房地产行业：成交增速或面临高基数约束，政策端将继续呈现高频精准调整

识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明 1 / 19 [Table_Page] 跟踪分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title]房地产行业 成交增速或面临高基数约束，政策端将继续呈现高频精准调整[Table_Summary]核心观点： 本周政策情况：银保监会强调防范泡沫，苏州海南严控房地产市场本周，中央层面，银保监会主席郭树清强调要特别警惕境外资金的大进大出和热钱炒作，坚决避免出现房地产的过度泡沫。地方层面，苏州强调若楼市的几大指标得不到控制，7 月后相关调控会即刻加码，海南省住建厅强调决不当“房地产加工厂”，以壮士断腕的决心降低经济对房地产的依赖。 本周基本面情况：扣除假期影响 38 城 5 月同比上升 11.3%5 月重点城市成交增速有所放缓，我们跟踪的 38 重点城市新房同比上涨 2%，扣除五一假期影响后同比上涨 11.3%，增速较 4 月小幅收窄。从市场热度来看，5 月重点城市总体平稳，批售比数据稳定在 1 以上。房企销售来看，根据克而瑞数据，百强房企 5 月销售面积同比上涨 21%，销售金额同比上涨 18%，较 4 月收窄 10 个百分点，高基数是主要因素。从绝对增速水平来看，布局在一二线城市的龙头房企受益于市场温和复苏，获得了较高的增速水平，5 月同比增长 20%左右，而以三四线为主的房企平均增速在 10%。土地市场方面，5 月土地市场呈现较高热度，根据中指院 300 城市数据，全类型土地供给、成交建面分别同比上涨 6%、2%，（成交/供给）数值抬升至 18 年上半年水平，溢价率自 3 月以来稳定在 20%左右，回升至 18 年上半年水平，流拍率则为 2.8%，创 18 年以来新低。土地出让金受楼面价大幅上涨带动同比上涨 52%，连续 2 个月稳定在 4000 亿以上，并受最近 2 个月带动，累计同比转正，上涨 11%。 成交增速或面临高基数约束，政策端将继续呈现高频精准调整总体来看，当前不同城市量价表现呈现分化，预计未来政策端依旧以一城一策为主，并且或呈现高频精准调整，大部分城市政策依旧具备边际改善基础，但部分价格上涨较大的城市或有调整压力，需求端以及土地端或将受到一定约束。在当前时点，我们依旧推荐关注龙头房企的 alpha 机会，通过自身经营效率（而非市场弹性）获得增长的房企更加具备持续性和稳定性。另外，从短期结算业绩角度看，19-20 年已售未结资源充足的房企具备业绩防御性，考虑业绩增长后的动态 PE 处于相对低位位置，基本接近 18 年的低点，估值具备较大上修空间。综合短期业绩的确定性及中期规模的成长性，一线 A 股龙头推荐：万科 A、华夏幸福、招商蛇口、新城控股，二线 A股龙头推荐：中南建设、华发股份、阳光城、荣盛发展、蓝光发展，H 股龙头推荐：融创中国、万科企业、旭辉控股集团，H 股龙头关注：中国金茂、合景泰富等，子领域推荐：新湖中宝、光大嘉宝和中国国贸。 风险提示政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预期；行业基本面超预期下行；房地产税立法推进超预期。 [Table_Grade]行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2019-06-02 [Table_PicQuote]相对市场表现 [Table_Author]分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-60750620 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 010-59136622 guoz@gf.com.cn 分析师： 李飞 SAC 执证号：S0260517080010 021-60750620 gflifei@gf.com.cn 请注意，乐加栋,李飞并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_DocReport]相关研究： 房地产行业:成交增速有所放缓，部分城市土地热度维持高位 2019-05-26 房地产行业:供给将继续推动成交，但需关注高基数压力 2019-05-19 [Table_Contacts]联系人： 邢莘 021-60750620 xingshen@gf.com.cn -29%-21%-13%-4%4%12%06/1808/1810/1812/1802/1904/19房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 19 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票代码 股票简称 货币 最新 最近 报告日期 评级 合理价值 （元/股） EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE(%) 收盘价 2019E 2020E 2019E 2020E 2019E 2020E 2019E 2020E 000002.SZ 万科 A 人民币 26.70 2019/04/08 买入 39.60 3.48 3.96 7.67 6.75 6.59 7.49 19.9% 18.5% 001979.SZ 招商蛇口 人民币 21.72 2019/03/19 买入 29.80 2.29 2.57 9.49 8.45 8.98 8.33 21.0% 19.1% 600340.SH 华夏幸福 人民币 29.63 2019/05/01 买入 36.99 4.93 6.03 6.01 4.91 8.91 8.33 29.0% 26.2% 601155.SH 新城控股 人民币 37.00 2019/03/13 买入 47.87 6.47 7.48 5.72 4.95 8.90 10.91 33.1% 27.6% 000069.SZ 华侨城 A 人民币 6.82 2018/11/01 买入 - 1.33 1.42 5.11 4.79 5.77 5.46 15.0% 13.8% 002146.SZ 荣盛发展 人民币 9.41 2019/04/29 买入 13.52 2.25 2.68 4.18 3.51 2.63 0.58 22.6% 21.2% 000961.SZ 中南建设 人民币 8.90 2019/05/31 买入 10.78 1.08 1.89 8.26 4.72 4.59 4.78 19.6% 25.5% 000671.SZ 阳光城 人民币 6.17 2019/04/03 买入 8.89 0.94 1.25 6.60 4.92 10.70 8.40 18.0% 19.5% 600466.SH 蓝光发展 人民币 5.92 2019/03/20 买入 10.04 1.11 1.72 5.31 3.45 11.00 11.78 22.6% 25.8% 600208.SH 新湖中宝 人民币 3.02 2019/03/18 买入 5.20 0.48 0.57 6.35 5.32 23.10 18.50 10.2% 10.9% 02007.HK 碧桂园 港币 10.60 2019/04/13 买入 16.03 1.96 2.26 4.75 4.13 3.30 3.