房地产行业2024年2月月报：淡季楼市地市成交低迷；房企现金流形势紧迫

房地产行业|证券研究报告—行业月报 2024 年 3 月 15 日 强于大市 相关研究报告 《70 城房价持续面临下行压力，但各能级城市房价环比跌幅有所收窄》（2024/02/28） 《楼市成交仍然低迷；“项目白名单”与核心城市限购优化政策加速落地》（2024/02/20） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业 2024年 2月月报 淡季楼市地市成交低迷；房企现金流形势紧迫 核心观点  新房：2 月逢传统春节，叠加房企推盘积极性较弱，整体新房成交量如期下降。2 月 40 城新房成交面积环比-39.5%，同比-63.8%，同比降幅较上月扩大了 49.0pct。1-2 月累计新房成交面积同比-39.6%。3 月供求较 2 月有望修复，预计新房成交环比持增，但考虑到去年高基数原因，同比或仍然承压，出现“小阳春”概率不大。根据克而瑞调研，3 月 28 个重点城市预计新增商品住宅供应面积 748 万平，环比+124%，同比-60%。  从各城市能级来看，不同能级均呈现同环比齐降态势。1）一线城市 2 月新房成交面积环比-60.2%，同比-63.9%，同比降幅较上月扩大了 61.1pct；1-2 月累计新房成交面积同比-34.5%。其中北京、上海、深圳市场热度大幅回落，新房成交面积同环比跌幅均在 6 成以上。根据克而瑞监测的数据，北京、上海、深圳春节假期表现平淡，北京重点监测项目案场平均单盘周度到访量 80 组左右，低于平日 100-120 组的来访水平；上海重点监测项目春节期间来访组数由节前 500 组降至 160 组，而认购套数由 25 套降至 20 套；深圳成交量仍处低位，来访仍以存量客户为主。广州新房成交面积环比-28%，同比-55%，跌幅略小于京沪深，但市场延续低迷行情。2）二线城市 2 月新房成交面积环比-43.8%，同比-69.4%，同比降幅较上月扩大了 53.0pct；1-2 月累计新房成交面积同比-44.9%。同环比来看，二线城市全线飘绿。3）三四线城市 2 月新房成交面积 243.6 万平，环比-13.7%，同比-51.2%，同比降幅较上月收窄了 27.0pct；1-2 月累计新房成交面积同比-33.0%。三四线返乡置业较弱，仅温州和韶关新房成交同环比正增长，其余城市同环比均出现不同幅度的下跌。  二手房：春节错位影响下 2 月二手房成交同比增速大幅下降。2 月 18 城二手房成交面积环比-50.8%，同比-50.4%，同比增速较上月下降 103.5pct；1-2 月累计二手房成交面积同比-5.3%。2 月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-48.9%、-49.5%、-55.2%，同比增速分别为-52.3%、-49.7%、-48.1%，同比增速较上月分别下降 116.4、91.7、116.2pct；1-2 月一、二、三四线城市累计二手房成交面积同比增速分别为-10.0%、-8.2%、7.8%。环比来看，受春节假期影响，所有我们跟踪的城市成交均呈回落走势，杭州、金华等跌幅居前，较 1 月下降约 7 成。同比来看，由于春节错期，我们跟踪的所有城市成交均不及去年 2 月。北京、杭州、厦门、金华成交显乏力，同比跌幅超 50%。  库存与去化：库存规模与去化周期环比均扩大。截至 2月底， 12城新房库存面积为 1.22亿平，环比上涨 0.5%，同比下降 3.1%；整体去化周期为 18.6 个月，环比上涨 1.9 个月，同比上涨 5.3 个月。具体来看，2 月我们跟踪的所有城市去化周期环比均拉长，仅上海、杭州去化周期在 12个月内。  土地市场：2 月全国（300 城）成交土地建面环比-21%，同比-17%，同比增速较 1 月下降 27pct；其中住宅用地成交建面环比-55%，同比-44%。受春节假期的影响，土地市场供地节奏明显变缓。市场热度方面，2 月全国住宅类用地平均溢价率 4.05%，环比上升 0.03pct，主要得益于北京和杭州热点地块占比增加，溢价率环比持续提升。不过，仅北京、杭州等极少数城市热点地块能保持较高热度，其余大部分城市仍以底价成交为主。  房企：1）销售：市场预期支撑不足、需求及购买力低迷、叠加春节假期影响、房企推盘量较低，百强房企 2 月销售同比降幅大幅扩大。百强房企 2 月全口径销售额 1912 亿元，同比-61.8%（前值：-36.0%）；权益口径 1364 亿元，同比-62.3%（前值：-34.7%）。百强房企 1-2 月全口径销售额 4544 亿元，同比-50.5%；权益口径销售额 3220 亿元，同比-50.8%。TOP20 房企中，2 月单月无房企销售额正增长，各房企同比降幅均超过四成。2）拿地:百强房企 2 月拿地金额820 亿元，同比-12.7%；拿地建面 986 万平，同比-34.0%；拿地楼面均价 8317 元/平，同比+32.3%；拿地强度从 1 月的31%提升至 43%，同比+24pct。具体来看，2 月土地投资较多的房企有：华润（拿地金额 128 亿元，拿地强度 137%）、中建壹品（101 亿元，279%）、湖北文旅集团（52 亿元）、城建集团（48 亿元，285%）。2 月，受春节假期因素影响，多城供地尚未开启，土地成交规模同比下滑。但在合肥、杭州、北京、深圳等核心城市月末拍地之下，百强房企拿地积极性略有提升。此外，主流房企中 1 月并未拿地的中海、保利、龙湖、越秀等央国企也在本月在核心城市积极纳储。从累计来看，百强房企 1-2月拿地金额 1540亿元，同比+13.4%；拿地建面 2753万平，同比+2.2%；在核心城市集中供地和土拍限价取消的影响下，拿地楼面均价 5595 元/平，同比+11.0%；拿地强度 34%，同比+19pct。具体来看，1-2月累计土地投资较多的房企有：华润（拿地金额 147亿元，拿地强度 71%）、中建壹品（123亿元，261%）、滨江集团（88 亿元，54%）、城建集团（70 亿元，202%）、招商蛇口（70 亿元，33%），拿地金额排名靠前的房企仍以央国企和优质区域深耕型的民企为主。3）融资： 2 月房地产行业国内外债券、信托、ABS 发行规模合计 328 亿元，同比下降31%，环比下降 43%，平均发行利率 3.47%，同比下降 0.87个百分点，环比提升 0.21个百分点。珠江实业、苏高新、铁建、北京城建发行国内债券规模较大，分别发行 27、16、15、15 亿元。24 年年内（3-12 月）国内外债券到期规模为6545 亿元，其中 3、4、6、8 月为到期小高峰，到期规模均超 740 亿元。3 月以下房企面临较大国内外债券到期压力：保利（71亿元）、恒大（68