房地产行业事件点评报告-重庆收购项目用于保租房点评：构建新模式，改善楼市供需

行 业 研 究 2024.02.21 1 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 房 地 产 行 业 事 件 点 评 报 告 构建新模式，改善楼市供需——重庆收购项目用于保租房点评 分析师 刘清海 登记编号：S1220523090001 行 业 评 级 : 推 荐 行 业 信 息 上市公司总家数 231 总股本(亿股) 8,259.50 销售收入(亿元) 32,806.78 利润总额(亿元) 5,516.29 行业平均 PE 22.61 平均股价(元) 4.68 行 业 相 对 指 数 表 现 数据来源：wind 方正证券研究所 相 关 研 究 《大幅降息，彰显托底楼市决心》2024.02.21 《 深 圳 跟 进 ， 一 线 城 市 限 购 加 速 松 绑 》2024.02.08 《京楼政策新一轮宽松的开始——北京通州限购放松点评》2024.02.07 《首月销售承压，政策效果待传导——1 月百强房企销售点评》2024.02.01 事件：重庆市租赁住房贷款支持计划试点落地，重庆国企首批收购 7 个项目，合计 4207 套房源，投入市场后将满足新市民青年人用作保障性租赁住房。 重庆本次收购项目是对地产新模式的推进，也是中央经济工作会议精神的落实，多个城市陆续跟进。中央经济工作会议对地产有三个关键词：①防风险、②三大工程&新模式、③淡化房住不炒，近期地产政策围绕此 3 条主线推进，重庆本次项目收购是对地产新模式的推进落实。除重庆之外，天津、青岛等多个城市均有所动作，后续预计有更多城市加入。这也是对央行设立1000 亿元租赁住房贷款支持计划，投向 8 个城市的响应（重庆/济南/郑州/长春/成都/福州/青岛/天津）。 收购项目用作保租房，不仅有助于构建新模式，也有利于消化楼市库存、改善供求关系。“租赁住房贷款支持计划”采取“先贷后借”的直达机制，按季度发放，用以批量收购存量住房。金融机构发放租赁住房购房贷款，贷款利率原则上不超过 3%，人民银行按贷款本金的 100%予以资金支持，利率为1.75%。“租赁住房贷款支持计划”能够有效盘活存量房屋，去化住宅库存，改善楼市供求关系。 收购的项目后续供新市民所需，主要考虑交通/配套/户型，国/民企项目若符合条件均有机会入选。虽然本次收购并未透露项目原所有权方的信息，但我们看到收购思路主要是“集中在轨道交通站点和商业商务区、产业园区、校区、院（医院）区等“一点四区”人口聚集区，以 70 平方米以下小户型为主”，说明主要考虑交通/配套/户型因素。因此，民营企业若有项目符合上述要求，也有可能入选，从而改善现金流，优化资产负债表。 住房租赁的商业模式已初步跑通，国企收购方、资金提供方、房源原所有方有望获得共赢。长期以来，住房租赁市场有两大难题：①盈利困难，②投资回收期长，目前逐步得到解决，商业模式初步跑通。①盈利方面，保租房方面盈利良好，以华润有巢 REIT 为例，2023 年上半年分派率高达 5.35%；市场化租赁方面，龙湖冠寓率先于 2021 年实现盈利，万科泊寓自 2023 年 6 月起单月利润连续回正。②投资回收期方面，目前公募 REITs 试点良好，已发行多个保障性租赁住房 REITs，国企收购房源后可通过 REITs 回收投资。 投资建议：地产政策加速推进，看好一线城市楼市小阳春，核心关注浦东金桥、我爱我家、贝壳-W、天地源、建发股份。地产政策围绕中央经济工作会议提出的新模式、防风险、稳需求加速推进，建议把握行业整体不确定中结构性的确定性，看好一线城市楼市小阳春。标的方面，核心关注：浦东金桥、我爱我家、贝壳-W、天地源、建发股份。此外，建议关注：①城中村改造（越秀地产、天健集团、城建发展、中华企业）；②存量房赛道（贝壳-W）；③优质民企（新城控股、龙湖集团）；④格局优化（招商蛇口、华发股份、建发国际集团）。 风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。 方 正 证 券 研 究 所 证 券 研 究 报 告 -40%-32%-24%-16%-8%0%23/2/2123/5/523/7/17 23/9/28 23/12/10 24/2/21房地产沪深300房地产 行业事件点评报告 2 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 图表1:租赁住房相关金融支持政策时间轴 资料来源：方正证券研究所整理 图表2:主要地产公司估值表 资料来源：Wind，方正证券研究所 备注：1）表中货币单位均为人民币，其中港股股价已按照 2024 年 2 月 21 日汇率折算为人民币；2）保利发展2023 年归母净利来自于公司 2023 年度业绩快报；3）天地源 2023 年归母净利来自于公司 2023 年度业绩快报披露数据区间中位数；4）天健集团、万科 A、华发股份盈利预测来自于方正证券研究所，保利发展 2024 年盈利预测值为 Wind 领先预测（30 天），其余盈利预测来自于 Wind 一致预期值。 收盘价元/股2月21日2022A 2023E 2024E 2022A 2023E 2024E2022A 2023E 2024E天地源600665.SH2.60.4-0.40.79.1-8.83.73.4-3.26.2天健集团000090.SZ4.71.01.01.15.34.84.219.518.32 20.92城建发展600266.SH4.3-0.60.50.7-8.29.16.1-9.310.53 15.86招商蛇口001979.SZ9.40.40.71.030.312.89.142.666.593.7保利发展600048.SH10.11.51.01.19.610.08.9183.5 120.4 136.9金地集团600383.SH4.31.41.21.37.43.53.361.155.657.9万科A000002.SZ10.22.01.81.98.95.55.3226.2 219.4 227.3新城控股601155.SH10.20.61.72.233.15.94.813.939.248.6滨江集团002244.SZ7.71.21.41.77.25.54.637.443.352.3华发股份600325.SH7.41.11.31.57.85.54.925.828.231.8建发股份600153.SH10.31.94.12.36.52.54.462.8123.569.9建发国际集团1908.HK11.82.82.73.67.54.33.342.252.167.5越秀地产0123.HK5.01.31.01.26.54.74.239.542.247.2龙湖集团0960.HK9.14.13.23.45.52.82.7243.6 219.1 232.0华润置地1109.HK23.33.94.34.78.65.44.9280.9 305.4 335.9中国海外发展0688.HK11.22.12.42.69.24.74.3232.6 259.1 286.3股票简称股票代码EPS元/股市盈率归母净利润亿元房地产