房地产行业动态点评：房贷利率创新低，放款周期再缩短

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 房贷利率创新低，放款周期再缩短 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2218 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2087 联系人 陈颖 SAC No. S0570122050022 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 联系人 戚康旭 SAC No. S0570122120008 qikangxu@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 城建发展 600266 CH 9.03 买入 建发股份 600153 CH 12.25 买入 滨江集团 002244 CH 12.51 买入 万科 A 000002 CH 14.80 买入 越秀地产 123 HK 11.70 买入 建发国际集团 1908 HK 25.62 买入 华润置地 1109 HK 32.88 买入 中国海外发展 688 HK 26.88 买入 中海物业 2669 HK 12.50 买入 保利物业 6049 HK 56.85 买入 华润万象生活 1209 HK 47.46 买入 滨江服务 3316 HK 30.18 买入 招商积余 001914 CH 16.79 买入 万物云 2602 HK 39.58 买入 资料来源：华泰研究预测 2024 年 2 月 26 日│中国内地 动态点评 房贷利率创 2014 年以来新低，有望加速行业基本面筑底 2 月 23 日，贝壳百城房贷利率出炉，2 月百城首套主流房贷利率平均为3.59%、二套主流房贷利率平均为 4.16%，均较上月降低 25BP。1 月以来，随着监管层对房地产支持力度的强化，加大需求端政策支持力度，并推进监管层扶持政策落地，叠加降息的落地，我们期待政策能够推动行业信心修复，为板块提供估值修复空间。我们看好核心城市储备充沛的房企以及运营稳健的优质房企。 百城利率：房贷利率创 2014 年以来新低，放款速度为 2019 年以来最快 继 20 日 5Y-LPR 调降之后，银行快速响应下调房贷利率。根据贝壳数据，2月百城首套主流房贷利率平均为 3.59%、二套主流房贷利率平均为 4.16%，均较上月降低 25BP，与 5Y-LPR 降幅一致，为 2019 年以来最大单月降幅，且均已降至 2014 年以来房贷利率最低水平。2 月银行平均放款周期为 18 天，环比 1 月缩短 3 天，为 2019 年以来最快放款速度。本次降息落地后银行快速响应，促使房贷利率降至一个新的台阶，且在放款速度上也可看出银行的积极性。实际房贷利率的下调有利于购房者观望情绪的修复，同时有助于支持房地产市场平稳健康发展。 城市层面：首套房贷利率迎来“3”时代，二套房贷利率触及下限城市增加 根据贝壳重点城市房贷利率明细数据，首套房方面，目前除北京城六区外，全部 50 个城市首套房贷利率均降至 4%以下，北京、上海、广州、深圳的贷款利率最高，分别为 3.95%、3.85%、3.85%、3.85%；珠海、中山贷款利率最低，已经降至 3.35%。另外，50 城中 32 个城市首套房贷利率已经突破下限 3.75%（LPR-20BP），较上月增加 1 个。二套房方面，仅 8 个城市高于 4.15%（LPR+20BP），分别为北京、成都、南京、苏州、无锡、广州、深圳、福州，其中，除北京二套主流房贷利率为 4.5%，其余 7个城市为 4.25%。本轮周期（21 年 10 月至今），首套/二套房贷利率最高降幅达到 305/265BP。 房地产销售市场仍在筑底，静待政策效果显现 市场量价仍待企稳，政策托举多方信心。成交量方面，根据我们跟踪的高频数据，2 月 1-23 日，54 城新房/26 城二手房销售面积同比下降 64%/54%；为了消除春节错位的影响，我们可以观察年初至今的数据，截止 2 月 23 日，24 年新房累计成交面积同比下降 39%（12 月-19%），二手房累计同比下降3%（12 月+37%），新房降幅扩大，二手房由升转降。房价方面，根据统计局数据，1 月 70 城二手住宅房价指数同比下降 4.4%，降幅较 12 月扩大0.3pct；环比下降 0.7%，降幅较 12 月收窄 0.1pct。可以看出，市场量价仍待企稳，房贷利率下降有望加速行业基本面筑底，促进行业形成正循环。 一揽子政策持续发力，为板块提供估值修复空间 行业基本面仍在低位运行，但政策全面发力反映出监管层明确的“稳地产”诉求。19 年 8 月以来最大力度的降息，一线城市限购政策放松，叠加近期部委金融支持，有望推动市场信心修复，基本面尽快筑底，为板块提供估值修复空间。重点推荐：1）A 股开发：城建发展、建发股份、滨江集团、万科 A；2）港股开发：越秀地产、建发国际集团、华润置地、中国海外发展；3）物管公司：中海物业、保利物业、华润万象生活、滨江服务、招商积余、万物云。 风险提示：行业政策风险；行业下行风险；部分房企经营风险。 (41)(30)(19)(8)3Feb-23Jun-23Oct-23Feb-24(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 图表1： 百城首套房贷款利率、二套房利率均下滑 25BP 图表2： 百城放款速度创下 2019 年以来最快单月放款速度 资料来源：贝壳研究院，华泰研究 资料来源：贝壳研究院，华泰研究 图表3： 54 城新房日度成交面积（7 日平滑） 图表4： 26 城二手房房日度成交面积（7 日平滑） 资料来源：贝壳研究院，华泰研究 资料来源：贝壳研究院，华泰研究 图表5： 70 城二手住宅房价指数同环比 资料来源：国家统计局，华泰研究 3.54.04.55.05.56.06.52021/12021/32021/52021/72021/92021/112022/12022/32022/52022/72022/92022/112023/12023/32023/52023/72023/92023/112024/1首套房贷款利率(%)二套房贷款利率(%)010203040506070802019/12019/42019/72019/102020/12020/42020/72020/102021/12021/420