房地产行业5月行业动态报告：市分化加剧，政策“有保有压”

www.chinastock.com.cn 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 行业研究报告 ● 房地产行业 2019 年 5 月 29 日 城市分化加剧，政策“有保有压” ——5 月行业动态报告 房地产行业 推荐 维持评级 核心观点:  4 月份行业基本面延续复苏态势。三月“小阳春”后，“银四”接力，一二线城市景气度上行带动整体销售维持增长态势，三四线城市销售下跌趋势不变，但好于预期。预计后续一二线与三四线城市分化加剧，在“因城施策”的背景下一二线城市政策边际宽松，叠加房贷利率下调，短期一二线市场回暖趋势延续，中期或将回归平稳；三四线城市受前期需求透支影响，中期下行压力仍在。  预计房地产开发投资增速将缓步下行。房地产投资维持高增长，在房企资金面宽松的条件下，投资意愿增强，预计建安费用稳步增长；土地成交价款领先土地购置费 3-6 个月左右，土地购置费的滞后效应将逐步显现，对开发投资的支撑作用逐渐减弱；面对房价上扬，短期内政策放松可能性不大，“房住不炒”基调下楼市仍以调控为主，开发投资上升空间有限，我们维持前期判断，房地产开发投资增速未来将缓步下行。  19 年地产公司一季报业绩总结：一季度房地产板块营业收入为3,734.92 亿元，同比增速达 22.54%。营收持续增长主要受益于楼市小阳春，部分城市人才政策、公积金及房贷利率放松，带动商品房销售增速回升。地产板块资产负债率达 79.82%，相比于 2018 年仅上升 0.01 个百分点，行业杠杆率维持稳定水平。随着一季度融资环境放松，房企面临还债高峰的压力减小，多家公司选择以较低利率发债融资，以借新还旧。此外受销售回暖影响，定金及预收款、按揭贷款同比增速上行，房企资金面持续改善。  2019Q1 房地产板块仓位下降，配置风格向二线高弹性房企转换。2019Q1 基金房地产持仓下降，但仍处于 2010 年以来中等偏高位置；一季度仍为超配，但配置比例有所下降；集中度提升，处于历史高位；配置风格转换，偏好二线高弹性房企。 投资建议：我们认为近期政策频繁微调，体现了政府“一城一策”下的“有保有压”政策方针，在市场结构性回暖的趋势下，今年房地产市场的政策将继续以“因城施策”为主线。集中度提升逻辑不变，龙头房企能够发挥融资、品牌及运营管理优势，获取更多高性价比的土地储备。在一二线城市市场结构性回暖对冲三四线市场下跌风险，城镇化进程加速，一二线及强三线城市需求将进一步释放。我们推荐业绩确定性强，资源优势明显，市占率有较大提升空间的万科 A(000002)、保利地产（600048）、新城控股（601155）。 重点公司盈利预测与估值（股价为 2019 年 5 月 28 日） 证券代码 证券简称 月涨幅(%) 市盈率 PE(TTM) 市值(亿元) 核心组合 000002.SZ 万科 A -4.4 9.2 3,075.5 601155.SH 新城控股 -2.7 8.1 834.1 600048.SH 保利地产 -4.5 7.6 1,472.6  风险提示 市场销售超预期下行，政策调控加码的风险。 分析师 潘玮 房地产行业分析师 ：（8610）6656 8212 ：panwei@chinastock.com.cn 执业证书编号：S0130511070002 特别鸣谢 王秋蘅 ：（8610）83574699 ：wangqiuheng_yj@chinastock.com.cn 相对沪深 300 表现图 -5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%18-1219-0119-0119-0119-0119-0219-0219-0219-0219-0319-0319-0319-0319-0319-0419-0419-0419-0419-0519-0519-0519-05沪深300房地产(中信) 资料来源：中国银河证券研究院 核心组合表现图 -10%0%10%20%30%40%50%60%18-1219-0119-0119-0219-0219-0319-0319-04核心组合收益率房地产指数收益率沪深300收益率 资料来源：中国银河证券研究院 相关研究 【银河地产潘玮】房地产 4 月行业动态报告：销售边际回暖，一城一策仍为主基调 -2019.4.22 【银河地产潘玮】房地产 3 月行业动态报告：长效机制提速，中速高质发展可期 -2019.3.26 行业研究报告/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 目 录 一、宏观经济稳中有变，房地产景气度下行趋势未见明显拐点，各线城市分化加剧 ......................................... 1 （一）房地产行业是我国经济的重要支柱 ........................................................................................................................ 1 1、房地产业的健康发展对我国经济增长具有重要推动力 .................................................................................. 1 2、房地产经历了快速发展的黄金十五年，未来也将保持 10 万亿以上的规模 ................................................ 1 （二）4 月份行业基本面延续复苏态势，预计房地产开发投资增速将缓步下行 ......................................................... 1 1、4 月销售稳增长，重点城市土地市场回温，投资维持高位 ........................................................................... 1 2、从销售情况来看，一二线城市持续回暖，三线成交缩量 .............................................................................. 2 3、从土地市场来看，房企重点布局一二线城市，三线市场遇冷 ...................................................................... 4 （三）财务分析：营收持续增长，杠杆率维稳，净资产收益率下滑 ............................................................................ 5 1、利润表：营业收持续增长，利润增速放缓 .............................................