房地产行业2024年2月房企销售数据点评：开年销售同比大降，行业仍需政策呵护

行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2024 年 02 月 29 日 开年销售同比大降，行业仍需政策呵护 看好 ——2024 年 2 月房企销售数据点评 相关研究 "房贷利率大幅下调，强调土地要素保障，融资白名单持续推进-地产及物管行业周报（2024/02/17-2024/02/23）" 2024 年 2 月 25 日 "5 年期 LPR 大幅下调，需求端政策持续 优化-央行降息点评" 2024 年 2 月 20 日 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 陈鹏 A0230521110002 chenpeng@swsresearch.com 联系人 陈鹏 (8621)23297818× chenpeng@swsresearch.com 事件：  2 月 29 日，克而瑞发布 2024 年 2 月房地产公司销售排行，保利单月销售排名第一，实现销售金额156 亿元，万科、华润单月销售额分别为 140、93 亿元，排名第二、三位，前三门槛从去年同期 292亿元下降至 93 亿元。2月单月销售过百亿房企为 2 家，较 23 年同期减少 13 家，对比 2021 年同期减少 7 家。 点评：  2 月 50 家房企销售额同比-64%，前 2 月累计同比-53%，开年销售仍然低迷、行业仍需政策呵护。根据克而瑞数据，2024 年 2月，50 家房企单月销售金额 1,452 亿元，环比-24%，较 23 年同比-64%、较前值-25pct；销售面积为 915 万方，环比-18%，较 23 年同比-64%、较前值-21pct；自 23 年 6月以来销售同比出现大幅下降；从累计数据看，24 年 1-2 月累计销售金额 3,354 亿元，同比-53%、较前值-14pct；销售面积 2,058 万方，同比-54%、较前值-12pct；1-2 月累计销售金额同比降幅边际继续扩大。24 年以来销售降幅仍然明显、且 2 月降幅再扩大，这其中存在春节放假因素扰动，但整体市场景气度仍处低位。值得注意的是，23年 12 月央行净新增 3,500 亿元 PSL 资金、1 月再新增1500 亿元 PSL 资金，或将主要用于支持三大工程，央行批复总额 1,000 亿元租赁住房贷款支持计划；此外一线城市认房不认贷、首付比例下调、放松限购，放松政策加速落地；预计后续基本面有望底部企稳。预计后续一二线政策迎来优化、城中村改造有望加速推进，从而预计后续一二线城市销售将有望逐步恢复。  2 月单月销售：保利、万科、华润排名前三，行业热度下滑背景下房企销售出现普降。根据克而瑞数据，从单月销售来看，保利销售排名第一，万科、华润分别位列二三。其中，保利 156 亿（YOY-55%）、万科 140 亿（YOY-54%）、华润 93 亿（YOY-62%）、招蛇 90 亿（YOY-60%）、中海 85 亿（YOY-69%）、绿城 79亿（YOY-50%）、建发房产 77亿（YOY-44%）、滨江 58亿（YOY-48%）、龙湖 56亿（YOY-68%）、金地 51 亿（YOY-66%）、碧桂园 46 亿（YOY-84%）、华发 43 亿（YOY-66%）、金茂 42 亿（YOY-71%）、新城 40 亿（YOY-49%）、越秀 38 亿（YOY-73%）、融创 26亿（YOY-76%）、旭辉 25 亿（YOY-69%）、世茂 22 亿（YOY-45%）、中南 12 亿（YOY-72%）、阳光城 10 亿（YOY-66%）、金科 5亿（YOY-87%）等；行业热度下滑背景下房企销售出现普降。  1-2 月累计销售：保利、万科、招蛇排名前三，优质房企销售跑赢行业、房企分化加大。根据克而瑞数据，从累计销售来看，保利销售排名第一，万科、招蛇分别位列二三。其中，保利 359 亿（YOY-44%）、万科 335 亿（YOY-43%）、招蛇 210 亿（YOY-45%）、华润 207 亿（YOY-48%）、中海 190 亿（YOY-53%）、建发房产 161 亿（YOY-35%）、滨江 161 亿（YOY-31%）、绿城 156 亿（YOY-44%）、龙湖 126 亿（YOY-55%）、碧桂园 122 亿（YOY-78%）、华发 109 亿（YOY-57%）、金地 106 亿（YOY-56%）、金茂 106 亿（YOY-56%）、越秀 103 亿（YOY-54%）、新城 77 亿（YOY-43%）、融创 64 亿（YOY-65%）、旭辉 62 亿（YOY-52%）、世茂 44 亿（YOY-50%）、中南 28 亿（YOY-64%）、阳光城 26 亿（YOY-47%）、金科 14 亿（YOY-83%）等。24年 1-2月 50 家房企累计销售金额同比增速回落，主流企业中销售同比排名靠前的房企为：滨江-31%、建发房产-35%、万科-43%、新城-43%、保利-44%、绿城-44%、招蛇-45%等，略好于行业。  投资分析意见：开年销售同比大降，行业仍需政策呵护，维持“看好”评级。我们认为城中村改造+住房双轨制将是房地产行业破局关键，近期 PSL 和专项借款集中落地，预计城改将加速推进，同时近期核心城市限购放松以及房贷利率进一步下调，预计将推动核心城市销售改善。我们认为高品质住宅有望成为成长新赛道，并预计优质产品力房企有望受益格局优化和品质提升双重 Alpha。我们维持房地产“看好”评级，1）推荐优质产品力房企：A 股：滨江集团、华发股份、招商蛇口、建发股份、保利发展、新城控股、万科 A；H 股：建发国际、华润置地、越秀地产、中海外发展、龙湖集团；2）关注城改受益房企：越秀地产、城建发展、中华企业、天健集团；3）关注受益保障房建设的代建企业：绿城管理。此外，维持物业管理“看好”评级，推荐：中海物业、保利物业、华润万象、万物云，建议关注：招商积余。  风险提示：房地产行业销售和融资资金再趋紧，城中村改造推进不及预期。 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 2 页 共 7 页 简单金融 成就梦想 图 1、2024 年 2 月 50 家房企销售排名（按销售金额降序排序）（单位：亿元、万平米、%） 资料来源：克而瑞，亿翰智库，统计局，申万宏源研究 注：10 家、20 家、50 家房企采用固定房企名单，同比和环比数据为历史可比；上月销售和上年同月销售优先采用房企公告数据计算同比和环比；标注星号房企为一直沿用克而瑞数据。 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 3 页 共 7 页 简单金融 成就梦想 图 2、50 家房企月度销售金额及同比 图 3、50 家房企月度销售面积及同比 资料来源：克而瑞，亿翰智库，申万宏源研究 注：50 家房企采用固定房企名单。 资料来源：克而瑞，亿翰智库，申万宏源研究 注：50 家房企采用固定房企名单