深圳国际(0152.HK)深度报告：低估值高股息深圳国企，华南物流园进入业绩兑现期

深圳国际(0152.HK)深度报告：低估值高股息深圳国企，华南物流园进入业绩兑现期评级：买入(上调)证券研究报告2024年02月28日铁路公路李跃森(证券分析师)祝玉波(证券分析师)S0350521080010S0350523120005liys05@ghzq.com.cnzhouyb01@ghzq.com.cn请务必阅读报告附注中的风险提示和免责声明2相对恒生指数表现表现1M3M12M深圳国际-3.9%8.8%-2.5%恒生指数3.7%-4.7%-16.4%最近一年走势-33%-24%-14%-5%4%14%2023/02/282023/05/282023/08/282023/11/282024/02/28深圳国际恒生指数市场数据2024/02/28当前价格（港元）6.4252周价格区间（港元）4.37-7.80总市值（百万港元）15,364.02流通市值（百万港元）15,364.02总股本（万股）239,314.89流通股本（万股）239,314.89日均成交额（百万港元）22.79近一月换手（%）3.03请务必阅读报告附注中的风险提示和免责声明3预测指标2022A2023E2024E2025E主营收入（百万港元）15529210641691517553增长率(%)-1636-204归母净利润1254190138013887增长率(%)-65521002摊薄每股收益（港元）0.520.791.591.62ROE(%)461111PE14.598.084.043.95PB0.590.480.450.43PS1.180.730.910.88EV/EBITDA10.155.484.413.79资料来源：Wind资讯、国海证券研究所请务必阅读报告附注中的风险提示和免责声明41、直属深圳市国资委，坐拥湾区优质资产。深圳国际是直属深圳国资委的交运资产管理平台，坐拥湾区优质资产，旗下资产包括深圳市龙华区50万平方米待开发住宅面积+52%深高速股权+49%深圳航空股权+1055万平方米规划物流园面积。公司物流主业稳步成长，高速港口资产贡献稳定利润增长，土地改性及REITs出表持续贡献利润弹性。2、物流主业稳步成长，华南物流园有望贡献超百亿净利。作为中国第八大物流地产商，截至2023H1，公司物流园规划土地面积超过1,000万平方米，当中已获取经营权的土地面积约853万平方米，运营面积约453万平方米。与此同时，公司以“投建管转”和“投建融管”的创新型商业模式充分挖掘物流园土地价值，土地改性及REITs出表持续贡献利润弹性。①投建管转方面， “梅林关”、“前海”、“华南物流园”等地产项目逐年兑现。根据我们测算，截至2022年底，前海项目合计共带来归母净利润106.81亿港元，其中土地增值收益为公司带来归母净利润70.36亿港元。在前海项目地产开发进入尾声之际，2023年10月底，公司旗下华南物流园土地整备正式落地，公司共获得10.58亿元的拆迁补偿费+10.87万平方米留用土地，其中规划可出售商品住房50.83万平方米。根据我们测算，该项目有望为公司创造税后收益157.71亿人民币。 ②投建融管方面，截至2023H1，深圳国际已有3个项目完成REITs出表工作，其中南昌综合物流港确认归母净利润1.75亿港元；杭州项目二期和合肥肥东项目合计贡献归母净利润6.57亿港元。同时，杭州项目一期及贵州项目的公募REITs发行工作也已取得阶段性进展。3、高速港口构筑利润基础，深航影响短期不再计入。深高速为公司的盈利基本盘，每年为公司贡献的归母净利润中枢约为11亿港元。2017年起，深高速开始布局大环保业务，第二主业逐渐发力。港口业务同样为公司贡献稳定收益，该板块每年为公司贡献的归母净利润中枢约为1亿港元。公司持有深航49%股权，由于深航净资产于2022年末转负，公司于深航之权益已减至零。根据权益法，2023H1起公司将不再确认深航的进一步亏损，深航中短期内将不再对公司利润造成负面影响。4、持续稳定高股息，低估值提供安全边际。深圳国际承诺每年核心业务利润分派比例不低于30%，但公司实际的分红比例常年维持在50%左右，2018-2022五年时间共计派息93.74亿港元。 2023年11月1日深圳国际发布最新一期股权激励，本次股权激励有望充分调动公司核心成员的积极性，彰显公司长期发展信心。我们预计深圳国际2023-2025年营业收入分别为210.64亿港元、169.15亿港元与175.53亿港元，归母净利润分别为19.01亿港元、38.01亿港元与38.87亿港元，对应PE分别为8.08、4.04与3.95倍，对应股息率分别为6.19%、12.37%与12.65%。公司掌握优质资产，持续稳定高股息，未来价值回归路径清晰，上调至“买入”评级。风险提示：华南物流园转型升级项目进度不及预期风险； REITs出表节奏不及预期风险；汇率波动风险；物流园出租率波动风险；高速公路被分流风险；港股估值体系与A股存在差异；测算仅供参考，以公司实际披露为准等。核心提要请务必阅读报告附注中的风险提示和免责声明5一、直属深圳市国资委，坐拥湾区优质资产请务必阅读报告附注中的风险提示和免责声明6图表1：深圳国际直属于深圳市国资委资料来源：iFind，公司公告，公司官网，国海证券研究所注：持股比例截至2023.6.30深圳市人民政府国有资产监督管理委员会深圳市投资控股有限公司深圳国际控股有限公司瑞银集团股份公司100%8.33%100%Ultrarich International Limited44.24%实际控制人其他中小股东0.01%图表2：深圳国际发展历程u 公司前身于1951年在香港成立。2000年，深圳市投资管理公司（深圳市投资控股有限公司前身）完成对公司的全部收购工作，并将公司更名为“深圳国际控股有限公司” 。此后，深圳国际一直由深圳市投资控股有限公司控股，实际控制人为深圳市国资委。2013年深圳国际第一个城市综合物流港项目正式启动2000年1、被深圳投资全部收购，并更名为“深圳国际”；2、成立全程物流；2008年1、投建西坝码头；2、收购西部物流；3、深圳国际持深高速股份比例增至50.02%；2021年战略投资中国通信行业唯一一家5A级综合物流企业2014年深圳国际与深高速合作，开发经营梅林城市更新地块2019年平湖南项目成功入选首批23个国家物流枢纽之一2020年1、发展智慧仓业务和冷链物流；2、“湾区号”中欧班列正式通车；2001年深圳市高速公路开发有限公司成为深圳国际全资子公司，从而间接持有深高速30.03%股权。2002年1、收购全程物流；2、成立西部物流；1.1 直属深圳国资委，投资版图不断扩张请务必阅读报告附注中的风险提示和免责声明7深圳国际归母净利润（百万港元）深圳国际控股有限公司物流园物流业务物流服务物流园转型升级38961291938　1658　651　537　971169110810350收费公路+大环保 深圳高速公路集团股份有限公司（简称“深高速”）51.56%232107　1889328　-3765　-857469593-1179-1993-2666/ 深圳国际港口 I