房地产行业2023年12月月报：全年新房与土地成交均下滑；二手房成交规模增幅超两成

房地产行业|证券研究报告—行业月报 2024 年 1 月 25 日 强于大市 相关研究报告 《房地产行业 2024 年度策略——行业寒冬尚在延续，房企能否行稳致远？》（2024/01/03） 《房地产行业 2023 年 1-11 月统计局数据点评：销售面积降幅收窄，低基数下开工投资改善》（2023/12/18） 《房地产行业 2023 年 11 月 70 个大中城市房价数据点评：70 城二手房房价下行压力加大，一线城市二手房市场“以价换量”态势明显》（2023/12/18） 《京沪房地产政策调整点评：京沪房地产信贷政策、普宅标准同步放松，市场信心有望提振带动成交复苏》（2023/12/15） 《中央经济工作会议点评：六年来首次未提“房住不炒”；化解房地产风险置于首位》（2023/12/13） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业 2023 年 12 月月报 全年新房与土地成交均下滑；二手房成交规模增幅超两成 核心观点  新房：12 月新房成交环比由负转正，出现小幅翘尾行情，但整体仍延续筑底行情。12 月 40 城新房成交面积环比+17%，同比-17%，同比降幅较上月扩大了 3pct。12 月仍处政策宽松期，尤其是一线城市加码宽松政策起到了一定的效果，成交小幅“翘尾”，但边际效应递减，我们预计 24 年 1 月或迎来春节前淡季，成交同环比增速预计将有所下降。从各城市能级来看，1）一线城市 12 月新房成交面积环比+1%，同比-11%。四个一线城市成交表现分化，北京和上海利好新政出台，短期内对市场提振效果显著，12 月新房成交面积环比分别上涨 37%、9%，深圳和广州政策调整时间较早，政策边际效果减弱，12 月新房成交面积环比分别下降 1%和 20%。2）二线城市 12 月新房成交面积环比+29%，同比-12%。杭州、南京持续受到政策利好影响，新房成交面积环比分别增长 40%、21%。武汉、福州、青岛上月回调后，12 月出现了环比大幅增长，新房成交面积环比增速分别为 106%、100%、45%。3）三四线城市12 月新房成交面积环比+8%，同比-36%。除金华同比正增长外，其余城市同比均下跌。  全年新房成交规模同比-9%，一线城市相对韧性较强。23 年全年 40 城新房成交面积 1.82 亿平，同比-9%，整体呈现“脉冲式”复苏，Q1 因疫情解封、政策调整带来了一波需求集中释放，2-4 月迎来了一波“小阳春”；Q2 在供应收缩、需求退潮下销售复苏动能减弱，6-9 月市场持续走弱，明显承压；而后随着认房不认贷、核心一二线城市松绑限购等政策落地，Q4 市场又迎来一轮短暂复苏。2023 年全年一、二、三四线城市新房成交面积同比增速分别为-1%、-11%、-11%。一线城市整体成交与 22 年基本持平，韧性较强，二线城市由于政策放松时间点更早，政策的边际效果减弱，同比降幅明显大于一线城市。三四线城市基本面较弱，且政策已基本没有再放松发力的空间，同比仍有双位数负增长。从具体城市来看，75%的城市新房成交同比下跌。1）一线城市利好新政加持下，除深圳明显承压（新房成交面积同比-13%）外，其余三个一线城市市场与 22 年相比维持平稳运行。2）二线城市中，仅青岛新房成交同比微增 2%，其余城市同比均下跌。杭州热点恒热，受到新政持续发酵+优质供应集中入市影响，新房成交面积同比仅下降 1%。3）三四线城市中，金华、温州、惠州新房成交同比正增长，均位于核心城市群。其余城市需求透支严重，成交低迷，处于探底阶段。  二手房：低基数影响下，12 月二手房成交同比增幅扩大。12 月 18 城二手房成交面积环比-10%，同比+30%，同比增速较上月提升了 8pct，主要是由于去年末为疫情集中爆发期，导致成交基数较低。12 月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-0.4%、-14%、-5%，同比增速分别为 41%、19%、44%。我们跟踪的城市中，仅两成二手房成交面积环比回升，北京在政策利好下，环比增长 3%。深圳、南京、杭州、厦门、苏州、南宁等城市成交略显乏力，环比进入负增长区间。同比来看，受低基数影响，8 成的城市同比正增长。  全年二手房成交规模同比+23%，表现明显好于新房。23 年 18 城二手房成交面积 9148 万平，同比+23%。一、二、三四线城市同比增速分别为 14%、26%、29%。二手房成交表现好于新房，原因在于：1）市场对于新房交付的担忧仍没有消除；2）“认房不认贷”等政策更利好置换需求与二手房成交；3）过去几年新房交付较多，增加了市场上次新房供应，为市场提供了比较好的选择。从月度走势来看，成交同样呈脉冲式复苏走势。疫情解禁、政策松绑等多重因素影响下，2 月二手房成交显现出强势复苏势头，同比+119%，3 月成交保持快增（88%），4 月规模虽有所走弱，但回调幅度较小，市场韧性较足。5-8 月市场走弱。9 月以来的第二轮复苏行情，主要是在认房不认贷等政策刺激下，成交持续稳步回升，10-12 月连续三个月出现正增长。具体城市来看，除厦门二手房市场表现不及 22 年，其余我们所有跟踪的城市二手房成交表现均好于 22 年。一二线城市中深圳、杭州、南宁、南京等增幅居前，均超过三成。  库存与去化：截至 12 月底， 12 城新房库存面积为 1.24 亿平，环比上涨 0.6%，同比下降 5.1%；整体去化周期为 17.0 个月，环比上升 0.2个月，同比上涨 4.0个月。具体来看，12月我们跟踪的城市中三分之二的城市去化周期环比拉长，仅上海、杭州去化周期在 12个月内。  开盘去化率：据克而瑞，重点城市 12月平均开盘去化率为 33%，较上月下降 3pct。12月各城市房企推盘稳步放量，成交小幅翘尾，但去化率受推盘结构、购房信心不足的双重影响有所下降。目前来看，12 月各城市去化率环比跌多涨少，福州、东莞、厦门等城市 12 月推盘量均在 5 个以内，因而去化率波动幅度较大，出现大涨大跌行情。杭州、成都、宁波、长沙等因适销改善盘集中入市拉动去化率稳中有增。南京、济南、郑州等去化率均不足 20%，延续筑底行情。  土地市场： 12 月土地成交规模翘尾；单月住宅土地成交溢价率创 23 年内新低。12 月全国（300 城）成交土地建面环比+167%，同比-13%，同比降幅较 11 月收窄 30pct；其中住宅用地成交建面环比+203%，同比-10%。年末土地成交规模出现明显“翘尾行情”，一方面是由于供地规模增加，北京、上海、武汉、长沙、西安、济南、杭州等多个核心城市在 12 月集中土拍，另一方面也与近期行业融资渠道有所改善有关。从市场热度来看，12 月全国住宅类用地土拍