数据背后的地产基建图景（五）：2023年地产基本面寒意未消，基建投资增速年底企稳

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2024年01月24日超 配数据背后的地产基建图景（五）2023 年地产基本面寒意未消，基建投资增速年底企稳核心观点行业研究·行业专题房地产超配·维持评级证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷010-880053150755-81981019renhe@guosen.com.cnwangyuelei@guosen.com.cnS0980520040006S0980520030001证券分析师：王静证券分析师：朱家琪021-60893314021-60375435wangjing20@guosen.com.cnzhujiaqi@guosen.com.cnS0980522100002S0980524010001联系人：卢思宇0755-81981872lusiyu1@guosen.com.cn市场走势资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理相关研究报告《统计局 12 月房地产数据点评-地产基本面表现较弱，需求端政策持续发力》 ——2024-01-18《2023 年 12 月房地产数据点评-销售端仍待复苏，拿地端企稳回升》 ——2024-01-03《房地产行业 2024 年 1 月投资策略-基本面未出现显著复苏，关注京沪新政效果》 ——2024-01-02《统计局 11 月房地产数据点评-销售尚未回温，新开工单月回正》——2023-12-18《京沪楼市新政点评-放松普宅认定标准及个人住房贷款政策，明确“因区施策”》 ——2023-12-15房地产：2023 年除竣工外的指标表现均较弱，行情启动有待楼市真实复苏1.销售：从交易量看，2023 年，商品房销售额 11.7 万亿元，同比-6.5%，2021-2023 年复合增速为-20%，较 2021 年最高点 18.2 万亿元下降 36%，已大致回到 2016 年的水平；商品房销售面积 11.2 亿㎡，同比-8.5%，2021-2023年复合增速为-21%，较 2021 年最高点 17.9 亿㎡下降 38%，已大致回到 2012年的水平。从价格看，2023 年，商品房销售均价为 10437 元/㎡，同比 2.2%；70 个大中城市的新建商品住宅销售价格同比-0.9%，二手住宅销售价格同比-4.1%表现更弱。需求端政策持续发力，楼市真实复苏是行情出现的前提。2.投融资：2023 年，房地产开发投资为 11.1 万亿元，同比-9.6%，2021-2023年复合增速为-13%，较 2021 年最高点 14.8 万亿元下降 25%，已大致回到 2017年的水平，而施工投资比土地购置对开发投资的拖累更加明显。2023 年，房企到位资金为 12.7 万亿元，同比-14%，2021-2023 年复合增速为-20%，较2021 年最高点 20.1 万亿元下降 37%，已大致回到 2015 年的水平，自下半年以来，销售回款比国内贷款对到位资金的负向拉动效应更强。3.开竣工：2023 年，房屋新开工面积为 9.5 亿㎡，同比-20.4%，2021-2023年复合增速为-31%，连续四年下降，已大致回到 2007 年的水平，是基本面指标中表现最弱的一项。而竣工端由于被疫情耽误的进度回补和保交楼工作的逐步推进表现良好，2023 年，房屋竣工面积 10.0 亿㎡，同比+17.0%，2021-2023 年复合增速为-1%，仍能与 2021 年 10.1 亿㎡持平。基建：2023 年基建投资年底企稳，2024 年持续关注“基建稳增长”1.固定资产投资：2023 年，全国固定资产投资（不含农户）完成额 50.3 万亿元，累计同比增长 3.0%，增速较 2022 年收窄 2.1pct，累计增速虽逐月承压下滑，但韧性较强。从投资主体看，2023 年国有及国有控股投资累计同比增长 6.4%，增速较 2022 年收窄 3.7pct，民间投资累计同比减少 0.4%，增速较 2022 年收窄 1.3pct，民间资本投资信心不足。从资金来源看，2023 年国家预算内资金同比增长 9.0%，国内贷款同比增长 5.1%，自筹资金同比增长1.1%，债券同比增长 4.3%，其余资金来源同比减少。2.基建投资：2023 年 1-12 月广义基建投资同比增长 8.24%，增幅较 1-11 月扩大 0.28pct。狭义基建即基础设施投资(不含电力、热力、燃气及水生产和供应业）同比增长 5.9%，增幅较 1-11 月扩大 0.1pct，主因 12 月公共设施管理业投资因“平急两用工程”提速。从基建细分领域看，电力、热力、燃气及水的生产和供应业投资同比增长 23.0%，增幅收窄 1.4pct，交通运输、仓储和邮政业投资同比增长 10.5%，增幅收窄 0.3pct，水利、环境和公共设施管理业投资同比增加 0.1%，增幅扩大 1.2pct。3.项目开工与景气度：2023 年开工项目投资额同比减少 12.4%.考虑到中央财政增发 1 万亿国债（其中 2023 年四季度安排 5000 亿元，另外 5000 亿结转至 2024 年），支持灾后恢复重建和弥补防灾减灾救灾短板，在增量资金的带动下，预计 2024 年的开工高峰将再提前至春节前，推动基建建设在 2024年形成更多实物工作量。2023 年建筑业景气度于三季度筑底后回升至年初水平，全年新签合同额同比减少 2.85%。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告投资策略：1. 房地产：2023 年除竣工以外的地产基本面指标表现均较弱，但需求端政策持续发力，如能打通居民置换链条，新房市场量价有望企稳，土储质量优、投资强度稳定的优质房企将显著受益于楼市热度的边际改善。同时，在未来一年高土储和低库存的图景下，开工势能较大，“城改+保障房建设”将释放大量高价值地块，有能力且有资源的地方型国企将持续受益。结合当前城投拿地比例，代建龙头企业未来也将大有可为。重申楼市的真实复苏是房地产板块行情出现的前提，个股端核心推荐绿城管理控股。2. 基建：2023 年全年固定资产投资增速 3%，基建投资增速 5.9%，其中能源/水利/交通投资增速分别为 23.0%/0.1%/10.5%，开工项目投资额累计同比减少 12.4%。全年看来，受专项债发行偏慢，项目开工落地不及预期的影响，基建增速自年初开始逐月下滑，至年底方有所企稳。当前宏观经济延续弱复苏趋势，继续加强基建投资仍然是稳经济、扩内需的必要选择，2023 年基建资金端运转相对良好，财政资金对基建的支撑作用持续提升，信贷资金持续向基建倾斜，2024 年“中央财政加杠杆，地方财政积极稳杠杆”值得期待。考虑近期建筑板块持续回调，估值吸引力提升，重点推荐中国中铁、中国铁建、中国建筑、中国交建。风险提示：1、后续政策落地不及预期；2、房企信用风险事件超预期冲击；3、重大项目审批进度不及预期；4、国央企改革推进不及预期；5、地方财政压力持续增大。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告3内容目录房地产：基本面表现较弱 ........................................................ 7商品房销量持续下降，新房价格表现优