购再放开，效果验证时

证 券 研 究 报 告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 未经许可，禁止转载 房地产 2024 年 03 月 17 日 房地产行业重大事项点评 推荐 （维持） 限购再放开，效果验证时 华创证券研究所 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com 执业编号：S0360522110001 事项： 3 月 14 日，杭州发布《关于进一步优化房地产市场调控措施的通知》，明确优化二手住房限购政策，在本市范围内购买二手住房，不再审核购房人资格。同时明确优化增值税征免年限，个人出售住房的增值税征免年限统一调整为 2 年。 评论： 本次杭州政策调控力度一般，调控空间并不大，实质是上城、拱墅、西湖、滨江跟进二手房不限购，个人出售二手房增值税征免年限仍为 2 年，不再要求唯一住房。1）政策调整前，杭州上城、拱墅、西湖、滨江执行住房限购，本地户籍限购 2 套，外地户籍需提供在杭州缴纳社保或个税记录，即可购买 1 套住房，其他区域不限购；本次政策全面取消全市范围二手房限购。2）个人出售住房增值税征免年限统一调整为 2 年，不再要求唯一住房（“唯一”指该房产是家庭在本市的唯一住房）。 2023 年杭州新房供应、成交双回落，客户蓄水池下降，回归理性市场。1）2023 年杭州新房成交面积 1100 万方，同比增长 10.6%，较 2021 年市场高点下滑 45%，新房供应量1025 万方，较 2021 年市场高点下滑 36%。2）2021 年市区新房开盘登记人数达 70 万组，开盘去化率 87%，近年来客户蓄水池快速下降，到 2023 年登记人数 19 万组，开盘去化率 58%。 图表 1 2023 年杭州新房成交面积较 2021 年市场高点下滑 45% 图表 2 2022 年以来杭州新房客户蓄水池快速下降 资料来源：克而瑞，华创证券 资料来源：中指数据，华创证券 050001000015000200002500030000350004000005001000150020002500201820192020202120222023新房供应面积（万方）新房成交面积（万方）成交均价（元/平，右轴）开盘套数（万套）客户登记数（万组）平均中签率 平均去化率2020年136719%80%2021年137019%87%2022年102638%60%2023年81944%58% 房地产行业重大事项点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 2 近年来杭州二手房挂牌量快速走高，而成交量保持平淡，需求端宽松政策仅带来脉冲式回暖。截至 2023 年底，杭州二手房挂牌存量约 25.4 万套，同比增长 28%，二手房成交量约 7.3 万套。2）2022 年以来杭州有三次较大力度的优化房地产市场调控政策，2022 年5 月降低外地户籍购买二手房社保要求（由不低于 48 个月调整为不低于 12 个月），个人转让家庭唯一住房的，增值税征免年限由 5 年调整到 2 年；2022 年 11 月调整为认房不认贷，二套房首付比降至 40%，降低商贷利率；2023 年 10 月除上城、拱墅、西湖、滨江四区，其他区域全部放开限购。从效果来看二手房成交量脉冲式回暖，政策效果持续性不强。3）2024 年 1 月，杭州二手住宅价格同比下滑 3.1%，仍面临价格下行压力。 图表 3 2023 年杭州二手房挂牌存量约 25.4 万套 图表 4 2024 年 1 月，杭州二手住宅价格同比-3.1% 资料来源：克而瑞，华创证券 资料来源：Wind，华创证券 图表 5 2022 年以来三次较大力度宽松政策，效果为脉冲式回暖，持续性一般 资料来源：杭州贝壳研究院，华创证券 杭州二手房成交占比较低，存在逆转风险。过去由于杭州新房与二手房存在较为显著的价格倒挂，且对于中签率较低的房源有严格的限售，导致新房成交远大于二手房。但类比于高能级城市，杭州的二手房成交面积/（二手房成交面积+新房成交面积）处于较低水平，如果未来产业聚集带来的城市扩张速度放缓，杭州可能迅速进入二手房占主导的市场。 16.319.925.40.05.010.015.020.025.030.0201820192020202120222023二手房成交量（万套）二手房挂牌存量（万套）-4.0%-2.0%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%2018-012018-052018-092019-012019-052019-092020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-012022-052022-092023-012023-052023-092024-01杭州二手住宅价格同比020004000600080001000012000140002021年1月2021年2月2021年3月2021年4月2021年5月2021年6月2021年7月2021年8月2021年9月2021年10月2021年11月2021年12月2022年1月2022年2月2022年3月2022年4月2022年5月2022年6月2022年7月2022年8月2022年9月2022年10月2022年11月2022年12月2023年1月2023年2月2023年3月2023年4月2023年5月2023年6月2023年7月2023年8月2023年9月2023年10月2023年11月2023年12月2024年1月2024年2月杭州二手房月度网签2022年5月新政二手房限购门槛降低二手房转让唯一住房增值税“5改2”2023年小阳春，疫情积压需求释放2023年10月新政除上城、拱墅、西湖、滨江外放开限购2022年11月新政认房不认贷降低二套房首付比降低商贷利率 房地产行业重大事项点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 3 图表 6 杭州二手房成交面积占比较低，当前仍为新房主导的市场 资料来源：Wind，华创证券 投资建议：我们一直强调，当前全行业主要矛盾变为“房地产市场供求关系发生重大变化”，各城市沿着过去的需求端政策宽松框架因城施策，或以城市的地产市场脉冲式回暖为主，对于全面逆转行业下行趋势则仍显不足。但此轮政策释放后，2024 年核心城市核心区域可能仍将保持一定热度，从而继续给房企提供一定的置换土储的空间。重点关注相对确定性机会：1）城中村改造；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升；3）二手房时代下，具有一定护城河的中介公司。关注绿城中国、越秀地产、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、天健集团、贝壳-W 等。 风险提示：房地产市场超预期下行，政策调控力度不及预期。 0%10%20%30%40%50%60%70%80%北京上海天津南京合肥苏州广州成都东莞佛山武汉厦门大连郑州深圳西安重庆杭州2023二手房成交面积占比 房地产行业重大事项点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资