万科A(000002)经营稳定持续投资，到期负债有序偿还

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 14 [Table_Page] 跟踪研究|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 万 科A(000002.SZ)/ 万 科 企 业(02202.HK) 经营稳定持续投资，到期负债有序偿还 [Table_Summary] 核心观点： ⚫ 成交表现居行业中上，规模保持一梯队水平。根据经营公告及克而瑞，2024 年 2 月公司实现销售金额 140 亿元，同比下降 54%， 24 年前 2月销售金额 335 亿元，同比下降 43%，维持全国前二的位置。23 年 4季度以来公司实现累计销售金额 1290 亿，期间销售规模全国第一，扣除土地投资后月均可支配资金 246 亿元，对刚性支出覆盖充足。 ⚫ 持续拿地保持经营健康，拓展物流项目立足长期经营。根据经营公告及中指院，2024 年前 2 月公司新增 4 个住宅开发项目，拿地金额为 23亿元，新增 2 个物流园区项目，聚焦长期可持续发展。 ⚫ 短期现金流压力可控，积极申报 REITs 增厚资金。根据 Wind 统计，万科 24 全年公开信用债到期规模 289 亿人民币，截止 23Q3 公司母公司货币现金余额 260 亿元，考虑到 23 年 4 季度以来公司降低土地投资强度，且债务偿还压力较小，预计可支配货币现金规模变较小，对于24 年公开市场到期债务及其他借款具备较强的保障能力。此外公司多年发展经营性物业，且抵押比例较低，后续若有进一步资金需求，可通过申请发行 REITs 方式打通退出通道，也可通过经营性物业贷融资，考虑抵押率后可为公司提供超过 400 亿元的经营性物业贷支持。 ⚫ 盈利预测与投资建议。预计 23-24 年归母净利润分别为 162 亿元、172亿元，同比-28%、+6%，对应 PE 为 6.8x、6.4x。维持公司 22 年末归母净资产 0.9 倍合理估值，对应 A 股合理价值 18.31 元/股，考虑汇率及 AH 溢价因素对应 H 股 16.97 港元/股，维持“买入”评级。 ⚫ 风险提示。改善不及预期，包括政策改善、居民需求持续性不及预期等；供给侧出清扰动市场情绪；结算规模及利润率不及预期等。 盈利预测： [Table_Finance] 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入（百万元） 452798 503838 422309 406307 393646 增长率(%) 8.0% 11.3% -16.2% -3.8% -3.1% EBITDA(百万元) 59886 58234 53026 50139 54019 归母净利润(百万元) 22524 22618 16207 17221 19298 增长率(%) -46% 0% -28.3% 6.3% 12.1% EPS（元/股） 1.89 1.90 1.36 1.44 1.62 市盈率（P/E） 4.9 4.8 6.8 6.4 5.7 ROE(%) 9.5% 9.3% 6.1% 6.1% 6.4% EV/EBITDA 5.8 6.7 4.3 4.1 3.8 数据来源：公司财务报表，广发证券发展研究中心 [Table_Invest] 公司评级 买入-A/买入-H 当前价格 9.18 元/5.52 港元 合理价值 18.31 元/16.97 港元 前次评级 买入/买入 报告日期 2024-03-10 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn 分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-38003642 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 谢淼 SAC 执证号：S0260522070007 021-38003637 xiemiao@gf.com.cn 请注意，乐加栋,谢淼并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_DocReport] 相关研究： 万科 A(000002.SZ)/万科企业(02202.HK):销售规模下降排名上升，短期内现金流压力可控 2024-01-08 万科 A(000002.SZ)/万科企业(02202.HK):环境承压积极应对，资产盘活破冰股东方积极支持 2023-10-31 万科 A(000002.SZ)/万科企业(02202.HK):利润率下行影响业绩表现，新业务稳健增长 2023-09-22 [Table_Contacts] -41%-32%-23%-14%-6%3%03/2305/2307/2309/2311/2301/2403/24万科A沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 14 [Table_PageText] 万科 A|跟踪研究 目录索引 一、成交表现居行业中上，规模保持一梯队水平 ............................................................... 4 二、持续深耕核心城市，拿地力度居主流房企中游 ............................................................ 6 三、短期现金流压力可控，积极申报 REITS 增厚资金 ...................................................... 7 四、盈利预测和投资建议 .................................................................................................. 10 五、风险提示 .................................................................................................................... 11 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 3 / 14 [Table_PageText] 万科 A|跟踪研究 图表索引 图 1：万科地产 2020 年至 2024 年 2 月销售金额（亿元）及单月、累计同比增速（%） ..................................................................................................................... 4 图 2：万科地产年度销售金额（亿元）及增速 ...............................................