房地产行业：今年保障房建设有哪些变化？

请阅读最后评级说明和重要声明 丨证券研究报告丨 行业研究丨专题报告丨房地产 [Table_Title] 今年保障房建设有哪些变化？ 报告要点 [Table_Summary]“十四五”保租赁房建设目标完成率已超 66%，边际上看，保租房建设高峰已过，今明年筹集体量自然回落，但将迎来供应高峰。今年多个重点城市约 10%-15%的保障房比例用于建设配售型房源，占去年商品住宅销售规模之比约 5%-15%左右；配售型筹建总量相对可控，但低价供应背景下，需关注对商品房价格体系的长期影响。行业仍在寻找新均衡，但量的急跌阶段正在过去，Q2 开始跌幅会逐步收敛，只是价格仍有结构性压力。行业真正企稳有赖三个必要条件，量价出清、经济改善和政策刺激。关注供给侧优化的开发龙头和现金流稳定的央企物业。 分析师及联系人 [Table_Author] 刘义 赵智勇 SAC：S0490520040001 SAC：S0490517110001 SFC：BRP550 %%%%%%%%research.95579.com1 请阅读最后评级说明和重要声明 丨证券研究报告丨 更多研报请访问 长江研究小程序 房地产 cjzqdt11111 [Table_Title2] 今年保障房建设有哪些变化？ 行业研究丨专题报告 [Table_Rank] 投资评级 看好丨维持 [Table_Summary2] 2024 年政府工作报告提及加快构建房地产发展新模式，加大保障性住房建设和供给。当前重点城市配租型保租房的新年筹建计划有何变化？新发展模式下的配售型保障房如何开局？ 2024 年各地“配租型”保障房的筹建计划有何变化？ 保租房仍是住房保障体系中的“重头戏”。统计局数据显示，2021-2023 年我国保障性租赁住房的筹建总量分别为 94、265、213 万套，合计占“十四五”总计划 870 万套的 66%，剩余两年建设缺口不到 300 万套，目标达成可期。保障性租赁住房的筹建高峰已过，新建项目按正常开发速度预计今明两年可能进入供应高峰，存量筹集项目进度更快，有助于改善居住成本。 今年各地保租房筹建计划有何变化？近期重点城市政府工作报告披露 2023 年保障性安居工程的建设完成情况和 2024 年的相关工作计划。据不完全统计，筹建高峰之后，多数城市今年保租房的筹建目标自然回落。一线城市中，广州今年计划筹建 10 万套保租房，相比去年 7.65 万套增长 31%，北上深的筹建规模均有一定下降：深圳未公布 2023 年保租房单品类的筹建情况，根据保障房总规模估算，2024 年保租房筹建计划下降 48%，前几年筹建规模已经很大，今年下降之后仍排位靠前；北京 2024 年计划筹建 7 万套，相比去年 8.2 万套下降 15%；上海计划筹建 7 万套，相比去年 8.1 万套下降 14%。重点二线城市中，西安、南京、济南、福州、成都等地今年保租房筹建计划相比去年均有较大降幅，幅度在 50%-80%之间；武汉降幅为 13%。 2024 年各地“配售型”保障房如何开局？ 今年各地保障房筹建类型有何变化？2023 年“14 号文”出台，提出构建“双轨制”的新发展模式，对以往的多品类保障性住房进行归集统一，计划建设筹集配售型保障房。从今年保障性住房的筹建类型上看，虽然保租房仍然是现阶段建设重点，但广州、上海、杭州、成都、宁波、佛山等多地已有 10%-15%左右的比例用于建设配售型保障房，西安、南京的比例则更高，分别为 67%和 25%。建设规模角度，新型配售型保障房如何开局？测算各重点城市筹建套数占2023 年商品住宅销售套数的比例，可见大部分城市的筹建占比在 5%-15%之间，成都、青岛相对较低，只有个位数，深圳占比最高，接近 30%，其他占比较高的城市包括北京、西安、杭州、广州等，以一线和强二线城市为主。新型配售型保障房初现端倪，但配套细则尚未出台，各地政府“尽力而为、量力而行”，也体现了顶层设计所强调的稳慎有序、合理把握规模和节奏；尽管总量相对可控，但低价供应背景下，需关注对商品房价格体系的长期影响。 投资建议：关注优质开发龙头和弱周期标的 截至去年底，“十四五”保租赁房建设目标完成率已超 66%，整体目标达成可期；边际上看，保租房建设高峰已过，今明年筹集体量自然回落，但将迎来供应高峰，租房痛点有望改善，租住成本也将有下降。配售型保障房已初现端倪，今年多个重点城市约 10%-15%的保障房比例用于建设配售型房源，占去年商品住宅销售规模之比约 5%-15%左右；作为开局之年，配售型筹建总量相对可控，体现“尽力而为，量力而行、稳慎有序”的顶层基调，但低价供应背景下，需关注对商品房价格体系的长期影响。行业仍在寻找新均衡，但量的急跌阶段正在过去，Q2 开始跌幅会逐步收敛，只是价格仍有结构性压力。行业真正企稳有赖三个必要条件，量价出清、经济改善和政策刺激。关注供给侧优化的开发龙头和现金流稳定的央企物业。 风险提示 1、销售表现持续低于预期。2、房价下跌导致量价负反馈。3、配售型保障房分流商品房。 市场表现对比图(近 12 个月) 资料来源：Wind 相关研究 [Table_Report]•《周期位置的结构性差异——房地产行业周度观点更新》2024-03-11 •《超长期房价的“锚”是什么？》2024-03-07 •《下一个台阶在哪儿？——住房需求中枢海外参照系之中国香港篇》2024-03-05 -34%-21%-8%5%2023/32023/72023/112024/3房地产沪深300指数2024-03-13%%%%%%%%research.95579.com2 请阅读最后评级说明和重要声明 3 / 7 行业研究 | 专题报告 图 1：重点城市 2024 年政府工作报告中均提及保障性住房的筹建安排 资料来源：各地政府工作报告，长江证券研究所 城市2023年工作回顾2024年工作安排北京建设筹集保障性租赁住房8.2万套，竣工各类保障性住房9.3万套。建设筹集保障性租赁住房7万套，竣工各类保障性住房8万套。上海建设筹措8.1万套（间）保障性租赁住房，筹措供应1.1万张“新时代城市建设者管理者之家”床位。建设筹措7万套（间）保障性租赁住房，筹措供应“新时代城市建设者管理者之家”床位3万张以上，建设筹措保障性住房1万套以上。深圳建设筹集保障性住房18.9万套（间）、供应分配10.3万套（间）。加大保障性住房建设供给，建设筹集保障性住房10万套（间）、供应分配6.5万套（间），尽最大努力帮助新市民、青年人、工薪收入群体解决住房问题。广州组建安居集团，新增保障性租赁住房7.65万套，发放租赁补贴1.84万户。建立健全租购并举的住房保障体系，筹建配售型保障性住房1万套、保障性租赁住房10万套，发放住房租赁补贴1.8万户。杭州新开工保障性住房150.9万平方米，推出公租房12940套、发放货币补贴18万户，筹集保障性住房8.7万套（间），销售人才共有产权保障住房7223套。新建配售型保障性住房6000套，筹集保障性租赁住房6万套（间）。成都筹集建设保障性租赁住房6.1万套（间）。建设保障性住房5000