房地产行业重大事项点评：融资定点松动，后续仍待观察

证 券 研 究 报 告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 房地产 2024 年 01 月 25 日 房地产行业重大事项点评 推荐 （维持） 融资定点松动，后续仍待观察 华创证券研究所 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com 执业编号：S0360522110001 事项： 2024 年 1 月 24 日，中国人民银行办公厅、国家金融监督管理总局办公厅发布《关于做好经营性物业贷款管理的通知》。2024 年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，还可发放经营性物业贷款用于偿还该企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域相关贷款和公开市场债券。 评论： 过去经营性物业贷款用途方面只能与物业相关，此次则定点扩大至偿还母公司存量债务及公开市场债券，简化了债务置换流程。1）过去的要求下，经营性物业贷款可用于承贷物业在经营期间的维护、改造、装修等与物业本身相关的经营性资金需求，以及置换借款人为建设或购置该物业形成的贷款、股东借款等。从上述要求可以看出，经营性物业贷实际是用于承贷物业相关支出或者因支出形成的负债。当然在偿还股东借款后，资金用途可由股东支配。2）此次经营性物业贷款用途定点扩大，即 2024 年底前可用于偿还该企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域相关贷款和公开市场债券，本质上是定点简化了经营性物业贷置换其他借款的流程，也便于对资金用途的监管。 预计贷款用途的放松可以适度提升经营性物业贷抵押率。一方面，过去经营性物业贷抵押率的上限为 60%，此次上调至 70%。另一方面，由于过去有较为严格的贷款用途的限制，这就导致如果实际物业对应的贷款或者股东借款不足，则抵押率也受到一定限制。此次，经营性物业贷的使用范围定点扩大用于偿还该企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域相关贷款和公开市场债券，预计实际贷款额度将有所提升。 贷款用途的放松也降低了贷款违规风险。1）本次政策明确可发放经营性物业贷的商业性房地产范围包括但不限于商业综合体、购物中心、商务中心、写字楼、酒店、文旅地产项目等，不包括商品住房、租赁住房，适当扩大了贷款发放的物业类型。2）政策明确了经营性物业贷款的借款人可以为房地产开发企业，降低了银行在发放经营性物业贷中的违规风险。 金融街、新城控股投资性房地产/总资产规模比例较高。1）多数房企过去以住宅开发业务 房地产行业重大事项点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 2 为主，较少布局商办类资产运营。以投资性房地产价值/总资产规模衡量，金融街、新城控股相对较高，2022 年底投资性房地产占总资产规模约 25%，金地、万科在 6%左右。2）从微观层面来看，近年来已有部分房企将运营情况良好、现金流稳定的资产做抵押贷款或经营性物业贷融资。当前部分运营物业租金面临下行压力，预计银行或对商业性房地产运营状况、现金流水平要求难以大幅降低，政策带来的增量资金规模仍有待观察。 图表 1 金融街、新城控股投资性房地产/总资产规模比例较高 资料来源：Wind，华创证券 经营性物业贷新政可以在一定程度上缓解部分房企的融资现金流，但对于全行业，主要矛盾仍在供需关系重大变化后，低效土储的处置以及资产价格下跌的压力。2024 年出现板块性机会仍需等待有转折性的政策出现，重点关注相对确定性机会：1）城中村改造；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升，关注绿城中国、越秀地产、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、天健集团等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 25.8%25.3%13.5%6.0%5.6%4.2%2.3%2.1%1.7%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%金融街新城控股招商蛇口金地集团万科A华发股份建发股份保利发展绿地控股截至2022年底投资性房地产/总资产规模 房地产行业重大事项点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 3 房地产组团队介绍 房地产组组长、 首席研究员：单戈 中国人民大学风险管理与精算学博士，4 年地产研究经验，曾任职于农银理财子、国泰君安证券研究所，2022 年加入华创证券研究所。 助理研究员：许常捷 同济大学建筑与土木工程硕士，2 年地产研究经验，曾任职于华润置地，从事房地产投资（涉及住宅、租赁住房、商办综合体等），2022 年加入华创证券研究所。 助理研究员：杨航 上海财经大学学士，浙江大学硕士，2023 年加入华创证券研究所。 房地产行业重大事项点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 4 华创证券机构销售通讯录 地区 姓名 职务 办公电话 企业邮箱 北京机构销售部 张昱洁 副总经理、北京机构销售总监 010-63214682 zhangyujie@hcyjs.com 张菲菲 北京机构副总监 010-63214682 zhangfeifei@hcyjs.com 刘懿 副总监 010-63214682 liuyi@hcyjs.com 侯春钰 资深销售经理 010-63214682 houchunyu@hcyjs.com 过云龙 高级销售经理 010-63214682 guoyunlong@hcyjs.com 蔡依林 高级销售经理 010-66500808 caiyilin@hcyjs.com 刘颖 高级销售经理 010-66500821 liuying5@hcyjs.com 顾翎蓝 高级销售经理 010-63214682 gulinglan@hcyjs.com 车一哲 销售经理 cheyizhe@hcyjs.com 深圳机构销售部 张娟 副总经理、深圳机构销售总监 0755-82828570 zhangjuan@hcyjs.com 汪丽燕 高级销售经理 0755-83715428 wangliyan@hcyjs.com 张嘉慧 高级销售经理 0755-82756804 zhangjiahui1@hcyjs.com 董姝彤 销售经理 0755-82871425 dongshutong@hcyjs.com 王春丽 销售经理 0755-82871425 wangchunli@hcyjs.com 上海机构销售部 许彩霞 总经理助理、上海机构销售总监 021-20572536 xucaixia@hcyjs.com 官逸超 上海机构销售副总监 021-20572555 guanyichao@hcyjs.com 黄畅 上海机构销售副总监 021-20572257-2552 huangchang@hcyjs.com 吴俊 资深销售经理 021-20572506 wujun1@hcyjs.com 张佳妮 高级销售经理 021-20572585 zhangjiani@hcyjs.com 蒋瑜 高级销售经理