房地产行业研究：青浦奉贤发布购房新政，支持行业健康发展

敬请参阅最后一页特别声明 1 2024 年 1 月 12 日，住房城乡建设部和金融监管总局联合印发《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，精准支持房地产项目合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。1 月 13 日上海青浦区、奉贤区相继发布新城区域人才购房实施细则，符合条件的非沪籍人才社保满三年可购房。 房地产融资协调机制落地，支持合理融资需求。主要提及 4 点内容：①建立城市房地产融资协调机制。要明确工作分工，定期组织各方会商，搭建政银企沟通平台，保障金融机构合法权益等。②筛选确定支持对象。根据项目开发建设情况及项目开发企业资质、信用、财务等情况，按照公平公正原则，提出可以给予融资支持的房地产项目名单（即“白名单”）。③满足合理融资需求。对正常开发建设项目，建立授信绿色通道；对开发建设暂时遇到困难但资金基本能够平衡的项目，不盲目抽贷、断贷、压贷，予以存量展期、调整还款安排、新增贷款等支持。④做好融资保障工作。对符合条件的项目要尽快为其办理“四证”；指导房企通过项目销售、处置存量资产、引入投资者等方式改善自身现金流；督促房企合规使用信贷资金，进一步增强银企互信。协调机制的落地，预计将使房地产融资环境进一步改善，推进行业供给侧结构性改革，助力行业回归平稳健康发展。 上海青浦、奉贤发布人才购房新政，五大新城限购相继放松。①从放松内容看，认定人才，非沪籍无房，社保/个税缴纳三年，可在新城区域购 1 套房，资格由家庭调整为个人。②从实施范围看，青浦和奉贤（以及 2023 年 10 月放松的金山区）的人才购房新政实施范围是在新城范围（金山区是重点转型区），而不是行政全区。③从人才标准看，就职单位需满足本地企业或重点引进企业，个人在本区工作满一年，签订两年以上合同；个人需要满足本科学历/学士学位等四个条件之一。④从上海土地出让情况看，青浦、临港等区域的土地成交占全市比重高，未来商品住宅市场供应量相对大，出台适时合理的宽松政策有利于市场健康发展。截至目前，上海五大新城中青浦新城、奉贤新城、南汇新城（临港片区主体）已调整购房政策，预计后续嘉定新城、松江新城或也将出台类似限购放松政策。 一线城市政策利好效果逐步显现，多方发力支持行业健康发展。2023 年 12 月北京、上海相继出台楼市调控宽松政策，调整普宅标准、降首付、降利率。据上海链家数据，2023 年 12 月上海二手房成交量 1.53 万套，环比+9%，同比+23%，绝对值再回荣枯线以上，政策效果逐步显现。从成交价格来看，2023 年 12 月上海二手房均价 42634 元/方，环比+5%，同比+2%，主要是新政激发部分刚改、改善群体入市，成交结构性导致均价上涨；从同等房源成交以及挂牌价格来看，价格仍呈下行态势，但降幅有所收窄。新政出台促进了成交量的提升，而价格尚未出现过热，系列调控宽松政策的支持正逐步促进行业回归正轨。 供给侧两部门联合落地融资协调机制，支持合理融资需求，推进供给侧结构性改革；需求侧一线城市宽松政策效果逐步显现，上海进一步落实新城区差异化购房政策，促进行业平稳健康发展。政策更加利好刚改和改善需求释放，首推重点布局一线和强二线城市、主打改善产品的央国企，如建发国际集团、绿城中国、滨江集团、招商蛇口等。推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约。 行业点评 敬请参阅最后一页特别声明 2 扫码获取更多服务 图表1：截至 2024 年 1 月上海新房限购地图 来源：政府官网，国金证券研究所 注：红色部分为已有房地产限购政策宽松区域，灰色部分为尚未放松限购区域 图表2：上海 2023 年各区域宅地成交建面 来源：中指研究院，国金证券研究所 123.4110.5107.6102.989.682.371.166.661.333.626.35.33.63.0 2.6020406080100120140青浦临港宝山嘉定闵行徐汇松江奉贤浦东普陀金山杨浦长宁静安虹口宅地成交建面（万方）行业点评 敬请参阅最后一页特别声明 3 扫码获取更多服务 图表3：上海 2022-2023 年二手房月度成交量价走势 来源：上海链家，国金证券研究所 图表4：A 股地产 PE-TTM 来源：wind，国金证券研究所 图表5：港股地产 PE-TTM 来源：wind，国金证券研究所 010,00020,00030,00040,00050,00060,0000.00.51.01.52.02.53.0成交套数（万套）成交均价（元/方，右）05101520252016/7/112017/1/112017/7/112018/1/112018/7/112019/1/112019/7/112020/1/112020/7/112021/1/112021/7/112022/1/112022/7/112023/1/112023/7/112024/1/11PE-TTMAVGAVG+STDVAVG-STDV024681012141618202016/7/12017/1/12017/7/12018/1/12018/7/12019/1/12019/7/12020/1/12020/7/12021/1/12021/7/12022/1/12022/7/12023/1/12023/7/12024/1/1PE-TTMAVGAVG+STDVAVG-STDV行业点评 敬请参阅最后一页特别声明 4 扫码获取更多服务 图表6：港股物业股 PE-TTM 来源：wind，国金证券研究所 图表7：覆盖公司估值情况 股票代码 公司 评级 市值 PE 归母净利润（亿元） 归母净利润同比增速 (亿元) 2022A 2023E 2024E 2022A 2023E 2024E 2022A 2023E 2024E 000002.SZ 万科 A 增持 1,072 4.7 5.3 4.9 226.2 203.4 218.1 0% -10% 7% 600048.SH 保利发展 买入 1,094 6.0 5.6 4.5 183.5 197.0 243.5 -33% 7% 24% 001979.SZ 招商蛇口 买入 774 18.1 11.7 7.2 42.6 66.3 107.3 -59% 55% 62% 600153.SH 建发股份 买入 298 4.7 1.9 4.0 62.8 158.6 75.1 3% 152% -53% 002244.SZ 滨江集团 买入 216 5.8 4.6 3.5 37.4 47.2 61.4 24% 26% 30% 600325.SH 华发股份 买入 189 7.3 6.7 6.1 25.8 28.1 31.2 -19% 9% 11% 0688.HK 中国海外发展 买入 1,253 5.4 4.8 4.1 232.6 260.0 307.3 -42% 12% 18% 3900.HK 绿城中国 买入 169 6.1 3.3