房地产行业2024年1月投资策略：基本面未出现显著复苏，关注京沪新政效果

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2024年01月02日超 配房地产行业 2024 年 1 月投资策略基本面未出现显著复苏，关注京沪新政效果核心观点行业研究·行业投资策略房地产超配·维持评级证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷010-880053150755-81981019renhe@guosen.com.cnwangyuelei@guosen.com.cnS0980520040006S0980520030001证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cnS0980522100002市场走势资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理相关研究报告《统计局 11 月房地产数据点评-销售尚未回温，新开工单月回正》——2023-12-18《京沪楼市新政点评-放松普宅认定标准及个人住房贷款政策，明确“因区施策”》 ——2023-12-15《2023 年 11 月房地产数据点评-销售回暖尚需等待，拿地融资边际好转》 ——2023-12-12《房地产行业 2023 年 12 月投资策略-关注受益于开工端、城改、楼市热度边际改善的核心标的》 ——2023-11-30《数据背后的地产基建图景（四）-地产基本面仍较弱，看好基建投资增速年内企稳》 ——2023-11-27行业：年末基本面未出现显著复苏。从统计局数据看，2023 年 1-11 月，商品房销售额 105318 亿元，同比-5.2%，降幅较 1-10 月扩大了 0.3 个百分点；商品房销售面积为 100509 万㎡，同比-8.0%，降幅较 1-10 月也扩大了 0.2个百分点。2023 年 11 月单月，商品房销售额 8157 亿元，环比+0.8%，同比-8.6%，降幅较 10 月扩大了 0.5 个百分点；销售面积 7930 万㎡，环比+2.0%，同比-10.3%，降幅较 10 月收窄了 0.7 个百分点；销售均价为 10285 元/㎡，环比-1.2%，同比+1.8%。从日频跟踪来看，销售年末表现较弱。2023 年 12月 31 日，30 城商品房 7 天移动平均成交面积同比-16.1%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域 7 天移动平均面积同比分别为-6%、-10%、-22%、-23%；一线城市、二线城市、三线城市 7 天移动平均成交面积同比分别为-6%、-20%、-9%。截至 2023 年 12 月 31 日，30 城商品房累计成交面积为 13447 万㎡，同比-8.5%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域成交面积累计同比分别为-11%、-12%、-2%、-10%；一线城市、二线城市、三线城市商品房成交面积累计同比分别为-1%、-9%、-16%。2023 年 1-11 月，房屋新开工面积 8.7456 亿平，同比-21.2%；11 月单月，房屋新开工面积 8279 万㎡，环比+17.4%，同比-14.3%，降幅较 10 月收窄了6.8 个百分点。由于客观上当前已开未售土储占比较少，及主观上房企开工意愿增强，我们预计 2024 全年新开工有望+15%。12 月 14 日，北京、上海同步调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策。京沪本轮楼市新政扩大普宅认定范围、较大幅度降低利率、一定程度降低首付，对刚需有直接利好，有望激活置换链条，从风向标意义上来说，有助于传递高层扶持房地产的决心，市场信心有望逐步恢复，进一步带动地产销售缓慢复苏。板块：本月跑输沪深 300 指数 6.1 个百分点。自上期策略报告发布至今，房地产板块下跌 8.6%，跑输沪深 300 指数 6.1 个百分点，在 31 个行业中排 31名。根据 Wind 一致预期，按最新收盘日计，板块 2024 年动态 PE 为 7.6 倍，比 2019 年 1 月 3 日的底部估值水平（6.6 倍动态 PE）高 15.6%。投资策略：随着置换链条的逐渐打通，市场基本面有望企稳回升，土储质量优、投资强度稳定的优质房企将显著受益于楼市热度的边际改善，取得销售和规模的稳定增长。同时，未来一年开工势能较大，城改+保障房建设将释放大量高价值地块，有能力且有资源的地方型国企将持续受益，结合当前城投拿地比例，代建龙头企业未来也将大有可为。1 月核心推荐越秀地产、华润置地、中国海外发展、绿城管理控股。风险提示：政策落地效果不及预期、行业基本面超预期下行、房企信用风险事件超预期冲击。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2内容目录行业：年末基本面未出现显著复苏..................................................................................................4年末翘尾较为疲弱，政策效果仍未完全显现..................................................................................................4新开工单月回正，预计 2024 全年+15%............................................................................................................ 5京沪楼市政策不断，有望激活置换链条.......................................................................................................... 6板块：本月跑输沪深 300 指数 6.1 个百分点..................................................................................7投资策略..............................................................................................................................................7风险提示..............................................................................................................................................8请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告3图表目录图1： 商品房销售额累计同比...................................................................................................................................4图2： 商品房销售面积累计同比.......................