房地产行业2024年3月投资策略暨年报前瞻：春节成交恢复缓慢，板块利润持续承压

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2024年02月27日超 配房地产行业 2024 年 3 月投资策略暨年报前瞻春节成交恢复缓慢，板块利润持续承压核心观点行业研究·行业投资策略房地产超配·维持评级证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷010-880053150755-81981019renhe@guosen.com.cnwangyuelei@guosen.com.cnS0980520040006S0980520030001证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cnS0980522100002市场走势资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理相关研究报告《房地产行业 2024 年 2 月投资策略-基本面未显好转，政策密集出台》 ——2024-01-30《经营性物业贷款新政点评-突破性放宽资金用途，信号意义强于实际影响》 ——2024-01-25《数据背后的地产基建图景（五）-2023 年地产基本面寒意未消，基建投资增速年底企稳》 ——2024-01-24《统计局 12 月房地产数据点评-地产基本面表现较弱，需求端政策持续发力》 ——2024-01-18《2023 年 12 月房地产数据点评-销售端仍待复苏，拿地端企稳回升》 ——2024-01-03行业：利好频出，春节成交恢复缓慢。春节前后利好政策频出：2 月 7 日，深圳优化限购政策，深户买房不看社保，外地户口买房要求 3 年社保；2 月 20 日，最新五年期 LPR 调整为 3.95%，较前期下降 25bp，至此北上广深首套贷款利率分别下调为 4.05%、3.85%、3.85%、3.85%。从日频跟踪来看，春节后 30 城商品房成交恢复缓慢，累计同比降幅仍在扩大。截至 2 月末，30 城商品房 7 天移动平均成交面积同比-71%；长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域 7 天移动平均成交面积同比分别为-73%、-73%、-68%、-71%；一线城市、二线城市、三线城市商品房7 天移动平均成交面积同比分别为-57%、-73%、-78%。30 城商品房累计成交面积为 1075 万㎡，同比-39%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域商品房成交面积累计同比分别为-52%、-38%、-39%、-8%；一线城市、二线城市、三线城市商品房成交面积累计同比分别为-37%、-39%、-42%。一线城市春节后商品住宅成交同样恢复缓慢，累计同比降幅仍未企稳。截至 2 月末，北京商品住宅 7 天移动平均成交面积同比-51%，累计同比为-3%；上海商品住宅 7 天移动平均成交面积同比-61%，累计同比为-53%；广州商品住宅 7 天移动平均成交面积同比-54%，累计同比为-37%；深圳商品住宅 7 天移动平均成交面积同比-62%，累计同比为-31%。年报前瞻：板块利润持续承压。受到毛利率下降和计提减值的影响，绝大多数业绩延续了承压态势。在房地产板块已公布业绩快报或业绩预告的 64 家公司中，业绩预增公司 5 家，占比 8%；业绩扭亏公司 8 家，占比 13%；业绩预减公司 10 家，占比 16%；业绩首亏公司 15 家，占比 23%；业绩续亏公司24 家，占比 38%。板块：本月跑输沪深 300 指数 9.9 个百分点。自上期策略报告发布至今，房地产板块下跌 4.7%，跑赢沪深 300 指数 9.9 个百分点，在 31 个行业中排 30名。根据 Wind 一致预期，按最新收盘日计，板块 2024 年动态 PE 为 7.9 倍，比 2019 年 1 月 3 日的底部估值水平（6.6 倍动态 PE）高 19.6%。投资策略：春节前后需求端利好政策持续推出，但基本面暂未出现显著改善。楼市的真实复苏是房地产板块行情出现的前提，从部分前置指标看，部分重点城市将一定程度受益于新政所带来的基本面的提振，“金三银四”有望实现一波销售脉冲，土储质量优、布局聚焦的优质房企将有望取得销售和规模的增长。同时，未来一年开工势能较大，城改+保障房建设将释放大量高价值地块，有能力且有资源的地方型国企将持续受益，结合当前城投拿地比例，代建龙头企业未来也将大有可为。3 月核心推荐华润置地、绿城管理控股。风险提示：政策落地效果不及预期、行业基本面超预期下行、房企信用风险事件超预期冲击。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2内容目录行业：利好频出，春节成交恢复缓慢..............................................................................................4年报前瞻：板块利润持续承压..........................................................................................................5板块：本月跑输沪深 300 指数 9.9 个百分点..................................................................................8投资策略..............................................................................................................................................8风险提示..............................................................................................................................................9请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告3图表目录图1： 历年 30 城商品房单日成交 7 天移动平均（万㎡）.....................................................................................4图2： 分区域商品房累计成交面积同比，2024.......................................................................................................4图3： 分能级商品房累计成交面积同比，2024.......................................................................................................4图4： 北京单日成交 7 天移动平均.....................................................................................................