房地产行业存量房时代系列报告(一)：二手房交易为什么需要中介？

证 券 研 究 报 告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 未经许可，禁止转载 房地产 2024 年 02 月 29 日 存量房时代系列报告（一） 推荐 （维持） 二手房交易为什么需要中介？  二手房交易存在较高的搜寻成本、交易成本、学习成本，C2C 交易难度大，中介的核心作用是降低三大成本。二手房交易存在三大成本：1）高信息搜寻成本，二手房具有非标属性且质量极不透明，虚假房源还会耗费额外时间；2）高交易成本，交易流程复杂、接触机构多、资金产权转移风险高。3）高学习成本，区域房源、产业发展、人口、市场行情等短时间难以了解。上述成本使得 C2C 交易难度大，而中介存在意义就是降低上述三大成本，如通过真房源平台和经纪人带看服务降低搜寻成本，通过资金托管流程降低交易成本，通过提供委买委卖咨询建议降低学习成本等。理论上，只要中介费用低于上述三大成本，则二手房交易中介业务就有存在的价值，而二手房中介业务的组织模式即是以最高效的方式降低上述三大成本，提高撮合交易的效率。成熟的存量房市场交易也以通过中介交易为主，如美国通过经纪人成交的二手房占总二手房成交的 90%，2021 年我国二手房中介渗透率已超 88%，印证了中介在二手房交易中的价值。  美国二手房交易通过 MLS 系统、互联网信息平台、专业机构、单边经纪人进行撮合。1）在 MLS 保障真房源的基础上，互联网信息平台导入 MLS 房源、提供在线看房以及经纪人带看降低信息搜寻成本。2）降低交易成本方面，美国有负责产权调查、信用评估、房屋检验、资金监管的机构，提供全流程专业公正的服务、保障产权及资金安全。3）降低学习成本方面，一方面是经纪人帮助谈价，另一方面是资深经纪人提供专业委买、委卖咨询服务。  我国二手房交易主要通过中介公司、互联网平台、双边经纪人共同降低三大成本。1）降低信息搜寻成本方面，我国主要依靠互联网平台提供的房源系统、传统经纪人带看，减少购房者的搜寻成本。我国形成了互联网信息平台、传统中介发展的互联网交易平台以及房东直售平台等多模式，其中互联网交易平台房源真实性、及时性和丰富程度最高，主因中介公司通过自身变革解决房源真实性问题。2）交易成本的降低主要依靠部分中介公司提供的资金监管、房屋漏水保险等安全保障，以及传统经纪人提供的产权查验、基础的房屋检查、办理过户等流程服务。3）降低学习成本方面，传统经纪人主要提供谈价服务和较为基础的咨询服务，委买、委卖类咨询服务则主要由新兴的自媒体看房经纪人提供。  自媒体看房业务主要在购房决策阶段提供专业的咨询建议，本质是降低学习成本，大多数并不直接参与后期的交易环节。1）我国逐步迈入存量房时代，房屋挂牌量高企，不同区域房价分化，房屋估值重要性提升，房屋买卖前更需要了解政策、市场、房屋估值、产业发展、客群结构等专业知识，委买委卖类咨询服务的需求量正在大幅增加。2）自媒体看房经纪人通过直播、推文输出市场行情、区域发展、板块特征类专业知识，吸引客源，切入早期购房决策阶段，提供咨询服务。3）其本质是降低二手房交易的学习成本，大多数并不直接参与后期看房、谈价以及流程服务环节。  投资建议：进入存量房时代，具有持续更新真房源系统能力的头部中介公司优势凸显。我国逐步进入存量房时代，2023 年以来二手房成交量大幅提升，对中介服务的需求也迅速提升。只要中介费低于信息搜寻成本、交易成本、学习成本之和，中介便会存在。中美成熟存量房市场的高比例中介成交也印证中介的价值。具有持续更新真房源系统能力的头部中介公司已形成较深护城河，有望受益于需求提升，建议关注头部中介公司贝壳-W、我爱我家等。  风险提示：房地产经纪政策收紧超预期、市场下行超预期 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com 执业编号：S0360522110001 行业基本数据 占比% 股票家数(只) 111 0.01 总市值(亿元) 11,287.37 1.32 流通市值(亿元) 10,592.11 1.59 相对指数表现 % 1M 6M 12M 绝对表现 5.2% -21.7% -30.3% 相对表现 -2.8% -16.1% -15.3% 相关研究报告 《房地产行业周报（2024 年第 6&7 周）：京深放松限购，多房企项目入选“白名单”》 2024-02-23 《房地产行业重大事项点评：降成本，等均衡》 2024-02-20 《房地产行业周报（2024 年第 5 周）：上海放松外环外限购，首批城中村资金落地》 2024-02-09 -38%-25%-11%2%23/0223/0523/0723/1023/1224/022023-02-28~2024-02-28房地产沪深300华创证券研究所 存量房时代系列报告（一） 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 未经许可，禁止转载 投资主题 报告亮点 通过梳理二手房交易的各环节，发现其存在信息不对称程度高、信息搜寻难度大、交易流程复杂、资金风险大、市场专业分析难度大等难点，导致二手房交易存在三大成本：高信息搜寻成本、高交易成本、高学习成本，以上成本的存在导致 C2C 交易难度大。 二手房中介存在的意义就在于上述三大成本：信息搜寻成本、交易成本以及学习成本。复盘中美二手房中介行业的发展历程以及梳理各环节的职能，发现中美二手房中介的发展就是在不断降低信息搜寻成本、交易成本和学习成本。美国通过 MLS、互联网信息平台、专业机构以及单边经纪人共同高效撮合交易。我国没有形成全国化的 MLS，MLS 部分功能由中介公司提供，目前主要是通过中介公司、互联网平台和双边经纪人共同降低三大成本，提升交易效率。 自媒体看房业务兴起，主要提供的是早期购房决策阶段的咨询建议服务，降低学习成本。我国逐步迈入存量房时代，房屋挂牌量高企，不同区域房价分化，消费者对委买、委卖咨询建议服务的需求大幅提升，大批自媒体经纪人涌现。自媒体看房业务更多是在早期的购房决策阶段切入，解决的是客源对市场、区域层面的问题，大多数并不直接参与后期看房、谈价以及流程服务环节，降低的是二手房交易的学习成本。 投资逻辑 二手房交易存在较高的搜寻成本、交易成本、学习成本，C2C 交易难度大，中介的核心作用是降低三大成本。1）二手房交易存在信息不对称程度高、搜寻难度大、交易流程复杂、资金风险大、市场专业分析难度大等难点，导致较高的信息搜寻成本、交易成本和学习成本。2）上述成本让 C2C交易难度大，而中介存在意义就是降低上述三大成本，如通过真房源平台和经纪人带看服务降低搜寻成本，通过产权查验、资金托管流程服务降低交易成本，通过提供谈价、委买委卖咨询建议降低学习成本等。3）理论上，只要中介费用低于上述三大成本，则二手房交易中介业务就有存在的价值，而二手房中介业务的组织模式也即是以最高效的方式降低上述三大成本，提高撮合交易的效率。4）成熟的存量房市场交易也以通过中介交易为主，如美国通过经纪人成交的二手房占总二手房成交的 90%，2021 年我国二手房中介渗透率已超 88%，印证